國開行收購中國著名小城鎮 美蘭湖地產價值或被低估

中國新城鎮(01278，HK)3月中旬擬向國家開發銀行控股公司配售30億股新股，國開行由此將持有中國新城鎮40%經擴大后的股本，成為實際控制人；僅僅20天之后，國家開發銀行又與上海簽訂《加快推進上海新型城鎮化發展戰略合作備忘錄》，共同推進包括包括羅店美蘭湖在內的上海新型城鎮化建設。 值得注意的是，羅店美蘭湖正是中國新城鎮旗下的最重要資產之一，中國新城鎮發展的第一個項目就是羅店美蘭湖。國開行近期的一系列動作，對羅店美蘭湖——這個“中國著名小城鎮”來說意味深遠。在金融資本大規模介入羅店開發后，整個上海北部房地產市場的格局也許會被顛覆。 新型城鎮化開發的樣板 某種意義上，羅店美蘭湖可以被視為是中國新型城鎮化的樣板，不僅因為它被國家和有關部門評為“上海新城市景觀生態城鎮”、“中國綠色生態文化示范城鎮”、“中國著名小城鎮”，也不僅因為從2009年在上海舉辦第一屆“中國城鎮化高層論壇”至今，國內迄今為止最高層次的城鎮化國際論壇活動一直在羅店舉行，更因為羅店美蘭湖集居住、教育、醫療、行政、商業、旅游、休閑等功能為一體，是一個高尚的生態居住區域、理想的商業投資場所、美麗的旅游休閑景點。有關部門目前極力倡導的新型城鎮化建設中的很多內容，在羅店美蘭湖可以找到現實中可以學習和效仿的樣板。 只不過此前，控股中國新城鎮建設的股東——上置集團本身的自有資金不足，開發羅店時，心有余而力不足，很多開發建設投資項目沒有能夠迅速推進。因此，當國開行成為中國新城鎮的控股股東之后，有媒體發出了“窮爸爸變富爸爸”的感嘆。 事實也的確如此。在國開行的大量城鎮開發資金流入之后，已經初具規模的羅店美蘭湖顯然會在短期內迅速繁榮起來，成為北部上海的又一個熱點板塊。 若以生態環境論，整個北上海目前可以和美蘭湖相提并論的，僅有新江灣城。但新江灣的房價早已是美蘭湖不能望其項背。目前新江灣在售的公寓的售價多在4萬元/平方米左右，部分公寓的售價甚至超過了6萬元/平方米，而獨棟別墅的售價更是已經超過了12萬元/平方米。而在美蘭湖最頂級的獨棟別墅——遠洋博堡雅墅的成交均價卻只有不到5.9萬元/平方米。 如果以地理位置而言，兩者均距離人民廣場有10公里以上的距離。在行業人士眼中，兩者真正的區別是美蘭湖相比新江灣較少的資金投入。與受到上海市政府高度關注的新江灣開發不同，美蘭湖的城市配套建設很多是由資金實力并不雄厚的上置集團來完成。 然而，當美蘭湖的“爸爸”變成了“富爸爸”——國家開發銀行。兩者在城市開發投入上的差異，也許在短期內會迅速縮小，后者甚至有可能后來居上，在投入上超過新江灣。中房信研究總監薛建雄說，美蘭湖地區的開發投入一旦大幅增加，其和新江灣地區巨大的房價差距也會縮小。 31棟上海唯一城堡 事實上，美蘭湖有很多在上海乃至全國范圍內極為罕見的元素，這些元素使整個板塊的房地產價值更為獨特。比如，美蘭湖是上海唯一一個擁有雙高爾夫球場的板塊，地區唯一的36洞USGA標準球場，也是亞洲唯一Audubon國際自然生態協會認證的會員球場。球場占地3390畝，傳承蘇格蘭特色的地域布局，有南湖泊球場、北森林球場兩個18洞球場。 同樣，它還擁有國家發改委培訓中心和歐洲領先商學院——法國巴黎HEC高等商學院的板塊。它的商務總部也成雛形，海峽兩岸企業家協會的商業巨擘們紛紛駐足美蘭湖；另外，由于美蘭湖特色的建筑和生態，它更已經成為亞洲第一婚紗攝影基地。 美蘭湖還是目前上海乃至全國唯一有城堡可供銷售的地塊。總共只有31棟大獨棟別墅可售的遠洋博堡雅墅，最小一棟別墅的面積都超過600平方米，而實際空間都超過1000平方米，與其說是別墅，不如說是城堡。其建筑風格是原汁原味的歐洲城堡，甚至連內部設計都秉承古城堡的特色，個別房間所設計的直通樓梯的暗門，甚至讓人聯想起電影《佐羅》里的某些鏡頭。 在歐洲的古城堡動軋需要花費每年上百萬歐元修繕費用和稅費的背景下，美蘭湖的31棟在售城堡顯然非常有吸引力。多家上市公司流露出對遠洋博堡的興趣。一家總資產超過6萬億元的特大型金融機構的高管就曾前往遠洋博堡。在北美上市的一個中國信息服務業領導者也曾造訪遠洋博堡，詢問購買后作為企業會所的可能性。 （文/楊羚強）