房企三季度將面臨明顯分化

　　2010年，全國房地產開發投資額為4.83萬億元，同比增長33.2%；全國商品房新開工面積為16.38億平方米，同比增長40.7%。新開工項目大約需1年時間轉化為市場供應，這意味著今年市場可供銷售的商品房規模將大幅度增加。今年上半年，全國房地產開發投資延續高增長的態勢，全國房地產開發投資額達到2.63萬億元，同比增長32.9%，全國正在施工建設的房屋總面積達到40.57億平方米，已略高于2010年全年房屋施工面積。

　　隨著這些投資、在建項目逐步轉化為上市銷售產品，未來市場供應還將快速增加。而本輪房地產調控中的限購與限貸政策，不僅打擊了投資、投機性購房需求，同時也抑制了自住需求。經過持續的政策調控，國內樓市成交整體低迷，供過于求的市場形勢將在下半年突出顯現。今年上半年，全國商品房的銷售面積為4.44億平方米，同比增長12.9%，增幅比2010年上半年下降2.5個百分點，是近10年來同期的次低，僅高于2008年同期。

　　在政策面趨緊、市場觀望氣氛濃厚的條件下，房地產企業銷售業績出現劇烈分化。大型房企在今年上半年的銷售額大幅攀升。2010年上半年銷售金額前十名的上榜門檻為105億元，而2011年上半年門檻已提高到155.5億元，同比大幅提升了48.1%。今年上半年有7家地產公司銷售業績過200億元，而去年同期這一陣營僅有5家公司。在龍頭企業銷售情況逆勢飄紅的同時，多數房企已經出現利潤大幅下滑，甚至虧損。截至7月11日，已發布中期業績預告的45家上市房企中，僅有13家中期業績預增，有9家公司業績預減，5家略減，7家續虧，還有4家首虧。

　　房地產是典型的資金密集型行業，對于外部融資依賴度較高。此前應對金融危機時的寬松貨幣政策在2011年正式退出，使得房地產企業面臨著日益嚴峻的資金壓力。上半年，房地產開發企業資金來源合計40991億元，同比增長21.6%，全國房地產開發企業資金來源增速低于開發投資增速11.3個百分點。在房地產開發企業資金來源中，銀行貸款5276.13億元，同比僅增長2.4%；個人按揭貸款4181億元，同比增幅為負7.9%；開發商自籌資金16463億元，同比增幅達到32.7%。自籌資金增速高企反映了開發商資金壓力明顯、融資成本高企的現實。而央行頻繁上調存款準備金率，使得大量資金被凍結，開發貸款難成為普遍現象。加息則影響人們的預期，使得開發商資金鏈條進一步繃緊。

　　目前中國房地產市場正處于量價調整的關鍵時期，房地產企業很可能在第三季度出現明顯分化，持續的資金鏈壓力將最終迫使業績不佳的開發商選擇降價求量的市場策略。