上海建工搶下樓面單價4.26萬元的南京地王 補倉心切？

每經編輯｜包雨朦    

每經記者 包雨朦

1月29日，在南京市春節前的最后一次土地拍賣會上，上海建工四建集團與南京奧和房地產開發有限公司組成的聯合體一舉拿下備受矚目的南京河西G68地塊。該地塊最終以64.8億元成交，樓板價達到了驚人的42561元/平方米，直追上海房價，并且遠遠超過此前保利地產創造的24026元/平方米的南京單價地王紀錄。

在土地拍出之后，也有業界人士質疑地價過高會給上海建工后續的開發造成不小的難度。記者就此問題向上海建工相關人士征詢時，對方表示，開發方案正在研究當中，產品規劃和定位還未成型。

有望大舉拉升河西房價

公開資料顯示，G68地塊土地出讓面積為69,205.46平方米，規劃用地性質為R2二類居住用地，出讓年限為70年，容積率為1至2.2。

G68地塊地處河西中部，近年來，河西板塊發展較為迅速，商業圈建設、政務CBD發展、基礎配套等各方面綜合設施發展成熟，使得該板塊價值突飛，成為南京富人區。而河西板塊也成為兵家必爭之地，吸引眾多品牌房企進駐。

近兩年來，河西中部區域鮮有土地出讓，使得河西中部新房市場資源相對匱乏。在G68地塊周邊目前僅有宏圖上水云錦、金隅紫京府和漣城三家樓盤在售。搜房網數據顯示，宏圖上水云錦現有房源已售罄，前期均價為3.75萬元/平方米，據售樓處工作人員介紹，項目預計2016年二季度加推，售價在4萬元/平方米左右。

由此可見，上海建工聯合體此番拍下的G68地塊地價已經遠超周邊房價。有業內人士預計，未來該項目的售價可能達到6萬~8萬元/平方米，將大舉抬升板塊內的價格，周邊其他項目也有望獲益。

事實上，這并不是上海建工首次在該區域內拿地。2014年10月，上海建工曾力戰華潤、萬科、招商、五礦等大牌房企，以31億元總價拿下河西南G52宅地，折合樓面價13821元/平方米。

億翰智庫上市房企研究總監張化東分析稱，此前的上海建工就已在河西板塊安營扎寨，此番再次進駐是有備而來。此前的拿地價格較低，能在一定程度上攤低公司在此區域內的開發成本，這或許也是上海建工面對高地價仍能胸有成竹的原因之一。

記者在網上查詢到，上海建工2014年取得的河西南G52地塊，現已交由朗詩地產主要操盤，上海建工持有51%股份。目前項目售樓處在建中，上市日期待定。

“上海建工拍出一個單價地王將進一步提升整個板塊的價值，并迅速推升區域內房價預期。因此，河西南G52項目也將成為受益者，不排除這是上海建工的一個整體策略。”張化東說。

后期開發壓力大？

在南京河西G68地塊拍出之后，有業界人士質疑，該地塊地價過高會給上海建工后續的開發造成不小的難度。資深地產人士薛建雄表示：這個價格對南京來說是偏高的，將來推出的項目售價至少在6萬元/平方米，對南京目前的市場來說，這可以算得上頂級的項目了。此前上海建工在上海的項目多為一般住宅，在開發豪宅方面并沒有太多的經驗和優勢。”

為此，記者撥通了上海建工總裁杭迎偉的電話。對方沒有正面回應過高的地價是否給產品開發帶來難度，而是表示，公司會做出可行性研究報告，河西G68地塊的開發方案交由南京公司負責，目前產品規劃和定位還未成型。

2015年上海建工在土拍市場上的表現并不活躍。距離拍下南京地王最近一次拿地，是2015年9月，上海建工旭輝聯合體以26.16億元摘得青浦區趙巷鎮嘉松中路東側H3-02.H3-05地塊，溢價率高達114.9% ，樓板價22122元/平方米。除此以外，2015年在上海的土拍市場上并沒有大的動作。

值得注意的是，上海建工目前在上海的主要住宅項目差不多銷售殆盡，亟待在土地市場上“補倉”。有分析人士認為，這或許也是上海建工在南京土地市場上表現得較為急切和激進的原因之一。伴隨著一二線城市樓市持續走熱，上海的土地市場已經進入了白熱化競爭。南京市場相對競爭沒有那么激烈，同時也呈現出很好的市場上行預期。

薛建雄指出，房地產開發對上海建工來說只是占比很小的一塊業務，在企業內的重要性也許并沒有那么重要。上海建工2015年半年報顯示，房地產開發業務的營收僅占公司總營收的2.63%，利潤比例為13.23%；而工程承包業務占據營收的88.39%，利潤占比則為64.09%。

發稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰波