上海學(xué)區(qū)房PK：10萬(wàn)+的學(xué)區(qū)房還不如3萬(wàn)?。浚议L(zhǎng)必讀）

每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

學(xué)區(qū)房，給我們的第一印象，就是價(jià)格高、增值快。

但為了不讓娃娃“輸在起跑線(xiàn)上”，多數(shù)父母還是愿意不惜重金，只要能買(mǎi)到好的學(xué)區(qū)房。

所以一直以來(lái)，上海一些知名小學(xué)都備受追捧，他們輻射的學(xué)區(qū)房，單價(jià)更是動(dòng)輒10萬(wàn)+。

但這兩天，邦地產(chǎn)將上海一些小學(xué)進(jìn)行了”學(xué)區(qū)房“情況統(tǒng)計(jì)（“百校詳情”請(qǐng)掃描文末二維碼進(jìn)入粉絲群獲?。┖?，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)并非好學(xué)校的學(xué)區(qū)房就一定貴！有一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房是被嚴(yán)重低估的。

眾所周知，上海知名初中在挑選生源時(shí)，特別偏愛(ài)那些在“四大杯賽”中獲獎(jiǎng)的學(xué)生，這也是孩子升入名校的重要砝碼之一。而這些被低估的學(xué)校很多在競(jìng)賽上獲獎(jiǎng)多、名次好。

根據(jù)上海各小學(xué)的2016年最新出爐的“四大杯賽”成績(jī)Top100（五年級(jí)組），邦地產(chǎn)結(jié)合小學(xué)的招生地段以及地段內(nèi)的二手房?jī)r(jià)，做了一個(gè)詳盡梳理。

篇幅有限，目前先展示前20個(gè)學(xué)校的信息，更多信息，有需要的請(qǐng)掃描文末二維碼，入群咨詢(xún)吧。

學(xué)區(qū)房PK

備注：表格內(nèi)的區(qū)域二手房?jī)r(jià)格可能和購(gòu)房人實(shí)際感受不同，主要可能是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)導(dǎo)致的差異，詳情請(qǐng)入群咨詢(xún)邦爺。

這些信息要注意！

從表格中我們可以看出，總分靠前的小學(xué)，周邊學(xué)區(qū)房的價(jià)格竟然比排名靠后的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格要便宜。

比如總分排名較高的閔行實(shí)驗(yàn)小學(xué)，學(xué)區(qū)二手房均價(jià)只有3萬(wàn)元/平出頭，而排名四五十的靜安、徐匯部分區(qū)域的次新樓盤(pán)卻高達(dá)10萬(wàn)元/平以上，價(jià)格貴的學(xué)區(qū)學(xué)生成績(jī)反而不如便宜的，成為上海學(xué)區(qū)房常態(tài)。

這邊有一點(diǎn)需要指出的是，表格中二手房?jī)r(jià)格只是該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)，并非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，同一區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房的總價(jià)要比非學(xué)區(qū)房高出100萬(wàn)左右，有的甚至要高出200多萬(wàn)，從單價(jià)上看，學(xué)區(qū)房的要比非學(xué)區(qū)房高出1~2萬(wàn)元左右。

根據(jù)DT財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率普遍超過(guò)10%。一些重點(diǎn)學(xué)區(qū)房溢價(jià)率高達(dá)28.46%。上海重點(diǎn)學(xué)區(qū)房均價(jià)在66143元/平米，與周邊非學(xué)區(qū)房51488元的均價(jià)相比，溢價(jià)14655元。

眾所周知，上海學(xué)區(qū)房庫(kù)存量最大的地方在楊浦、浦東、黃浦，可事實(shí)上這三個(gè)區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格差別有點(diǎn)大，上海最核心地段的黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房均價(jià)最高，楊浦的相對(duì)最低。

而從表格中可以看出，相對(duì)便宜的學(xué)區(qū)房主要集中在寶山、松江、閔行。

學(xué)區(qū)房基本符合從中心城區(qū)向周邊城區(qū)遞減的樓市定律。

根據(jù)復(fù)旦大學(xué)的論文《上海市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響機(jī)制》，在其他條件不變的情況下，學(xué)校重點(diǎn)等級(jí)每下降一級(jí)，住宅價(jià)格將平均下降8.698%；小學(xué)本區(qū)排名每降低一位，平均下降0.896%，學(xué)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)影響可見(jiàn)一斑。

但學(xué)校好壞并不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素，地段也是購(gòu)房因素之一，一直以來(lái)，交通是購(gòu)房者除價(jià)格為最為看重的因素。

如果舍得讓孩子每天少睡半小時(shí)，遠(yuǎn)離交通便捷的地方通常能有價(jià)格洼地。大學(xué)區(qū)房有沒(méi)有地鐵，價(jià)差高達(dá)2萬(wàn)元。 

因此，邦爺在這里建議，如果手頭資金不足，可以選擇殺入中心城區(qū)的老破小（90年以前的房子），雖然單價(jià)高，但是總價(jià)便宜（其實(shí)也便宜不了多少）。

但對(duì)于廣大工薪階層來(lái)說(shuō)，選擇外圍或許才是最佳的選擇。

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