商業地產大而不能倒 萬科兩害相權取其“輕”

每經編輯｜每經記者 王杰    

◎每經記者 王杰

“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”數年前，萬科董事會主席王石曾經說過這樣的話。

他為何這樣說？這是有歷史原因的。住宅專業化曾是萬科成為行業“老大”的必殺技。在萬科的歷史上，公司曾介入超市、礦泉水、影視等領域，也開發過商業地產和寫字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專業化、規模化這一路徑實現了萬科的超速發展。

談到商業地產，王石稱，住宅是萬科的“輕資產”，商業地產對萬科來說是“重資產”。

郁亮說，最初進軍商業地產是“被動”的——現在已經拿不到“干凈”的地（只有住宅、不需建其他配套設施的地塊）。這種情況下，作為創始人的王石不得不做出妥協。

然而，萬科商業地產起步至今已有6年，如何才能殺出一條血路？

萬科商用獨立之難

自從2009年進軍商業地產之后，萬科對商業地產的投入與重視度逐年提高。2013年1月，萬科正式組建商用地產管理部，負責統籌萬科商用地產的實施工作。隨著萬科轉型“城市配套服務商”，萬科商用近年來不斷豐富產品線，努力完善城市商業布局。

然而至今，萬科的商業地產發展并不出彩，但規模已經非常大。資料顯示，目前，萬科商業地產已在全國60多個城市鋪開，在一二線城市中心商圈已經規劃了20多座城市商務綜合體項目，還具有為數眾多的社區商業和區域購物中心，如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。

今年初，履新萬科集團商業地產業務負責人的丁長峰對媒體表示，萬科將于今年一季度末宣布成立萬科集團下屬的獨立商業地產公司，并于6月底完成25個萬科旗下購物中心的資產處理。但2015年已過半，萬科商用仍然沒有獨立的跡象。3月31日，萬科在香港舉行的2014年業績發布會上，郁亮稱，“關于未來商業做大有沒有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前還沒計劃。”

與此同時，萬科也在積極擁抱互聯網。去年，萬科與百度合作，百度將基于大數據分析及云計算技術，為萬科的商業項目帶來定位引擎、大數據、營銷工具三類核心技術，給萬科商業地產提供智能化升級的解決方案。“百萬”的合作，能否給萬科商業帶來實質性的幫助？多位業內人士表示，難以在短期內實現。

中國商業地產聯盟秘書長王永平在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，表面來看，百度的數據流量很大，但是重要的是對數據進行梳理，并篩選出有效數據，而這項工作并不容易。

新城控股高級副總裁歐陽捷也表達了類似看法。他認為，雖然百度集成了一些類似大眾點評的商家，但客戶信息并不清晰，對招商價值不大，目前百度的數據還難以達到一定的深度。

“被商業”成分居多

萬科布局的商業產品包含三大類型，即購物中心（萬科廣場）+寫字樓（萬科大廈）+社區商業（萬科紅），定位全部是針對周邊居民的社區型商業，或者是區域購物中心。

在商業地產的思路上，萬科表現出與萬達、綠地不一樣的特征，后兩者拿地、選址是基于地方政府經營城市的需求，萬科則是跟著實際的用戶需求走。

王石說，萬科的特點是在不被看好的地段做住宅，做商業亦然。移動互聯網對傳統商業造成了沖擊，同時也創造了商機。郁亮也稱，網購對購物中心有很大打擊，萬科涉及商業地產的同時也保持謹慎態度，目前還是圍繞社區和區域主題進行。

作為住宅地產龍頭，萬科的商業地產之路并非一帆風順。王永平認為，萬科做商業和其他企業所遇到的困難類似：連鎖化程度不夠高。雖然商業儲備量大，但是已開業的項目并不多，品牌上沒有形成比較強的話語權。萬科很大，但萬科商業很小。

RET睿意德策略顧問部高級總監李靜雅認為，和萬達商業地產不同，萬科商業地產團隊的權限有一定局限。萬科商業地產品牌需要一個調整的過程，不能完全復制萬科的品牌，更多地是根據社區的屬性和人群的分類來定義。

商業地產的紅海及過剩，早已為業內公認，萬科的這一業務板塊可以說是在勉力支撐。王永平直言，萬科做商業地產并沒有上升到戰略高度，“被商業”的成分多，因為住宅開發量大，配備了較多商業，但目前運營還有一定困難，所以才會有“萬萬”合作。

商業配角，住宅主角

在近日的一個論壇上，王石說，進入白銀時代，為什么萬萬想不到萬達和萬科會合作呢？因為萬科向城市配套轉型，住宅是萬科的“輕資產”，蓋了就能賣，但如今突然進入商業地產、寫字樓地產，不能蓋了就賣，要出租，這方面萬科不是很熟悉，這對萬科來說是“重資產”。萬達恰好倒過來，商業地產對萬達而言是“輕資產”，但是和商場配套的住宅，萬達就不那么得心應手了，住宅對萬達來說是“重資產”，這兩個公司牽手合作，是一個資源重新整合的過程。

早前，出身凱德、負責萬科商業的毛大慶曾表示，萬科商業將尋求輕資產路徑，第一批經營性不動產明確要做輕資產，至于“輕到什么程度”還未可知，可能不會像凱德一樣住宅和商業運營完全獨立。

自2013年下半年開始，在加大商業地產比重的同時，萬科也開始就商業物業資本化與國際資本頻繁接觸。2014年9月，萬科與擁有新加坡政府投資公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達成協議，以約16.51億元的價格出售上海虹橋萬科中心90%股權。

此前，萬科還與凱雷投資集團簽署商業地產戰略合作平臺的意向書，雙方擬成立資產平臺公司，以收購萬科的商業物業。根據萬科的計劃，新的資產平臺公司將長期持有商業物業，未來將以資產證券化方式退出。

如今，對于商業地產，萬科集團層面或許有“騎虎難下”之感。在去年8月18日的萬科中期業績說明會上，郁亮表示，萬科在不斷檢討、總結商業運營思路，商業會像住宅一樣，成為萬科的一個主要業務。但這并不意味著萬科放棄住宅的主業地位。

萬科相關人士向《每日經濟新聞》記者表示，9月商業地產會有一些大的動作。目前社區商業還是由各分公司在運作，管理上則歸屬于萬科商用地產管理部。