銀監會警示四類房貸風險 抬高房價者不予貸款
2010-10-20 02:24:32
每經記者 張敏 發自北京
《每日經濟新聞》記者從權威人士處獲悉，近期銀監會向各銀行業金融機構發布通知，警示四類房地產開發貸款風險。其中包括拖延開發期限、變相捂盤惜售、通過關聯企業獲取貸款等。
銀監會要求，各銀行業金融機構要結合上述要求，“認真落實‘三個辦法，一個指引’，切實做好房地產信貸管理，嚴控房地產開發貸款風險”。
有分析認為，在對“變相捂盤惜售”等行為的認定中，存在著“難以操作”的風險。據悉，為落實這一要求，住建部和國土部有可能會向銀監會提供“黑名單”。
警示四類規避行為
事實上，上述通知早在今年9月14日就已發出，當時“新五條”尚未出臺，市場成交量大幅回暖。
通知稱，“近期，中央連續出臺的房地產調控政策已初顯成效，但一些房地產企業采取各種方式規避監管，套取銀行貸款，影響了政策執行效果”。
這一說法與市場上的主流觀點不謀而合。某品牌開發企業負責人曾向《每日經濟新聞》記者表示，盡管有調控，企業仍采取各種手段予以規避，并獲得銀行貸款。在很多中小城市，房地產開發貸款仍在大量發放。
通知列舉了套取貸款的四種形式：
通過分期開發，規避《閑置土地處置辦法》有關“超過合同約定的動工日期2年未開發，應無償收回土地使用權”的規定。由于缺乏對土地開發項目竣工時限的規定，房地產企業可以在開工后，采用分期開發的方式，一再延遲后續開發時間。
通過分期或推遲領取預售證，規避 “領取預售證后10日應開始銷售”的規定。
通過關聯企業統一貸款后再周轉用于房產項目，規避“商業銀行不得向房地產企業發放用于繳交土地出讓金貸款”的規定。
通過抬高申報價格，規避“要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”的規定。有的以抬高后的申報價格為依據，變相“捂盤惜售”，有的給實際銷售時隨意調整價格留下空間。
或引出“黑名單”
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向 《每日經濟新聞》記者表示，發布上述通知的目的，一是控制風險，二是配合調控。
為控制銀行機構的貸款風險，防止其流向股市、樓市，銀監會于去年7月和今年2月先后完善出臺 “三個辦法一個指引”。此后，調控房地產市場的“國十條”及其配套政策陸續出臺，被認為“史上最嚴厲”。
但即便如此，企業仍有規避的空間。“在現有的政策體系下，上述四種行為屬于合理規避，不能被認定為違規。”一位不愿具名的分析人士向《每日經濟新聞》記者表示，在實際操作中，很可能遭遇“執行難”的困境。
由于上述違規行為涉及到拿地、開發和銷售等多個環節，有觀點認為，這一政策的執行，需要國土和建設部門的配合，如提供違規企業“黑名單”等。
今年7月，國土部披露了全國2815宗閑置土地名單，并對其責任主體和處理方式予以說明。但到目前為止，住建部尚未系統披露過在開發和銷售環節存在違規行為的房地產企業。
此前有媒體報道稱，銀監會要求住建部提供一份囤房企業“黑名單”，用以警示和規避房地產開發貸款風險。但兩部委均未正面回應此事，上述“黑名單”是否存在也不為人知。
但相比閑置土地，對銷售環節違規的認定要困難得多。楊紅旭表示，拖延拿證、抬高申報價格等行為都不易被認定為違規，需要建設與房管部門定性。如果予以認定，可能涉及更多的企業。
事實上，對于抬高價格的行為，或將有較為細致的認定標準。9月29日出臺的“新五條”稱，加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點是“定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目”。
房企資金仍寬松
即便上述規定能嚴格執行，短期內也很難對房企資金帶來影響。多數業內人士認為，房企并不缺錢。
來自國家統計局的數據顯示，今年前三季度，房地產開發企業本年資金來源50504億元，同比增長32.5%。其中，國內貸款9398億元，增長27.2%。
楊紅旭表示，只有當房企的資金來源增長率下降到10%時，企業才會面臨資金緊張的局面。而數據顯示，自今年1～2月觸頂之后，這已是企業資金來源增幅連續第7個月回落。
上述不愿具名的分析人士稱，這一規定可能會對企業申請開發貸款設置一定的障礙，但經過去年和今年前三季度的銷售后，企業資金充裕的狀況短期內不會改變。
數據顯示，今年前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。
楊紅旭認為，隨著政策的收緊，房地產開發企業資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預計第四季度和明年一季度將出現一定程度的緊張局面，但總體仍屬寬松。
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