光耀東方響螺灣項目滯銷 “狩獵者”為“錢”所困

每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

作為起家于山東聊城，如今在北京、天津、山東等地不斷擴大布局的房企，光耀東方以收購及運作爛尾樓為特長，是一家名副其實的爛尾樓“狩獵者”。

但是，這家爛尾樓“狩獵者”最近陷入了項目銷售困局。中融——光耀東方1號集合資金信托計劃的內容披露，光耀東方正計劃通過發行信托募資收購中國電子信息產業集團公司項目 （以下簡稱中電項目）。上述信托以光耀東方在天津的在建工程濱海萬隆大廈作為抵押，并以上述項目的銷售收入作為部分還款來源。

但《每日經濟新聞》記者調查發現，上述濱海萬隆大廈（即光耀東方文化廣場）于2012年6月開盤，但截至目前僅售出房產7套，面積758.63平方米。

“狩獵者”或遭遇資金問題/

根據中融——光耀東方1號集合資金信托計劃的披露內容，光耀東方集團內三家較大的公司均在北京注冊。其中北京光耀東方商業管理有限公司，其注冊資本為4050萬元，總資產17.8億元，2012年主營業務收入17.2億元，實現凈利潤7.3億元；北京光耀東方投資管理有限公司，其注冊資本2000萬元，總資產18.6億元，2012年主營業務收入7.2億元，實現凈利潤2.6億元；北京海天房地產開發有限公司，其注冊資本48264.6萬元，總資產23.3億元，2012年主營業務收入2億元，實現凈利潤678萬元。三家公司總計總資產59.7億元，2012年合計營業收入26.4億元，合計凈利潤約10億元。

三家公司之所以能保持高收益率，緣于光耀東方的“狩獵”模式。業內觀察人士表示，光耀東方往往將所收購的“爛尾樓”重新包裝，然后迅速銷售，獲取大量現金后，用于下一個“爛尾樓”的收購。

以其起家項目山東聊城新東方廣場為例，10萬平方米的建筑面積，光耀東方當年4月正式接手，12月就開業了。

這樣一種收購后快速銷售的模式，是很多“爛尾樓”收購公司主要的盈利模式。此前，SOHO中國也曾以這樣的一種模式，迅速實現擴張，并獲取高額收益率。以SOHO收購的上海東海廣場為例，項目毛利僅47%，但其內部回報率卻高達64%，奧秘就在于SOHO中國的快速銷售速度。在收購SOHO東海廣場僅三個月后，SOHO中國就銷售了其中的三分之一。

這一模式的成功關鍵在于銷售。一旦項目的銷售速度放慢，不僅收益率會下降，公司也將面臨財務上的壓力。

上海易居研究院研究員嚴躍進說，光耀東方在這個節點啟動信托計劃，印證了其資金鏈出現的困難。在他看來，這與公司在天津響螺灣項目的滯銷有很大關系。實際上，響螺灣整體銷售萎靡，已不可避免地波及光耀東方的項目，使其必須求助于諸如信托等融資渠道。

響螺灣項目銷售緩慢/

光耀東方集團官網顯示，作為天津市濱海新區響螺灣開發量最大的開發商，光耀東方集團共有5個地塊、4個項目、總計56萬平方米的綜合體群持續開發量，光耀東方文化廣場、東方名邸項目將在今年交付使用；光耀東方國際廣場、光耀東方中央廣場即將在明年陸續完工。

公開資料顯示，光耀東方在響螺灣的項目，其中3個分別是東方名邸 （原名東方新世紀廣場），投資額4.7億元，東方文化廣場（原名中華文化會館）、東方中心廣場（原名大連豐盈大廈）。這3個項目的總體量高達46萬平方米。

這么大的體量，銷售狀況如何呢？在天津市國土資源和房產信息網上，記者查詢到其中兩個項目的銷售信息。其中中融——光耀東方1號集合資金信托計劃披露的抵押項目濱海萬隆大廈（即光耀東方文化廣場），早在去年6月就已開盤，但目前僅售出7套，面積為758.63平方米；在建抵押511套，東方名邸的已售房源顯示為0。

“狩獵”模式遭受質疑/

天津中原投資顧問部總監高飛表示，目前響螺灣的商業樓盤量相當于很多城市CBD的總量，天津很難有如此龐大的需求。

高飛認為，購房客戶更多講求的是投資回報率。不論是散售還是整售，目前最大的問題是沒有客源，也意味著沒有投資回報率，“個人認為，這種情況要發生巨大改變，至少在5年到10年之內是看不到希望的。”

公開資料顯示，東西線不動產公司為光耀東方做過一份 《光耀東方響螺灣項目營銷提報》的咨詢報告。東西線不動產公司認為，光耀東方在響螺灣這片沃土雄踞1/4領域，未來的發展面臨極大利好。但實際上，由于目前整體區域發展成熟度不高，因此走高價銷售路線困難較大。因此在營銷中，東西方不動產公司建議應采取“平價快銷”的策略。通過迅速銷售，全面引爆市場熱度。并借吸引津冀兩地投資客戶的手段，實現光耀東方品牌的落地。

響螺灣項目的滯銷，無疑在一定程度上影響了光耀東方收購資產的動用。信托計劃顯示，這家凈資產負債率低于行業平均水平的地產公司目前不得不謀求利用信托借款，來獲取收購北京物業的充足資金。

與此同時，光耀東方的投資收益率與模式受到了質疑。嚴躍進表示，光耀東方曾寄托于天津響螺灣項目能一炮走紅，但尚未大獲成功。對于這家企業而言，將太多的精力投入天津響螺灣項目，本身就不符合產品地域分散化的風險規避原則。天津響螺灣區域，從目前來看，要想捂熱，需要更多的時間與耐心。對于光耀東方而言，或尋求新的融資方式，或變賣資產，都難以回避業務波動的尷尬。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，對于響螺灣這種大體量的項目，如果不能實現快速回款，仍存在著一定的投資風險。這說明了光耀東方的租售能力不是很強。為此，他建議光耀東方可以塑造一個“狼性”的租售團隊，通過對收購到租售等環節的介入，最終形成良性循環。