上海“地王”頻出 周邊樓盤坐等漲漲漲

每經編輯｜吳若凡    

（周浦地王）

每經記者 吳若凡

5月18日，保利以54.5億元在上海周浦拿下一宅地，實際樓板價達到54500元/㎡，以兩年時間計算，未來這個樓盤可售部分的成本價格已經接近8萬元。自此，周浦房價一舉邁入7萬元時代。

同樣的情況也發生在松江，5月11日，格力、融創分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區泗涇鎮雙子地塊。按照周邊項目地價占比項目售價5成的比例，此次泗涇雙子地王2年后開盤售價保守估計將直沖6萬元/平方米。

原本以為事情就此告一段落，卻不曾想地王效應就已經開始顯現。在記者的朋友圈里，地產銷售們已經按耐不住，紛紛傳來了地王周邊項目封盤或漲價的消息。

在上海土地市場持續高燒的背景下，開發商的這個舉動，是不是意味著下一輪房價暴漲又近了呢？

新“地王”周邊樓盤捂盤不賣

在梳理了一遍地王周邊的項目之后，《每日經濟新聞》記者發現，在地王周邊確實有項目封盤了。

首先是泗涇地王旁的萬業夢立方（又名萬業名苑），記者致電售樓處，對方銷售員明確告知，“現在封盤，暫時沒有房源。”

當記者詢問原因時，該銷售人員說：“因為泗涇地王剛出，封盤是為了接下來漲價”。記者進一步詢問其價格，該銷售人員表示，“未來在4萬元/每平米以上。”

另一方面，記者通過查詢網上房地產后得知，這批預售證的價格最高為30500元/平米。既然已經有了限價，為何還能賣出40000元一平米呢？

根據網上房地產數據顯示，萬業名苑去年共領過兩次預售許可證，共計房源632套，自去年1月10開盤以來，已累計售出461套，目前仍有171套住宅可供出售。那么這剩余的套數究竟去哪兒了？

優淘城總裁薛建雄表示，這實際上就是開發商的捂盤惜售行為，“開發商一般會先將上一批低價的房源藏起來，等下批預售證價格下來之后，再去將此前低價的房源價格做上去，當然改價格是需要經過房管局批準的。”

（泗涇地王）

同樣的問題也出現在了泗涇地王旁的綠地香緹（綠地云雅園），根據房天下價格顯示，該項目原先叫價在32000元/平方米，實際成交均價接近30000元/平方米。

記者隨后致電該售樓處了解銷售情況，出人意料的是，對方銷售人員表示：“目前綠地香緹高層公寓已經全部售罄，接下來要出售的是花園洋房，預計價格在40000/平方米以上”，但記者通過網上房地產了解到的情況是該項目還有143套住宅未售，根據預售證的價格最高為35900元/平方米。

而周浦新“地王”旁的中駿柏景苑項目也是同樣的情況。

該售樓處銷售人員告訴記者“3月開盤至今，賣掉兩棟樓100多套房子，目前已經售罄，剩下的正在申請預售證。”當記者問接下來的價格時，對方表示“由于項目拍出了地王，價格肯定會漲”，此前項目銷售價格在45000元/平方米，該銷售人員表示接下來開盤價格會在55000/平方米左右。

但該銷售人員的說法明顯和網上房地產備案不符，數據顯示，該項目于今年3月27日開始銷售，總數380套，目前已售146套，還有一半尚未售出。其中3、4月份成交數在六七十套，5月份僅售出19套。

那么，上述現象是否算是捂盤惜售呢？

記者發現，此前上海市房管局為了防止開發商“捂盤惜售”有過明確規定。一則2010年發布的名為《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》的文件顯示：“房地產開發企業應當在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案后方可簽訂商品住房定金合同、商品住房銷售合同，并嚴格執行網上操作系統即時備案、可售房源不得拒絕銷售等本市商品房銷售合同網上備案登記制度。”

此外，上述《通知》中還指出，開發商取得項目預售證之后，建筑面積小于3萬平方米的商品住房項目必須一次性申請預售；超過3萬平方米、確需分批預售的，每次申請預售的建筑面積不得低于3萬平方米。 

部分樓盤漲價銷售

目前，該地塊周邊在售項目主要有金地自在城、萬業夢立方、保利翡麗公館、綠地香緹等，均價多在2.4萬~3.1萬元/㎡左右。也就是說，這次的泗涇地塊的實際樓板價已經超過了旁邊的精裝修公寓價格。

以該地塊周邊的國貿天悅為例，兩年前，廈門國貿以27.38億的總價，約12000元/平方米的板價包攬佘山中央居住區三幅地塊，當時已經把市場震驚了一下。此次雙子地王以天價拍出，虹橋西松江泗涇佘山板塊的土地價格在兩年里面翻了3倍多。

據悉，該項目今年3月份的售價為28000元/每平米，實際成交價為26000，如今價格在28000元/每平米，漲幅近10%。國貿天悅已經頂著預售證價格開售。

但另一方面，漲價需要讓消費者買單的理由，就是對戶型的升級和內部結構優化，薛建雄表示，地塊的稀缺倒逼開發商產品創新和品質提升。要提高價格就要動各種腦筋。整個社區綠化、建筑品質和裝修品質大幅提升。

薛建雄告訴記者，如今八九十平方米的戶型已經可以做到三房兩廳兩衛或者四房兩廳一衛。142平方米的類獨棟別墅可以做到四房六衛三廳，通過附加值可以做到7房。

薛建雄指出，如今，開發商普遍的做法是將更多的高科技元素注入戶型中去，比如聲控開關，只能窗簾、空調系統，這些控制系統在軟件上還可以更新。

相比之下，市中心戶型做的較差些，薛建雄表示，這主要是因為這些房子相較于外環更加容易去化，因此從戶型到裝修，開發商都不是很用心。