新政過后僅一個月，上海豪宅就控制不住了？！

每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于“微信公眾號”real-estate-circle）被稱為“史上最嚴”的上海325房地產調控，襲來之勢摧枯拉朽，意料之中，市場在一個月后，出現了成交下滑。

上海鏈家數據顯示，4月上海市商品住宅成交量為97.2萬㎡，環比下滑56.1%，同比下滑21.8%。

但不符合廣大購房者預想的是，上海的房價依然在漲。鏈家數據顯示，4月上海商品房成交均價為32636元/㎡，環比下滑1.9%，同比上漲10.9%。

為什么就算調控這么猛，房價也不能“如愿以降”？因為雖然市場成交總量在下滑，但有幾個現象和幾組數據不能忽略：

爭相出貨

鏈家統計數據顯示，與3月相比，上海內環內豪宅項目的新增供應量明顯增多，特別是位于浦東、青浦、松江、南匯及奉賢區域，新增供應量均達到10萬㎡以上。

而其中浦東和青浦的新增供應量甚至在26萬㎡以上。內環內有8個項目推新，浦東就占了4個，分別為尚海酈景、仁恒公園世紀、九龍倉濱江壹十八及浦園（別墅）。

許多高端項目開始爭相入市。例如華發在上海的首個項目，位于浦東張江板塊的華發四季，就決定在5月中旬首次開盤。目前張江板塊的均價在65000元/㎡，預計該項目公寓價格在70000元/㎡左右。

據悉，另一個重磅項目——華潤華發靜安府，也預計在6月底7月初開盤，預計售價超過8萬/㎡。

內環內的商業綜合體項目“融創香溢天地”目前也緊羅密布地準備推盤，預計看盤時間在6月底7月初。該項目位于光新路板塊，首批推327套酒店式公寓，單價在5萬元/㎡左右。

雖然現在上海的高價盤蠢蠢欲動，但在不少業內人士看來，這個節點推盤其實并不理想。

“最好的節點肯定是新政前，現在對于開發商來說只能搶時間，越早越好。”

“高價”再漲

高總價項目大舉入市、加大成交，必然帶動市場的整體均價，但除此之外，豪宅價格上漲，也是帶漲總體水平的重要因素。

邦爺注意到，除了尚海酈景，浦東新推的其它3個項目，報價基本都在10萬元/㎡以上，且較2015年推盤報價均出現上漲，漲幅在3.7%-18.9%不等。

上海鏈家數據也顯示，“325新政”后一個月，均價12萬元/㎡及以上的豪宅，成交量出現顯著上漲，漲幅達到24.56%。（雖然新政前后38天，均價8-9萬元/㎡、均價9-10萬元/㎡及均價10-12萬元/㎡的高端住宅，均出現成交量環比下跌。）

供求逆轉

有一個現象值得注意：4月，上海樓市的供求比，已經由3月的0.4反轉為1.1，首次出現了供大于求的局面，消化周期也由3月末的2.6個月上升到了如今的2.9個月。

而且從供應看，雖然不少高價項目加快入市，但從總量上看，以剛需項目為主的外環外區域，住宅新增供應量占比依然在6成以上。

價格方面，克爾瑞數據則顯示，新政發布后一個月，上海一、二手住房成交均價分別為32406元/㎡和26814元/㎡，分別環比回落了4.8%和0.4%。

“從目前情況來看，二三季度還會延續四月份的走勢。而如果連續兩個季度成交較一季度下滑50%，整體房價就將維持平穩。”易居中國執行總裁丁祖昱分析認為。

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