教授炮轟任大炮“零空置論”：城鎮住房整體空置率達22％

每經編輯｜陳小雨

每經記者 杜冉樂 發自成都

數下亮燈率，就能查出住房空置率？至今，官方既沒有一個準確計算方法及數據，也似乎諱莫如深。

6月23日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心正式對外發布了《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014》（以下簡稱《報告》)，該報告明確表示，2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升了1.8個百分點。與此對應的是，過去兩年，剛性住房需求顯著下降，購買力凸顯不足，可實現住房需求不及總需求的40%。

值得注意的是，前述中心主任甘犁教授反駁了任志強認為國內住房不存在空置率的觀點。甘梨認為，中國住房體系非常復雜，商品房僅是其中的一部分，需要詳細地考察統計，而對于后市發展，應該盤活存量，通過免除租房稅費，征收多套房產稅以及加強引導價格預期，減少或停建保障房等措施來實現軟著陸。

交鋒任志強“零空置論”

按照甘犁的認定標準，空置住房的定義應為城鎮地區無人居住的家庭自有住房，包括一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房以及多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

《報告》透露，2013年我們城鎮住房整體空置率為22.4%，比2011年上升1.8個百分點，從建筑面積來看，空置率呈倒u型的特征，其中120-150平方米空置率最高，達到26.1%，從北京、上海、武漢、重慶等6個典型城市來看，重慶最高，達到25.6%。

“按照不同產權性質，國內小產權房空置率為3.9%。在城鎮地區小產權房量有多大？存量占比就是6.5%，農村集體土地使用權存量占比4.7%，其他是部分產權、完全產權以及其他等。”甘犁透露。

值得注意的是，甘犁專門駁斥了號稱“任大炮”的任志強關于國內不存在空置房的觀點。在他看來，任志強的基本邏輯是2000年-2010年城鎮新增家庭7000萬，在1998年-2013年國家統計局公布的城鎮住房竣工總量為106億平方米，拆遷30多億平米，凈增住房總量70億平米。

不過，甘梨認為，他們的數據與任志強的不同在于，按照國家統計局的數據，

從總量上來看，1998年-2012年凈增建筑面積155億平米，比任志強給出的數據大概多出了80億平方米。

“多出80億平方米，他說只有70億平方米，這個80億到底是怎么回事？這個事情不光任志強沒有搞清楚，后來我發現大量投行包括國家統計局一個主任寫文章也沒有搞清楚。”甘犁表示，中國城鎮住房體系很復雜，商品房只是其中一部分，凈增面積包括城鎮化過程中農民“帶房進城”，40億平方米的自建房，以及8.3億平方米的小產權房和農村集體用地住房。

實際上，對于住房空置率問題，不少業內人士以亮燈率來衡量這一指標，但也不斷遭受詬病。亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存告訴《每日經濟新聞》記者，對于空置率一定要有前瞻性，不要以當前一時的房屋有空置就說存在嚴重泡沫等。

4.2萬億房貸亟待盤活

按照《報告》內容，2013年達22.4%的城鎮住房空置率就占用了4.2萬億的銀行房貸，空置住房資產占中國城鎮家庭資產的11.8%，已造成大量資源浪費。

“作為社會保障性質的經適房空置率更是高達23.3%，未能充分發揮其應有的住房保障作用。同時，房價一旦下跌，空置房更容易虧本或資不抵債，空置房對房價下跌風險的抵抗力較弱。”甘犁分析說。

據了解，目前國內不少地方已宣布開始停建經適房，而改為探索發展共有產權房，以適應未來建設保障房的市場需求。實際上，即便是撇開保障房，按照《報告》所述內容，剛性住房需求近兩年來也出現了顯著下滑趨勢。截止2013年8月，有24.6%的比例為城鎮家庭剛性住房需求，其中無房家庭需求為13%，較2011年8月下降近1.8個百分點，人房分離需求4%，下降1.8個百分點。

此外，前述報告還提到，國內城鎮家庭潛在的改善型住房需求為13.1%，其中東部為12.9%，中部為13.9%,，而西部為12.6%。

“按照央行房貸基準利率6.55%及最高還款年限30年，采取等額本息法計算家庭每月還款負擔，如果家庭每月還款額占收入比例小于40%，那就是說該家庭具有購房能力。”甘犁表示，據此計算，城鎮可實現住房需求為14.7%，是潛在住房需求的39%，也就是可實現剛需住房需求680萬-2300萬之間，可實現改善型需求在860萬-950萬之間，未來購買力將呈現出不足的問題。

滿目山河空念遠，不如憐取眼前人。那么，下一步如何應對樓市“危局”？在甘犁看來，目前應該盤活存量住房資產，通過免除租房稅費、征收多套房產稅、加強引導價格預期以及減少或停建保障房等多項措施來實現樓市軟著陸，逐步回歸理性。