若上海二套房首付提高至70% 中高端住宅成交或遭腰斬

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每經實習記者 龐靜濤

3月21日，市場傳聞稱上海擬出臺新的調控舉措，包括將部分二套房首付提高至70%；收緊高端住宅預售證以及限制非滬籍人士購房資格。

針對上述傳聞，上海市住房和城鄉建設管理委員會相關工作人員回應稱，“如果有，我們會主動發布”。

《每日經濟新聞》記者追問“上海沒有收緊的意向嗎，對傳聞要辟謠嗎？”，上述工作人員否認辟謠一說，重申如果有消息會主動發布。

主管部門相關工作人員的回應令人尋味，但瘋狂的上海樓市究竟該何去何從，更值得關注。

中高端住宅市場成交量或面臨腰斬

去年4月，“首套房貸款結清之后購買二套房,首付比例由7成降至4成”這一政策開始執行后，上海市場中高端住宅的成交量發生了哪些變化？

來自中國指數研究院的數據顯示，降首付至今的11個月，上海新建商品住宅成交面積為1497.25萬平米；較之前11個月888.38萬平方米的成交面積上漲68.54%。

面積在210~300平方米和120~140平方米之間的房源成交面積增長最快，分別達到95%和91%。

同一時期，首付降低之前120平方米以上新建商品住宅成交面積為441.11萬平方米，調控之后的成交面積為812.48萬平方米，上漲84%；面積在120平方米以下的房源成交僅上漲53%。

數據來源：中國指數研究院

單價在2.5萬元/平方米以上的房源成交面積上漲幅度較大。首付降低之前的11個月，該價位段成交面積為359.18萬平方米，之后的11個月成交總面積為825.35萬平方米，上漲138.14%。

數據來源：中國指數研究院

上圖數據顯示，首付比例下降之后，成交量影響最大的為均價5萬元/平方米以上的項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表達了類似的觀點，如果首付比例提高至7成，對于上海6萬元以上的樓盤影響較大，這些樓盤大致分布在25個板塊，可能會使得此類25%的板塊市場交易快速降溫。

價格端和面積端的數據均顯示，得益于二套房首付比例下調成交量大幅上漲的上海中高端新建商品住宅市場，或因首付比例的上調面臨成交攔腰斬斷的風險。

上海市場缺口有多大？

上海樓市的缺口到底有多大，才能經得住如此大幅度的調控。一組新房數據或能說明情況。

庫存：截至2月底，上海新建商品住宅庫存為949.08萬平方米，創下自2013年9月以來的29個月新低。

成交：進入3月，上海新建商品住宅成交連續三周維持在50萬平方米左右，有業內估計整個3月成交量或突破200萬平方米。

《每日經濟新聞》記者查閱數據發現，近5年上海新建商品住宅成交的峰值為去年12月的188.31萬方。

銷供比：截至2月末，該值為4.59，創下近10年新高。

供銷比即銷售量與供應量的比值，主要考察在一定時間段內市場的供應是否充足，若銷供比大于1，供應短缺；若銷供比小于1，則說明供應充足或過剩。

出清周期:截至2月底，該數值為7.24個月，即按最近3個月的成交量水平，以現在的銷售速度，上海庫存的新建商品住宅可供銷售7.24個月。

某房地產公司投資部門相關人員向《每日經濟新聞》記者表示，正常的去化周期為10~15個月，7個月屬于缺貨狀態。

數據顯示，2014年整年至2015年5月，上海新建商品住宅出清周期徘徊在10~19個月之間；隨著市場的升溫，2015年下半年至今均維持在10個月以下水平，自去年11月該值更是保持8個月以下。