融資多元化 房企尋找新的“錢袋子”

每經編輯｜包雨朦    

每經實習記者 包雨朦

中國指數研究院的報告顯示，2015上半年房地產企業開發到位資金與去年同期相比總量有所減少，尤其一季度開發商到位資金同比下滑2.9%，10年來首現負增長。與之相對應的是，房地產企業的融資需求還在不斷攀升。

Wind統計數據顯示，142家上市房企2015年上半年平均負債率為76.8%，負債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達13%，超過43%的房企資產負債率超過70%的紅線。

眾所周知，房地產是資金密集型行業，現金流被視作開發商的生命線。然而通過觀察發現，不少房企已經在依賴短期的資金維持項目長期的發展。通過“借新還舊”為企業贏得周轉時間，這或許也正是推高杠桿率的重要原因。

與此同時，傳統融資系統為開發商“輸血”的效力卻在減弱。新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者透露，他在與多家銀行高層接觸的過程中發現，部分銀行對開發貸款的發放變得更為謹慎，在企業選擇上傾向于排名靠前的百強房企。

在“去庫存”的主旋律之下，今年以來銀行強化房地產風險控制，通過嚴格執行名單制、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對“風險”項目采取措施，造成整體放貸規模同比下滑。然而在此背景下，房企融資格局的變化已經悄然發生，開發商正在積極尋找新的“錢袋子”。

房企融資走向多元化

近年來，融資渠道的多元化正在重構房地產企業的融資格局：由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、創新融資為輔，間接融資和直接融資相結合的方向發展，委托貸款、房地產信托、房地產投資基金、IPO、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東指出，開發商采用多元化的融資渠道可以實現風險的平衡，保障資金鏈的安全性。同時社會化融資方式還能夠規避銀行貸款宏觀調控方面的限制，為企業帶來更大的自由度。

今年1月，證監會修訂并發布了《公司債券發行與交易管理辦法》，債市新規為房企發行公司債營造了寬松的融資環境。

中國指數研究院數據顯示，今年1-10月，共有52家房企成功發行公司債，發行規模達到1814.24億元，相比2014增長了近16倍。隨著發債票面利率逐步降低，房企債市融資意愿越發強烈。三季度以來，房企發債速度明顯加快，從季度房企融資金額來看，三季度共有37家房企公司債發行成功，募資規模達1265億元，占整個發債市場的60%左右。

公司債發行成本較低，因此受到了企業的青睞。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾表示，國內的開發貸算上各種管理費用，即便是一些信譽好的上市公司，資金利率也要達到8%。相比之下，公司債的利率水平多在4%-7%。

歐陽捷表示，除了成本較高之外，銀行貸款在抵押、期限等方面附帶有較多的限制條件，這也影響了資金的使用效率。而基金、信托等社會化融資方式則更為靈活高效。

中國指數研究院統計顯示，截至今年5月，房地產企業來自國內銀行的開發貸款累計達7458億元，較2014年同期減少了9.20%。

與蜂擁發債類似的是，房企股權再融資也呈現出爆發式增長。從房企公布的定增方案來看，泛海控股、保利地產等企業的融資規模都達到了百億元。

事實上，房企在不同的階段對于融資也有不同的需求，私募股權融資也正在進入開發企業的視野。五牛基金執行董事陳國華告訴《每日經濟新聞》記者，相比普通的基金、信托的融資方式，私募股權基金對于開發企業考量更為嚴格。陳國華透露，五牛基金在投資項目時，會從企業的業績、資金狀況、運營能力、產品競爭力、風險控制等方面全方位考察。

歐陽捷指出，私募股權分為公司股權和項目股權兩種，前者因為存在企業被并購、喪失控制權的風險，因而后者更為多見。

“目前五年基金投資的企業都是行業內排名前50的品牌房企，我們與萬科、金地等公司簽訂了部分項目的一攬子投資計劃。”陳國華說。

一位不愿具名的基金公司操盤人員表示，私募股權資金的出現適應了開發商“小股操盤”“輕資產運營”的需要。但事實上目前中國房企的私募股權大多是“假股真債”或“假股真貸”。這種模式在開發成本較高的一線城市尤為多見。

金融工具創新加速

泰禾集團董事長黃其森曾多次表示：“不懂金融的人做不好房地產”。

我國大資管格局的迅速發展也豐富了房企融資的手段，為融資創新注入動力。主動管理型的融資產品和資產證券化正在成為企業融資的新趨勢。地產金融將向著多元化融資結構、大資管行業背景、金融創新與衍生品方向發展。

今年初，萬達商業地產公布了與光大控股旗下的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司的投資框架協議，上述4家機構會在今明兩年間向萬達商業首批投資約240億元。隨后，萬達聯合快錢推出了“穩賺1號”房地產眾籌產品，其本質就是一只商業地產抵押貸款支持證券。

世茂地產則在今年7月和11月相繼推出了兩款資產證券化產品——物業費ABS及購房尾款ABS，以期進一步盤活開發及運營環節的資產，為企業提供穩定的現金流。

易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前全國進入“千億俱樂部”的房企有7家，前10強的銷售門檻為600億元，以10%尾款來估計，這將會是一個60億~100億規模的市場，由此推算，整個房地產行業購房尾款的證券化市場完全有可能達到千億規模。

“可以說，未來十年中國的房地產是存量房時代，資產證券化產品有望成為盤活存量市場的主流手段，未來的空間會非常大。”上述基金公司負責人說。

張化東表示，在美國，房地產企業在產業鏈上往往有明確的分工，投資、開發、建設、運營都由不同的企業來完成。今后國內房企在轉型過程中，也不排除在諸如投資這樣的關鍵環節上誕生專門的企業。