上市房企首嘗公募基金融資 新華聯擬向匯添富借11億

每經編輯｜每經實習記者 蒙湘林    

每經實習記者 蒙湘林

去年以來，新華聯頻頻拿地，同時接連拋出各類融資計劃，據統計，截至今年7月，公司融資總額（包括融資計劃）已超過20億元，其中一筆高達11.5億元的融資計劃尤為引市場關注——新華聯近日披露，計劃通過匯添富資本公開發行資管產品募集資金，再通過平安銀行向其子公司發放委托貸款。

有業內人士向 《每日經濟新聞》記者指出，在地產再融資仍未實質性放開的情況下，不少企業都會另辟蹊徑，新華聯此舉若成功，將為上市房企開拓一條新的融資通道。而基金子公司的地產融資業務剛剛起步，為沖規模往往會在收益水平和融資成本上讓利，這將吸引更多的房地產企業在融資時選擇基金通道。

借道基金融資11.5億/

本次由匯添富資本發起設立資管計劃，每一資管計劃均分為A類及B類份額。其中，A份額的資產總規模不超過11.5億元，向社會公開募集；B份額的資產規模不低于5.5億元，由新華聯認購。匯添富資本擬委托平安銀行對上海新華聯發放的委托貸款總計不超過16.5億元（含新華聯認購資管計劃的資金5.5億元），委托貸款利率約8.94%，貸款期限為兩年。

為保證產品的順利發行，協議各方還制定了具體的風控措施。匯添富資本擬將募集資金以5000萬元受讓新華聯長基商業地產有限公司100%的股權，委托貸款期滿后由新華聯或其指定第三方以5000萬元回購該部分股權。此外，新華聯方面還與平安銀行簽署了土地使用權抵押和股權質押的協議，以確保委托貸款本息按時足額支付。

《每日經濟新聞》記者注意到，扣除自購的5.5億元，新華聯實際融資11.5億元，而這些錢將用于上海閔行區虹橋商務區核心區09號地塊的開發建設。據了解，今年6月，新華聯以17.05億元競得該地塊，樓面價約為1.2萬元/平方米。一位研究信托投資的券商人士表示，此前新華聯為拿地辦項目，在資金上面已有一定壓力，這筆11.5億元的融資款無疑將有助于上海項目的順利實施。

新華聯證券部有關人士也向記者表示，公司目前制定了文化旅游地產和一線城市商業地產的雙線戰略，資金需求量巨大，公司管理層會考慮通過各種形式進行融資，此次聯合匯添富基金是出于融資成本、收益水平等綜合考慮，雖然融資很多，但公司的風險管理是可控的，資金狀況良好。

公開數據顯示，截至今年一季度，新華聯資產負債率為75.07%，流動比率為1.94，速動比率為0.54，貨幣資金19億元。前述券商人士表示，從負債水平看，公司確實存在很大的資金需求，但資金運營效率整體較高，加上貨幣資金今年增加明顯，資金風險基本在可控范圍內。

基金成地產融資新通道/

自2010年以來，作為房地產調控政策的一部分，房地產企業的上市、再融資和并購重組已經停滯3年時間，融資難成為了不少房地產企業繼續發展最大的瓶頸，不少房企近年來轉戰房地產信托融資，但隨著券商資管、基金子公司等新渠道的涌現，地產信托規模最近呈現下降趨勢。用益信托數據顯示，2012年房地產信托發行規模為2169億元，同比減少24%；房地產信托成立規模為1764億元，同比減少35%。

對此一位信托投資人士認為，地產信托規模的下降，很大因素上是由于券商和基金的加入，由于剛剛進入地產融資市場，券商資管和基金子公司為了沖規模，往往會在融資成本和收益水平上讓利。

亞太城市房地產業協會會長謝逸楓就表示，新華聯不惜余力 “借錢”，且金額超過10億元，表明企業確實遇到了資金上的困難。觀察公司近來的融資情況，這次通過基金子公司的形式算是一次有益的嘗試，從8.94%的貸款利率看，成本兌付相比信托有一定優勢。這其中最大的意義就是房企多了一條輸血的渠道，開拓了新的融資局面，有利于房企繼續應對“新國五條”調控。

《每日經濟新聞》記者同時注意到，根據匯添富發布的產品計劃說明，新華聯這款資管計劃的收益水平設置為：100萬～300萬以內為9.8%/年，300萬以上為10.3%/年。前述信托投資人士表示：“就今年情況來看，這一收益水平已經超過了傳統地產信托計劃，從這點看，基金子公司設立的房地產融資產品在收益水平上會逐漸吸引投資者。”

民生證券研報數據顯示，今年6月房地產信托平均預期收益率為8.74%，這一水平低于匯添富上述產品的收益水平。

此外，上述信托投資人士還表示，基金子公司不僅在收益方面下工夫，在其他方面也有吸引投資者的地方。首先，基金子公司背靠基金母公司，往往實力雄厚，兌付能力強，相比幾十億規模的信托公司來說，兜底的能力更強；其次，審批制度不同：信托報備銀監會一次，募集滿即可成立，而發資管計劃要向證監會報備兩次，募集前報備一次，募集滿后驗資再報備一次，審批程序上，基金子公司發的資管計劃要嚴格得多；最后，基金子公司的產品認購額更靈活，有小額認購，但信托一般都要求大額，單筆至少在300萬以上。

據了解，中國基金業協會公布的數據顯示，截至6月末，基金公司非公開募集資產達到9683億元，半年時間增長了2119億元，超過了2012年全年增長額。目前正式核準的基金子公司一共26家，雖然正式運行的時間只有半年多，但其中業務規模超百億的子公司已達數家。

盡管基金子公司業務今年以來已經開始發力，且備受市場關注，特別在地產融資尚未全面放開的背景下，被認為是地產融資的新方向。但一位參與新華聯資管產品發售的信托人士介紹，雖然已經獲得了很多大客戶的認可，但目前該產品總體發行量還不算太大。至于原因，他認為主要是因為基金子公司去年底獲得業務牌照后，開展的很多新業務沒有進行大規模推廣，社會認知和接受程度相對信托都不算太高，不過，未來基金通道肯定是融資的趨勢之一。