地產股下半年不看基本面看政策

　　2009年下半年至今，地產實業界人士如果只看基本面，不看政策面能賺得金滿缽滿；但股票市場投資如果只看基本面，不看政策面可能會摔得鼻青臉腫。

　　因為房價、銷量、利潤、利潤率都迭創新高，但股價卻迭創新低。究其原因，我們認為，主因在于政策面（預期）成為與基本面同樣重要的股價影響因素，在某些時段甚至更重要。而站在現在時點，我們認為政策面仍是未來地產股投資的主題和關鍵。

　　現行限貸、限購政策自5月中旬開始，而與通脹有關的資金面緊縮政策，對行業理性調整和中期健康發展將起到積極效果。后市政策面是否加強取決于基本面是否調整，如果基本面不調整則政策將會在不斷修補、完善中強化。

　　在政策面和自身壓力下，基本面將發生適度調整。銷售投資差大幅下降，庫存增加和銷售放緩增加資金鏈和房價壓力。要消化2009～2010年形成的高庫存既需要開發商積極調價，也需要一個正常的政策和市場環境。如果保持目前以資金面緊縮為主的政策力度，則基本面將在三季度開始正常調整。房價代表的基本面調整速度取決于現有政策是否會反復或加強。基本面快速調整有利于地產股趨勢性機會的早日到來。

　　政策面回歸正常才有機會

　　我們明確認為下半年地產股的投資主線是政策決定論，這意味著我們認為政策面逐漸回歸正常時地產股有投資機會。原因如下。

　　我們先看2009年三季度到2011年初的行業實踐，在行業層面上，政策面越來越嚴厲，從重申二套房貸政策、提高二套房貸條件到現在的限貸、限購，但是與此同時，基本面越來越好。房價創新高，單月房價從4500元上漲到5500元，漲幅22%；銷量從2008年6.2億平米增加到2010年10.4億平米。按照我們2010年底的總結，過去兩年時間，基本面與政策面是矛盾、相持格局。

　　其中，行業龍頭萬科2010年全年銷售額達到約1100億元，大約提前3年實現千億目標，同時突破投資者之前的認識和預期極限。但是，如此漂亮的銷售業績和報表，公司在資本市場的估值卻迭創新低，從最高28倍下降到最低9倍。萬科只是一個縮影，保利地產(600048)、首開股份(600376)等行業龍頭公司的估值莫不如此。

　　行業估值基準下移，我們認可。我們在2010年年底的策略報告中，詳細分析了行業估值基準，明確認為在行業政策面正常狀態下，“基于制度政策、行業基本面和美國、香港成熟階段行業估值，中長期看，地產股板塊估值預期10～25倍市盈率，中樞16倍”。

　　根源在于政策面壓力及其預期，影響了公司、行業基本面持續性的預期。當基本面真正調整后，市場一致預期會從現在“還會有什么政策”、“XXX利空政策傳聞”的種種熊市預期中轉變，逐漸形成“不會有什么政策”、“XXX政策放松了”的種種牛市預期。因為目標達到，政策無需再緊。

　　如何跟蹤觀察政策淡化和正常化預期？有兩條主線有跡可循。一條是基于行業自身的房價主線，即房價出現大面積的真正的調整，即同一樓盤房價實質下降（無論暗降還是明降）。另一條是基于宏觀的通脹主線，通脹與房價互為表里，通脹控制成功，房地產政策也可長舒一口氣，好受很多。

　　中期戰略性看多

　　我們把2010年中期以來對政策面和基本面關系的研究思路重新梳理了一遍后認為，從未來1年左右的中期角度看，如果基本面維持現狀，沒有調整，那么地產股也有機會，但依然重復的是超跌反彈的階段性行情，和上半年的區別也許是在于將來通脹壓力下降以后地產股行情持續時間能延長一些。在個股上，我們將繼續大力、持續挖掘和推薦地產+X公司。

　　如果基本面出現順應政策面的調整，相持的僵局打破，那么等待兩年來的地產決戰時刻將來臨，我們選擇的方向是階段性行情向趨勢性行情轉變。此時的選股策略我們認為應該選擇高周轉行業龍頭公司。

　　我們認為，目前是開始進入調整期，基本面將調整并且趨勢將持續。所以未來1年左右的中期，我們選擇趨勢性投資機會，堅定地選擇戰略性看多，由此行業評級從持續了將近兩年的中性上調到增持。

　　從未來3個月左右的短期來看，地產股風險釋放并不充分。除了短期行業基本面處于調整初期的因素外，當房價真的普降時，一直為市場所又愛又恨的低估值優勢將受到挑戰和質疑，諸多公司2011、2012年的業績也將重新評估，尤其是在再融資遙遙無期的情況下。

　　選股策略之一：成長性高的高周轉行業龍頭公司。

　　當趨勢性行情確立時，地產股選股策略應該回歸高周轉行業龍頭，基于對基本面調整趨勢的預判，可以在上市公司或者高周轉上市公司中再按照凈負債率（衡量資金優勢）和預售房款相對2011年收入預測比例（衡量業績鎖定性）進行選股。綜合比較后我們未來1年內重點推薦的高周轉公司排序是：保利地產、首開股份、萬科、金融街、榮盛發展(002146)、金地集團(600383)。

　　選股策略之二：兌現預期能力強的地產+X公司。

　　地產+X選股模式還將是我們堅持的推薦，但需要精選個股，通過基本面分析找到能夠真正實現X高成長和高估值預期的龍頭公司，能夠兌現預期甚至超預期，且地產主業表現也將不錯的公司，將成為地產+X的龍頭公司。

　　基于未來1年左右的中期，我們重點推薦的地產+X公司排序是：新湖中寶(600208)、中國寶安(000009)、建發股份(600153)、華業地產(600240)。