上海張江拍地溢價九成 優質地塊率先回暖

每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“今天張江的盤口放在21500，猜21500以上回復‘+’，猜21500以下回復‘-’。”9月5日，上海浦東新區張江南區配套生活基地A1-05地塊（以下簡稱張江地塊）即將開拍前一小時，一家房地產咨詢機構的總經理在微信朋友圈里玩起了地價競猜游戲。

他確定“盤口”的依據是去年七八月份，萬科在張江拿的兩幅地塊的樓板價。根據土地成交價格紀錄，上述兩塊地的單價均在21500元/平方米上下。在他放出這個“盤口”后，盤口的價格便不斷上升，至競猜截止已上漲至24500元/平方米。

沒有想到的是，幾分鐘后張江地塊的競拍完全復制了上述地價競猜游戲的局面，地價一路上漲。最終，華發股份（600325，SH）下屬子公司上海鏵發創盛置業有限公司以23.7億元競得，溢價率高達89.9%，樓板價達到2.58萬元/平方米。這一情形被看作上海土地市場行情逆轉的信號。

20余家房企參與競拍/

張江地塊拍出高溢價率，其實已在業界預料之中。

開發商對上述地塊的競爭極為激烈。華潤、世茂房地產、融創綠城、陽光城地產、保利地產、萬科地產、九龍倉、江蘇新城、嘉華集團以及合景泰富等20多家地產商參與了這次競拍，足以看出上述地塊的熱度。三湘股份（000863，SZ）的報價排在第二名，只比地塊成交價低26元/平方米。

中房信研究總監薛建雄表示，上海外環內的宅地越來越稀缺，地產商因此都勢在必得，而且，當地的購買能力足以確保項目有相對可接受的利潤。

從張江高科技園區內的復旦張江（01349，HK）、張江高科（600895，SH）等上市公司財報了解到，這些企業去年發放的員工平均薪酬遠高出上海市平均水平，復旦張江去年支付給員工的薪酬（含福利）折合可達到人均15萬元/年左右，張江高科則更高一些。

德佑地產大東區副總經理林俊權對張江地區企業員工的購買力也給予肯定。他向《每日經濟新聞》記者介紹，當地的房源相對需求來說還是太少，因此，之前張江的購房者會去鄰近的川沙鎮、唐鎮購房，在去年市場最火的時候，上述板塊內的綠城項目甚至一度賣到5萬元/平方米左右。

林俊權認為，張江地塊也有機會賣出高價，條件是產品檔次比當地現有的產品有更大的提升。

房企儲備土地“補血”/

今年8月，上海市共計成交土地16宗，其中經營性用地僅6幅，出讓金額為48.69億元，同比減少69%；共計出讓面積24.35萬平方米，同比減少73.3%，環比下降66.8%。除7月成交了16幅經營性地塊，5月、6月和8月經營性地塊的成交量都在10幅以下。

中國指數研究院發布的數據顯示，今年8月，全國300個城市共成交土地1930宗，環比減少23%，同比減少36%；成交樓面均價為1136元/平方米，環比上漲7%，同比下跌3%；土地出讓金總額為1449億元，環比減少11%，同比減少40%，其中，住宅用地出讓金總額為796億元，環比減少26%，同比減少52%。主要城市土地出讓金同比、環比雙降，住宅用地降幅大于整體市場。

不過，從進入8月底開始，市場似乎出現了變化。此前，北京西城區華嘉胡同地塊以74.6億元被華融公司競得，溢價率達110%，樓面價超9.6萬元/平方米，成交總價和平均樓面價均創新高。張江地塊的成交樓面價也高于去年同期位置相似地塊。

薛建雄認為，張江地塊和華嘉胡同都屬于地理位置極佳的區域，以華嘉胡同地塊為例，其所處北京二環內，最近3年已經沒有出讓過住宅用地。

他同時表示，目前開發商積極入市，一定層面也說明房地產企業目前的資金比之前充裕，有通過購買土地儲備“補血”的需要。

參與拍地的上海三湘股份有限公司副總經理張濤對《每日經濟新聞》記者表示，根據他們了解，目前開發商的資金確實比之前充裕，在參加上述土地拍賣時，也側面了解到很多競爭對手的資金是很充裕的。

在張濤看來，類似上海、北京這樣的一線城市，仍然會是開發商重點布局的區域，類似張江這樣購房人群收入相對較高的板塊，未來仍是開發商看好的區域。