上海仁恒業主頂寒潮維權：說好的“學區房”如何兌現？

每經編輯｜王浩也    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

1月23日，上海戶外溫度還不到0度，有一群人卻冒著酷冷，拉著橫幅在寒風中站了數小時。

據了解，他們是上海仁恒某盤的業主，被逼成這樣，只因為孩子讀書的問題。業主說，2016年5月份上海的公立小學就開始招生了，現在小區承諾的學區房還沒有落定，孩子升學迫在眉睫，事情卻沒有任何進展，開發商方面也是態度冷淡，到后面直接就撒手不管了。

其實對于很多業主來說，“學區房問題”并不少見，但事情的處理往往都很棘手，特別是對于孩子馬上要讀書升學，專門為此買房置業的家庭來說，遇到虛假宣傳、學位無法兌現一類的問題，就更是影響大積怨深了。

對于已經遇到此類問題的購房者，邦爺建議業主團結一致共同抓住證據采用法律手段維權；對于正在尋覓學區房的購房者，邦爺則提醒大家先弄清楚幾個事。

“學區房”不是開發商說了算！

現在很多開發商所謂的“學區房”往往都是宣傳噱頭，所以大家注意學區房這個東西，是否真的在合同上有約定。如果沒有約定，何以保證以后學區房的兌現？

當然，很多情況下，開發商會用各種理由讓你接受“學區房不寫入合同”這事，但購房前需自己了解清楚是否小區歸屬學校對應的區域，因為有些時候，“近”名校的學區房，并不完全等同于能“進”名校的學區房。學校旁邊的小區也可能因為劃片的問題，對應其他學區，有時一個小區不同的樓棟都可能被分到不同的學區。

當然，有些開發商的確是有匹配教育資源的，比如有開發商以“與名校達成協議”的形式，贈送學位，但大家要注意，真正具備學位的房源有時只面向部分業主，也就是說有可能并不是所有房源都贈送學位，這與房源條件是掛鉤的，比如房源面積、房價總額、購買時間等。

另外，購買二手學區房時，大家還要注意，房源的戶口和學位是否已被使用過或占用了。如果如果戶口已經被使用，則需要前業主及時遷出，才能將自己的戶口遷入，子女才能獲得入學資格。因為學位對戶口的要求是：學生戶口、房管證（房屋產權證、購房正式合同）和實際居住地址三對口，所以孩子的戶口同家長的戶口需要一起遷入。

所以，買賣雙方最好約定戶口遷定的時間及違約責任，而且因為重點學校對于孩子的戶籍時間是有規定的，如果不盡快遷入，等到了上學的年齡，很有可能就會因為常住年限不足而被拒絕。同時有些學校的招生簡章每年都會有細微變化，要密切留意學校對家長及子女的戶口遷入年限的要求，目前大多數學校都是要求戶口至少滿2年。

時刻注意“教改”對學區房的影響！

除上述因素以外，大家還要注意一些無法預測的因素，比如教改政策。

你在購房時，開發商的承諾、實際的學位都是成立的，但也可能因為突然出現的教改而改變一切。

比如，2015年11月26日，教育部基礎一司司長王定華就稱，教育部正在考慮推行“多校劃片”，也就是一個小區對應多個小學初中，最后由教育部門隨機派位。如果實行多校劃片，一些買了名校學區房的孩子有可能會被分到普通學校，而普通學區的孩子則有可能分到名校。買學區房的作用就被弱化了！

如此，目前主要靠初中學區好而保持高昂價格的學區房，未來確將會有降價風險。而且如果對應的學校排名前列，學區房家庭很可能難以搶到這所學校的有限名額。

另外，上海靜安、閘北、寶山、虹口靜安區已經執行的“學區房五年新政”，也對學區房影響很大。

“五年新政”中，房源的戶口和學位被占后，該房源在五年內被轉手，下一位購房者在對應學校依然是沒有學位的。這在一定程度上會遏制二手學區房的頻繁轉手，抑制價格過度過頻波動。“五年新政”恐怕會在上海全市執行，影響就深遠了。

總而言之，教改政策的變化，對學區房價值的影響直接且重大。邦爺提醒，不管是為了孩子上學買房還是為了投資買房，各位在下手之前一定要做好對相關政策的了解工作。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波