易憲容：上海“3·25”新政對投機客的殺傷力到底在哪兒

◎易憲容

上海出臺“3·25”房地產調控新政，盡管出臺的多數政策市場已有預期，但也有一些措施是出乎市場意料的。

今年以來，上海的住房銷售快速增長，房價也快速上升。有數據顯示，2016年1~2月，上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米。而截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。

而就在上海市政府調控政策出臺前一天以及當天，滬上住房網上簽約分別達到1700多套及2495套。如果以每套住房平均100平方米計算，兩天的簽約數已經趕上2月份半個月的銷售水平。可見近期上海住房成交量之瘋狂！

之所以說市場有些出乎意料，是因為“3·25”新政打破了常規，政策一經公布立即實施，讓一些住房投機炒作者沒有半點周旋的余地。他們在搶著沖進市場之后，是否會成為最后一棒的接棒者，只能聽天由命。

另外，新政對住房按揭首付比例提高的力度也超出預期。特別是對第二套住房的首付提高，無論是普通商品房的50%還是非普通商品房的70%，對住房投機客都有很大的殺傷力。再加上對婚姻狀況的相關規定，會大大提升住房炒作者的門檻及成本。

事實上，如果沒有第二套或所謂改善性住房的投機客利用銀行信貸的優惠大量涌入，最近上海的房地產要發展到這種令人瞠目的程度幾乎不可能。

從央行上海總部的信息可以看到，今年1月份上海個人住房貸款增加346.3億元，環比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環比多增111億元，同比多增143.7億元。

2月份，上海個人住房貸款增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。也就是說，兩個月來個人住房按揭貸款增加556億元。

由此可見，今年以來上海房地產市場的量價齊增很大程度上是銀行信貸推動的結果。如果住房按揭的首付比例全面提高，讓一部分推高房價的投機炒作資金無法進入市場，那么想要套取信貸也就不可能，再接棒者同樣無法進入。再加上對首付貸的全面禁止，這自然又加高了住房投機客想進入的門檻。

滬版新政還要求社保基金繳交的年限上升到5年，估計市場對此有一定預期，因此也成為政策出臺前后簽約量大增的原因所在。但2015年上海非戶籍人口購買住房的比例為48%，新政實施以后，顯然會有相當一部分購房者被排除在外，這還不僅是購買住房的人口比例減少的問題，而是對房地產市場的預期會造成巨大影響。

據了解，“3·25”新政一落地，此前一些曾購房的投機客已經準備立即出貨，以獲取收益。有房地產開發商告訴筆者，新政實施后，原本在這幾天開盤的樓盤只能停下來，因為一些目標認購者已經沒有資格購買了。

這都驗證了新政已經開始改變上海房地產市場的某些預期，前幾個月房價非理性上漲的態勢將得到扭轉。

至于“3·25”新政會不會讓上海及深圳的一些炒作資金流向其他二線城市，這或許應當成為市場關注的焦點。按照《每日經濟新聞》的報道，樓市虛火已經燒向部分二線城市，江蘇已經開始發文警示房貸風險。對此，監管部門應當做好充足的準備，拿出應對的措施來。

（作者為青島大學經濟學院教授）