馬駿：地產周期至少通過三種途徑強化經濟周期

每經編輯｜每經記者 施娜    

每經記者 施娜

南京"棉被哥"夜里10點排隊買房，杭州某樓盤開盤1000人搶388套房源……近期房地產市場持續火爆。未來，中國房價走勢將會如何？房地產市場與宏觀經濟周期之間有怎樣的關聯度？

"目前，研究房地產供需關系中文獻中很少有詳盡描述房地產市場的模型。我們正在構建包括房地產部門的DSGE（動態隨機一般均衡）的模型。這個模型將充分中國的幾個典型特征，也能用于模擬利率政策、首付比例政策、稅收政策、土地供給政策、預期等因素對房地產市場的影響。之后充分反映房地產市場的變量之間及其與宏觀變量之間的關系，才能宏觀經濟周期有更準確的判斷。如果沒有這樣的數量分析的話，往往會低估房地產對宏觀經濟周期的影響。"3月1日，央行研究局首席經濟學家馬駿在由中國人民銀行和紐約聯邦儲備銀行（紐聯儲）聯合舉辦"2016中美央行高端對話"上對《每日經濟新聞》記者表示。

而針對近期火爆的房地產市場，馬駿則表示，不做短期的具體判斷。

四因素影響房地產市場

"對樓市的波動研究如果不準確，可能會影響到我們對宏觀經濟周期的判斷。"會上，不少專家都如是表示。

馬駿在《對中國宏觀經濟建模：中國經濟周期與房地產投資》研究報告指出，地產周期至少通過三種途徑強化經濟周期，比如商品房價格下跌，則會導致商品房銷售下降（預期渠道）、按揭和開發商貸款下降（信貸渠道）、地方政府土地出讓收入下降（財政渠道），最終投資下降和經濟下行。

"傳統的計量經濟學模型未考慮房地產市場的影響。事實上，應該循著房價--房地產需求--房地產投資--收入--需求的路徑探索房地產市場個變量之間的進行傳導機制。在忽略房地產市場的經濟計量模型中，當房地產市場處于上行周期時，經濟復蘇動能會被低估；當房地產市場處于下行周期時，經濟放緩速度將被低估，"馬駿表示，"如果經濟上行或下行趨勢被低估，據此作出的政策反應往往也將是不恰當的。"

此外，馬駿稱，"需要更好地理解房地產市場如何影響經濟周期，理解多種政策工具對房地產市場的影響"。不同于西方國家，我國房地產市場中許多變量可視為政策工具變量，其中包括貸款利率、首付比例、房地產交易稅、土地供給等四個方面。模型顯示，在其他變量不變的情況下，利率提高會導致實際房價，按揭貸款量下降，房地產投資下降。而增加土地供應，短期內會導致房屋供給增加，此后會出現房價下跌等連鎖反應。

具有中國特色的DSGE模型

在馬駿的研究中，以1999年2月到2015年12月的房地產數據為樣本，通過DSGE模型對中國的房地產周期和宏觀經濟周期進行分析。所謂DSGE模型是指動態隨機一般均衡模型，是國際上用來分析宏觀經濟周期的重要工具。

馬駿表示，房產周期的DSGE建模，有微觀基礎，如消費者、廠商、開發商的行為納入模型；也有動態機制，如當商品房價格下跌、抵押品價格下跌、按揭貸款也隨之下降、房價繼續下跌。

據了解，馬駿團隊的模型中有諸多的中國特征，如引入利率、首付比例、稅收、土地供給政策等四個政策變量，還引入了信息沖擊（預期渠道）等特點。

對此，清華大學五道口金融學院副院長周皓表示，這是一個有中國特色的DSGE模型，"了解中國改革，就是雙軌制的改革，影響房地產也有'雙軌'的概念。"同時，周皓指出，DSGE模型本身并不適合預測未來房價走勢。

對此，馬駿亦表示，DSGE模型本身不是一個非常好的預測工具，但在此基礎上修改傳統的計量模型有助于改善預測精度。

去年開始，隨著一系列寬松政策，中國一線城市商品房價格快速增長，但同時小城市房地產市場的下行壓力卻很大。

馬駿，中國購房者似乎比國外的購房者更加敏感，三四線城市的房子可能越降越銷售不出去，"過去在土地供給方面的激勵機制可能存在一定問題，在許多小城市，導致了供給、庫存過度。將來要解決導致土地過度供給的體制問題"。

但在這里面，"房地產市場的數據質量對于研究也是非常重要的"，周皓指出，引用的數據不同可能導致不同的觀點。

馬駿表示，進一步研究，將會在模型中引入居民房地產庫存，在房地產市場引入投機者，引入政府土地出讓收入，考慮政府土地財政的影響，以及考慮在不同的城市運用不同特點的模型來研究。

編輯：張喜威 審核：姚茂敦  終審：向江林