一線城市吃不飽 三四線城市吃不了 土地供應冷暖迥異或催生樓市分化

每經編輯｜每經記者 胡健 實習生 楊瑞發自北京    

每經記者 胡健 實習生 楊瑞發自北京

2012年土地市場雖以火爆的12月收官，但全年情況仍遠遜于2011年。

昨日（1月8日），中國指數研究院發布數據顯示，2012年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別下降17.3%和23.1%，4月以來供求狀況有所緩和，12月推出及成交面積均增至年內最高點。

尤為引人矚目的是，一二線城市和三四線城市在土地供應和需求端呈現冰火兩重天的局面。據統計，過去4年，一線城市中北京、上海住宅用地累計成交量均不足6000萬平方米，廣州不足3000萬平方米，深圳不到1000萬平方米，均排在重點城市中相對靠后的位置。中指院報告認為，一線城市供應短缺，未來住宅價格上漲壓力較大。而部分三四線城市或將面臨供應過剩風險，價格上漲動力不足，甚至可能出現下降。

中指院高級分析師許琳告訴《每日經濟新聞》記者，廣大三四線城市供應充足，但需求相對較弱，部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市將面臨房價下行風險。

2012全年供地下滑明顯

土地市場一邊維系著地方政府的財政收入，另一邊又關乎房地產市場的景氣程度，但2012年末的升溫未能改變去年土地市場各項數據下行的寒冷基調。

2012年，全國300個城市共推地15.8億平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米，同比下降17.3%，1~10月單月推出量均呈現同比下降態勢，僅有11月和12月止跌回升。

而在價格方面，300個城市住宅用地樓面均價同比上漲7.4%。去年下半年以來，北京、上海等熱點城市熱度提高，帶動樓面均價結構性上漲。

不過，伴隨房地產市場調控逐漸顯示出威力，企業拿地的謹慎程度也在提高。偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，從中央到地方的嚴厲調控使開發企業不得不在花錢上謹小慎微，拿地作為開發商最主要的成本支出，更應慎之又慎，即便是銷售回款明顯增加，開發企業的拿地動力也已大不如前。

中指院數據顯示，2012年，十大代表性房企在全國129個主要城市拿地396宗，規劃建筑面積共計9032萬平方米，同比分別下降2%、4%，拿地數量繼續下降至近3年最低。

在供應、成交負增長，溢價率偏低的格局下，2012年全國300個城市土地出讓金總額近2萬億元，同比減少12.6%。其中住宅用地出讓金為1.3萬億元，同比減少14.3%。

房企拿地熱衷于一二線城市

盡管去年前三個季度住宅用地的出讓金均同比下降，但降幅呈逐漸收窄之勢，并于四季度開始回升，至12月達到年內高點2188億元，較年初增長2.7倍。

在2012年全國各城市住宅用地出讓金總額排行榜上，二線城市成交放量趨勢明顯，武漢、重慶等地出讓金總額位于前列。一線城市供應量下降致出讓金總額下滑，上海、北京同比降幅分別為27%、20%，而廣州、深圳全年住宅用地出讓金僅列全國第23、39位。

去年下半年土地市場開始升溫，十家代表房企也逐漸加快土地儲備節奏。代表企業下半年累計拿地金額共1753億元，較上半年翻兩番，拿地面積為5409萬平方米，比上半年增長近50%。“拿地金額的增幅遠高于面積，是因為2012年下半年企業拿地更多地集中在一二線城市等地價較高的區域，從而推升了拿地金額的快速增長。”許琳表示，在全國投資吸引力排名前10位的城市中，除深圳外，代表房企在當地的拿地面積均超過150萬平方米，拿地金額均在50億元以上。

部分城市供應放量潛藏風險

不難看出，去年房地產企業在拿地布局上有了明顯改變。2010年，受調控政策影響，企業布局開始向三四線城市轉移，而在2012年，一二線城市市場迅速回暖且增長幅度大，成為推動品牌房企銷售業績增長的主要動力，各大房企拿地布局隨之向業績貢獻更大且風險更小的一二線城市轉移，拿地資金占比呈現上升趨勢。

這一態勢在今年也很可能得到延續。去年最后一天，北京華和房地產開發有限公司以10.5億元競得通州梨園鎮0802-168地塊，該宗地塊起始價僅為1.7億元，溢價率高達491%，足以佐證一線城市土地市場的火爆并未完結。胡景暉認為，未來一段時間內北京市土地市場有望走出低迷，總體成交量將出現回漲，土地價格還將繼續上漲，個別核心區域地塊甚至可能刷新成交紀錄。

而二三線城市供應規模普遍偏高。比如三線城市營口去年土地成交量超過9000萬平方米，遠超一線城市。“預計2013年在供應充足但潛在需求相對較弱的背景下，三四線城市價格不具備上漲動力，仍將繼續盤整，部分城市存在嚴重供應過剩的風險，值得格外關注。”許琳說。

比如三線城市南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，其目前人均住房建筑面積達到40.9平方米，遠遠超過北京、上海等地，住宅供應過剩風險值得關注。

許琳認為，三四線城市很難連續吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應，新區建設、土地經營等三四線城市最傳統的經營策略，可能在經濟調結構、增速下臺階的過程中遭遇巨大的挑戰。

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