13城市房產(chǎn)庫(kù)存量增3成 微調(diào)預(yù)期再升溫

5月份樓市銷量回升，給地產(chǎn)商帶來了一絲暖意，但壓力也接踵而至。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月底，全國(guó)13個(gè)典型城市的樓市庫(kù)存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，處于高位。

據(jù)悉，庫(kù)存量是已開盤入市交易但當(dāng)前并未售出的待售房屋數(shù)量，是反映地產(chǎn)市場(chǎng)活力與風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，庫(kù)存量處于高位意味地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，房地產(chǎn)去庫(kù)存仍是后續(xù)政府調(diào)控的內(nèi)容之一，各地政府政策微調(diào)的可能性加大。

上市公司庫(kù)存壓力增加

從上市公司披露的公開數(shù)據(jù)來看，上市公司的存貨壓力在不斷加大，存貨是比庫(kù)存量更寬泛的概念，它包括用于開發(fā)的土地、建材、在建工程以及已入市交易但尚未售出的房屋等。

據(jù)證券時(shí)報(bào)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，130家地產(chǎn)類上市公司今年一季度的存貨值達(dá)到了1.29萬億元，而去年同期為9533億元。其中，存貨同比增加的有92家，增幅在20%以上的有53家。從存貨絕對(duì)值來看，“招保萬金”4家龍頭地產(chǎn)公司居首。其中萬科存貨最多，為2147億元，同比增長(zhǎng)42%；其次是保利地產(chǎn)，截至一季度末存貨1633億元，同比增長(zhǎng)28.5%。

統(tǒng)計(jì)還顯示，從去年底開始，地產(chǎn)類公司的存貨就處于高壓狀態(tài)。今年一季度，剔除新借殼的公司，存貨增幅最大的是京投銀泰，今年一季度存貨為103億元，同比增加了1倍。另外，魯商置業(yè)(今年一季度存貨也大增89.6%，主要是加大項(xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展，土地儲(chǔ)備增加所致。

“盡管房地產(chǎn)行業(yè)目前的庫(kù)存壓力比較大，但各公司間的差別很大，此外還要分城市來看。”何田在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，像保利、萬科等公司，庫(kù)存絕對(duì)值較大，但它們采取的是高庫(kù)存、高周轉(zhuǎn)的模式，因此庫(kù)存較高也是正常的。“上市公司庫(kù)存較高，一方面可能是公司土地儲(chǔ)備充足，另一方面可能是需求被抑制，不同地區(qū)面臨的情況不一樣，二三線城市未來去庫(kù)存的壓力很大。”

據(jù)了解，一線城市，如北京一年的住宅銷售面積在1000萬平方米左右，但一年的需求卻達(dá)到1500萬~2000萬平方米，其實(shí)是供不應(yīng)求的，但二三線城市住房供應(yīng)量實(shí)際非常充足。何田告訴記者，“以貴陽(yáng)為例，一年土地銷售面積超過2000萬平方米，但一年的住房需求只有200萬平方米，也就是說一年的供給需要5~10年才能消化。”

下半年業(yè)績(jī)或許更差

地產(chǎn)類上市公司面臨的不僅是庫(kù)存壓力，還有業(yè)績(jī)繼續(xù)下滑的壓力。

“地產(chǎn)類上市公司的業(yè)績(jī)跟一般公司不同，如果上半年業(yè)績(jī)很差，那么預(yù)計(jì)下半年會(huì)更差。”何田告訴記者，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是比較特殊的行業(yè)，今年的凈利潤(rùn)反映的是前幾年房子的銷售情況。2012年上半年的利潤(rùn)，可能反映的是2010、2011年上半年的銷售情況。如果今年中期上市公司凈利潤(rùn)大幅下降，那么三四季度會(huì)更差，因?yàn)槿ツ晗掳肽旰徒衲晟习肽甑禺a(chǎn)業(yè)的銷售情況較差。

截至目前，共21家地產(chǎn)類上市公司發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)虧的有7家，包括實(shí)達(dá)集團(tuán)、浙江廣夏、嘉凱城等公司。另外，凈利潤(rùn)預(yù)期下降的有8家，其中7家下降幅度超過50%。盡管目前包括“招保萬金”在內(nèi)的大部分公司還沒有發(fā)布中期預(yù)告，但據(jù)已披露信息預(yù)測(cè)，地產(chǎn)類公司整體業(yè)績(jī)并不樂觀。

在上市公司業(yè)績(jī)下滑、庫(kù)存加大等多重壓力下，房地產(chǎn)政策調(diào)整的預(yù)期也在增強(qiáng)。何田表示，大方向上調(diào)控政策是從緊的，但由于去庫(kù)存的壓力，存在微調(diào)的可能。有些地方已經(jīng)開始微調(diào)，但目前均是在限購(gòu)的前提下進(jìn)行的。

胡景暉也表示，微調(diào)在樓市宏觀調(diào)控大方向不變的前提下，可能以釋放剛需、鼓勵(lì)首次置業(yè)人群購(gòu)房為目的的政策微調(diào)，如降低首付比例，給予首次置業(yè)人群貸款利率優(yōu)惠和稅費(fèi)優(yōu)惠等。

“庫(kù)存壓力大，房地產(chǎn)商會(huì)加快推盤，但不一定會(huì)大幅降價(jià)。”何田預(yù)計(jì)，如果企業(yè)現(xiàn)金流足以支付土地成本，企業(yè)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)土地開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，然而大幅降價(jià)的可能性甚微。