營收下滑項目停滯 人和商業地下城“淪陷”

每經編輯｜每經記者 鄢銀嬋 發自重慶    

每經記者 鄢銀嬋 發自重慶

曾經風光無限的地下商城模式，如今在一些地方正走向沒落。

近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，人和商業自2010年以來在建及已獲批文的38個項目中，正式投入運營的項目僅8個，有超過10個項目出現延緩及停滯。

自2008年在港交所上市后，人和商業的歷年營收數據曲線并不好看，從2009年的41.6億元人民幣，下降到了2013年的5.47億元人民幣。業績下滑與人和商業多個項目停滯之間，到底存在什么關系？商業環境變化后，人和商業原有的“地下城”模式能否挺住？人和商業未來將走向何處？

38個項目僅建成8個/

翻閱人和商業歷年年報，幾乎都可以看到投資數億元的新項目頻繁上馬。財報顯示，2009年公司獲得了建筑面積共約133.48萬平方米的6個項目的國家批文，包括河南洛陽項目、河北邯鄲項目、云南昆明項目以及福建莆田等項目；同時還儲備了重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、武漢西北湖項目、江西贛州項目以及遼寧鞍山項目一期共計84萬平方米項目資源；且在該年度內啟動了4個項目建設。

2010年，人和商業又在12個城市獲得了13個新項目，并啟動了9個新建項目；2011年，公司又獲得了貴陽項目、天津西站南廣場項目、河北張家口項目等7個項目建設批文，新開工項目達7個。

《每日經濟新聞》記者注意到，在2010年報中，人和商業表示，其堅信自2010年起中國消費行業和地下商場建設將進入“黃金年度”，公司也將在這一過程中受益匪淺。

不過在2012年報中，人和商業卻表示，公司擴張速度已放緩，在報告期內并沒有開展新的項目建設；在2013年報中，該表述又再次出現。事實上，除了放緩新建項目的擴張步伐，其在建的多個項目進度也出現停滯、大幅延期的情況。

2010年財報中，在建以及裝修中的項目包括河北邯鄲項目、福建莆田項目、哈爾濱項目六期、重慶巴南項目、重慶大渡口等項目；以及山東煙臺、河北秦皇島、江蘇無錫太湖廣場、云南昆明以及江西南昌八一大道等獲得了批文。

2011年財報中，人和商業在建及籌建項目中增加了遼寧撫順項目、遼寧鞍山項目二期、三期、江西鷹潭項目一期、二期、天津西站項目、河北張家口項目、山東煙臺項目二期、貴州貴陽項目以及河北秦皇島項目二期。

照此計算，2010年以來人和商業擬建設項目共計38個，不過《每日經濟新聞》記者統計發現，截至2013年末，已建成投入運營的項目僅8個。

項目建設資金需200億/

在2011年報中，人和商業表示重慶大渡口項目、重慶巴南項目、遼寧錦州項目、遼寧撫順項目、遼寧沈陽項目二期、東莞虎門項目一期建成時間為2012年，山東煙臺項目、河北秦皇島項目、海南三亞項目、東莞虎門項目二期、遼寧鞍山項目二期和三期、江西鷹潭項目一期的建成時間為2013年；而在2012年報中，如期建成的僅有撫順和岳陽兩個項目，其他項目的建設時間表均被延遲。在2013年報中，也僅有遼寧錦州項目成功投入運營，其余建設項目的建成日期被更改為2014年。

在人和商業繪出的地一大道版圖中，延緩、停滯已是多個項目進展常態。比如天津市場，早在2011年人和商業就拿下了天津西站地區大型地下商業項目，預計投資10億元人民幣，計劃2013年建成。而如今，該項目卻還沒開始建設。

記者在調查中發現，導致多個地一大道項目進展停滯的原因在于緊張的資金鏈。事實上，人和商業在資金上的窘境在其歷年業績變化上也有所反映。

2009年公司營收為41.6億元人民幣，2010年為11.4億元，2011年為22.4億元，2012年為6.88億元，2013年更是跌至5.47億元。同不斷下滑的營收相比，人和商業資金需求卻非常龐大。《每日經濟新聞》記者根據公開資料梳理發現，目前在建及已獲批文的建設項目所需資金高達200億元以上，遠高于2009年以來所有營業收入總和。

為了解決資金難題，2010年5月、9月、11月，人和商業分別發行了3億美元、2015年到期的優先票據及6億美元、2016年到期的優先票據，年利率高達13%。

“地下城”模式面臨挑戰/

縱觀人和商業的發展之路，其成功之道主要是對地下商場模式的開拓，形成了獨特的發展模式，正所謂“一招鮮，吃遍天”。

與其他商業地產模式相比，“人和模式”的優勢很明顯。利用人防工程開發地下商城，并未被歸類為房地產開發，開發的項目也就不受房地產相關法律法規的約束，無需支付土地出讓金及土地增值稅，開發成本大大降低。

根據《新金融觀察》報道，人和商業模式初創時期，其地下商業設施的銷售和租賃價格通常只是周邊商場的1/2~1/4。1992年，人和商業在哈爾濱開設了第一個項目“人和地下大道”，當時入駐的大多是從事女裝批發及零售業務的租戶，市場表現非常不錯，“人和模式”一炮走紅。隨后，這種模式開始在全國各地“復制”。

不過，“人和模式”的弊端也逐漸暴露。人防工程的擁有權和經營權是分開的，人和商業并沒有項目的土地使用權。其結果是，人和商業無法像普通開發商那樣通過抵押土地獲得開發貸款，融資渠道被大大縮窄。承讓經營權的商戶因為沒有土地使用權，也無法獲得商業貸款。轉讓經營權還意味著人和商業必須不斷地開發新項目，來保證持續有商鋪可以轉讓，否則就沒有收入。

此外，商業模式曾經風光無限，但未必適合所有城市和區域。中國市場學學會理事、重慶市市場營銷與策劃學會副會長廖成林認為，重慶目前的地下商場整體檔次較低、缺乏特色、很難形成固定的顧客群，在大多數消費者的觀念里，“重慶地下商圈的氛圍還不夠濃厚”。

近日，記者在重慶走訪了三峽廣場地下商業街、麗島春天等重慶知名地下商場時也發現，大多人流量不大、轉租告示多。對于我國內地的地下商場，藍光嘉寶商業副總經理邵家楨認為，除了東北地區因氣候原因運作較好外，其他地區成功的案例并不多。“簡單的模式復制，沒有深刻理解南北文化差異及消費習慣，所以運作難以成功。”

邵家楨表示，成都地一大道陷入困境的一個原因是對成都本地文化及商業環境缺乏基本的了解。“我記得他們當時有上百人的運作團隊，但是幾乎是照搬哈爾濱的模式，而且出售后也沒有做有效的運營，失敗并不奇怪。”

他認為，“地下商業只能起輔助作用，是地上商業無法承載情況下，向地下的自然延伸，這就是東京、香港地下商場成功的原因。但成都CBD地上與地下的商業業態呈現出完全不同的環境，甚至是對立的，因而運作起來更加困難。”

另外，外來壓力的增大使地下城模式面臨挑戰。地下商場的業態主要為百貨、餐飲、服務等為主，品類多、規模小、品種多。在多名觀察界人士看來，地下商場所經營的產品品類及消費區間正好與互聯網消費重合。重慶大學公共管理學院教授曾國平表示，地下商場同互聯網商貿形成錯位經營存在一定難度。