掛牌新三板 翌成創意要靠城市更新吃價差

每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡

上海市公布的“十三五”規劃建議（以下簡稱“建議”）中明確提出，“十三五”期間上海將牢牢守住人口、土地、環境、安全這四條城市發展的底線，逐年減少建設用地增量，使規劃建設用地總量實現負增長。即到2020年要守住3185平方公里的紅線，這一紅線比此前的規劃目標，土地供應量再次減少了41平方公里。

在這一背景下，盤活存量房屋和土地資源，發展城市更新業務會有很好的機會。2016年初在新三板掛牌的翌成創意就是這樣一家致力于城市更新業務的公司，其主營業務包括對承租的老建筑進行設計并改造成創意園區、服務式辦公樓和服務式公寓。

一個現實是，目前市場上開展類似業務的公司很多，品牌知名度較低，又沒有轟動性代表案例的翌成創意，如何能在激烈的市場競爭中，快速擴增規模？

機會好，但競爭激烈

根據翌成創意公開轉讓說明書顯示，公司租賃收入占主營業務收入的比重一直保持在90%以上，為公司最主要的收入來源， 2014年增長率為60.89%，實現了2014年全年營業收入的50.11%。公司營業收入主要來源于主營業務即租賃收入及其配套服務，其他業務收入為咨詢收入。

睿翼德執行董事陳麗琳指出，二房東生意常規模式是用很低的成本將一些老舊建筑進行改造進而提高租金，而面對激烈的市場競爭，就必須在原有的場景和功能上進行升級改造，注入一些創新的元素。現在的客戶對于服務的需求會高一點。

陳麗琳表示，對于翌成這樣的創業型公司在初期必須要將自己的產品做出特色，當把品牌效應豎立起來，品牌使用流量打通之后，就是倍數增長，這和互聯網公司前期燒錢是一個道理。

截至2015年5月31日，公司項目可出租面積57981.78平方米，公司3個園區和7個服務式辦公樓項目的日租金均價為6.02元/平方米/天，高于同類地段非此類物業的收費，同時，公司運營的12個項目的平均出租率為88%。公司目前正在運營的項目共12個，主要為辦公樓和產業園區。

翌成創意董事總經理沈敏愷告訴記者，公司的商業模式是通過租賃那些有增值空間的建筑物，重新進行市場定位和設計，通過改建配套硬件設施、重塑建筑風格和形象，完善內外部裝修，而后高價轉租，其中的租金價格差就是公司的利潤。

億翰中國董事長陳嘯天說，目前創意產業園等領域有很好的開拓機會。上海園區和廠房供應量比較大，而“雙創”的大環境下，創業型企業對于辦公的需求也比較大。企業有機會通過將部分老廠房改造，來實現盈利。

只不過，目前市面上類似于創客空間這樣的創意辦公已經供過于求。創意文化行業為新式管理型辦公樓、精品創意園和設計型服務式公寓租賃和商務服務業，目前產業生命周期已經從起步期向成長期過渡。目標客戶群體對于辦公、社交、生活需求較之前有明顯提升，但是創意產業的研發卻還比較落后。

業內人士表示，真正具有核心競爭力不是空間而是背后的服務。由于市場競爭激烈，創意產業的運營者，必須對自己運營的空間，不斷注入創新元素，在功能有所創新，設計一些創新的場景設計，做科技化、主題化的產品，才能滿足新興創業人群的需求。

未來的兩項重要任務

資料顯示，創意產業園是一個投資回收周期較長的業務。翌成創意在創業最初幾年，并沒有盈利。招股說明書顯示，公司在2013年度凈資產為負，2014年度和2013年度凈利潤為負。

由于項目開發初期需要投入較高的改造和裝修工程款，而項目施工需要一定的周期，施工完成后也尚需半年到一年的招商周期才能使項目產生穩定的收入和現金流，導致企業在新增開發項目時期的毛利率較低，且資產負債率較高，存在一定的流動性風險。

陳麗琳告訴記者，翌成的改造模式本質是在做微創新，即將“石盒”改造成一個具有創意價值的產品，可能是辦公，也可能是公寓，但這都是在原有基礎上完成，因此還是要遵循實際的商業規則。在完善模式的過程中，必須要有自己的核心產品，這對于每一個方案的運營者和開發者都是很重要的。

與此同時，鑒于創意產業園競爭的激烈，翌成還需要提升品牌影響力，盡早開發出一些有市場影響力的知名案例開拓市場。這樣才能幫助公司快速找到優質的項目并加以開發利用，將翌成的創意辦公室以及公寓等產品推廣到市場。

發稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰波