葉檀：暫不推房產(chǎn)稅 保障型住房唱主角

每經(jīng)評論員  葉檀

        傳說中的重慶與上海的房產(chǎn)稅細則并未出臺。

        從廣州到重慶，令人關注的不是房產(chǎn)稅，而是推進保障型住房。也許我們可以說，由于貨幣流動性下降，由于經(jīng)濟有緊縮趨勢，由于商品房成交量大幅下挫，房產(chǎn)稅已被暫時凍結(jié)。

        廣州版細則從8個方面提出24條措施，重點放在增加有效供給、加強住房保障等供應端的調(diào)控上。重慶版細則在“構建多層次住房供應體系、實施差別化引導政策、引導房地產(chǎn)企業(yè)合理發(fā)展、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管”等4大方面提出10條具體措施，未對二套房認定和三套房貸款作出明確規(guī)定，僅提出對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率大幅度提高。

        千呼萬喚的上海市房地產(chǎn)新政細則在6月3日等來了發(fā)布會，但公眾發(fā)現(xiàn)他們等到的不是新政細則，而是上海市對租售比的重視。在公開征求意見的  《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》（以下簡稱《意見》）中，上海市擴大公共租賃住房的保障群體，幾乎將所有的夾心層涵蓋在內(nèi)，只要在上海有居住證或者連續(xù)納稅達到規(guī)定年限，就有申請資格，沒有制定收入標準限制。

        上海的公租房似乎匆匆推出，目前的公租房源還是畫餅，政府“目前正在研究，今后凡新出讓土地、用于開發(fā)建設商品住房的建設項目，均應當按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟適用住房，配建的經(jīng)濟適用住房移交給政府用于住房保障，其中合適的房源將用于公共租賃住房”，政府將在今后大量提供公租房源，至于未來兩年、五年能夠達到多少面積，需要公租房的人數(shù)大致有多少，對不起，付之闕如。

        以租賃型保障住房取代擁有產(chǎn)權的保障住房似乎是大勢所趨。

        今年4月，廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，廣州市的保障性住房中，更多是以租房為主，“租七賣三”。今年國土房管局計劃新開工的保障性住房面積300萬平方米中，已落實180萬平方米，其中廉租房建筑面積96.97萬平方米，經(jīng)濟租賃房接近30萬平方米，經(jīng)適房50多萬平方米。

        而上海市房管局相關負責人則表示，“住房租售比價嚴重失衡，住房市場租賃和買賣租售比價已達到1:400，中心城區(qū)更為突出，有的超過1:500。再加上市場房源供應結(jié)構不合理、市場租賃安定性差，這些問題表明租房市場結(jié)構性供求矛盾與價格矛盾會在較長時期存在。”減少購房者、增加租房數(shù)量成為上海市制訂公租房  《意見》的出發(fā)點之一，由政府提供公租房，可以解決兩方面的難題：一是租房安定性不夠；二是尋租者通過出售保障房大發(fā)橫財。

        新一輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往的調(diào)控不同，如果說以往的調(diào)控是機會主義式的調(diào)控法，房價高則低之，低則高之，現(xiàn)在則是結(jié)構性調(diào)整，通過大力推進保障型住房達到居者有其屋的目標以及減少房地產(chǎn)市場化的障礙。自2007年8月以來，保障房建設被提到前所未有的高度。2008年底以后，國家三批中央預算內(nèi)投資對廉租房建設投入了大量資金，上級財政對廉租住房建設的資金投入加上已在實施的租賃補貼發(fā)放，而北京、上海等地的保障房供應量占全市當年出讓土地的比例已開始大幅增加。雖然保障住房面臨資金匱乏等問題，但大方向不會變。

        有了租賃型保障房，是不是意味著房產(chǎn)稅將無疾而終？暫時不推出不等于長久不推出，如果以為房地產(chǎn)還將回到2003年~2009年的時代，那會大錯特錯。目前暫不推出房產(chǎn)稅，主要是因為房產(chǎn)新政已經(jīng)讓房地產(chǎn)市場成交量步入嚴冬，已經(jīng)讓銀行流動性空前緊張，一旦房地產(chǎn)成交量上升，一旦投資性購房反彈，對于房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控將來勢兇猛。

        只要中國進行稅費改革，只要中國經(jīng)濟結(jié)構深入調(diào)整，只要中國政府是靠稅收而不是靠出讓土地獲取財政來源，征收房產(chǎn)稅就是遲早的事。

        什么時候征收？等到基本保障體系建成，大多數(shù)人不再為住房苦惱；等到房地產(chǎn)投資需求反彈，貨幣流動性不再那么緊張；等到技術條件成熟，全國房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)；等到許多“聰明”的投資者趁市場反彈拋售手中房產(chǎn)之后，征收房產(chǎn)稅將在平靜中順理成章浮出水面。例外的情況是，一旦房價開始報復性上升，房產(chǎn)稅可能提前出臺。

        房產(chǎn)稅出臺的艱難歷程可以看出，利益博弈激烈，經(jīng)濟形勢復雜。但不必悲觀，一項改革的成功并不取決于出臺之時的轟轟烈烈，而在于細致的設計，對市場的了解，以及溫和中的堅持。



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