世界500強"中國榜"獨家解剖圖:房價格局再洗牌！

每經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

《財富》2016年世界500強出爐。

與往年一樣，北京擁有著最多的500強公司總部，其次是上海、深圳、廣州、杭州、西安。

500強數量與房價的正相關

在全世界，世界500強企業的數量，是判定一個國家或者城市經濟活力的重要標志：世界500強企業越多，國家或城市對全球人口的吸附能力就越強，未來的房價上漲空間也就越大。

不信看看下圖：

＊數據來自中國指數研究院

＊各城市500強企業具體名單，可至邦地產后臺回復“500強”獲取

可以看到，世界500強的數量和城市實力、城市房價幾乎成正比：

擁有世界500強企業最多的北京、上海、深圳，也處在房價的第一軍團；廣州、杭州、南京這些擁有一到兩家支撐性的世界500強企業，這讓它們在房價中能處在第二軍團。

（當然也有個別案例，比如西安雖然擁有2家世界500強企業，卻是所有城市中房價最低的，且和福州一樣，房價下跌。)

產業結構更是房價動力

不過，這個“正比”只是一種大致的趨勢，因為房價的趨勢不僅受企業數據影響，還需要具體分析一下500強企業的性質。

我們先來看看美國以前的數據：美國的500強企業多數都集中在紐約，紐約州主導產業主要是銀行、金融、保險、制藥、無線通信、科技、國防、傳媒。

但在房價上，美國正在飆漲的城市有：

圣路易斯：房價指數14.2萬美元，同比上漲了5.4%；

夏洛特：16.1萬美元，同比上漲5.6%；

休斯頓：17.3萬美元，同比上漲5.9%；

洛杉磯：56.7萬美元，同比上漲6%；

亞特蘭大：16.4萬美元，同比上漲6.5%；

舊金山：80.6萬美元；同比上漲10%…

紐約竟然不是美國房價最熱的城市！

但我們圍觀一下房價最猛的舊金山的情況可以發現，他的500強企業有：蘋果、麥肯森、惠普、富國銀行、因特爾、谷歌、思科、華特迪士尼、甲骨文、西方石油、高通、Ebay、太平洋人壽、賽門鐵克、仕邦魏理仕、閃迪、雅虎、超微半導體、嘉信理財……

為什么舊金山房價幾乎是要失控的節奏？因為它有硅谷。因為除了世界500強企業的數量外，高新科技的世界500強(或各類公司總部)的數量，或是房價上漲更大的動力源。

從國內我們也可看出。

北京聚集的500強企業，幾乎都是中字頭的央企、國企(京東夾在里面很突出啊～)，而這類企業的天然屬性，讓它們更愿意靠近政治中心，所以可以說北京是用行政優勢取勝，和靠產業結構取勝的舊金山還不太一樣。

但也有“一樣”的——深圳。

深圳目前已形成了以計算機、通信、微電子為代表的電子信息產業群。除了世界五百強華為，還有中興通訊、騰訊、長城計算機、創維、康佳、華強、賽格、宇龍、金蝶等一大批電子信息企業。生物醫藥水平也是全國一流，新能源、新材料已經是支柱了。

從房價中我們也能看出和美國相似的狀態，深圳的房價和漲幅位居全國第一，超過北京。

那么，我們是不是也可以下結論：產業結構越粗放的，城市房價越低迷？

我們就再琢磨下房價漲不上去的城市吧～

以美國的阿拉巴馬州為例，它僅有的500強企業Hargrove Engineers + Constructors，是以制造業、農業、鋼鐵、紡織、化學品為主的企業。州內的城市莫貝爾，房價被納入“全美最便宜”之列，最低只要5萬美元！

看看中國的，西安、太原、長春，陜西分別有延長石油、陜西煤業化工集團、山西焦煤集團和中國第一汽車。

但以煤炭為主的企業，受到落后產能淘汰、兼并重組加劇的影響。《中國煤炭消費總量控制規劃研究報告》就指出，要將煤礦企業數量壓縮到3000家以內。這意味著近半煤炭企業將退出市場。

從今年開始玩用5年時間壓減中央企業鋼鐵煤炭現有產能的15%左右，2年壓減至10%左右。

所以以西安為例，我們看到雖然陜西煤業是五百強，但今年上半年業績虧損8億元至10億元。這對于經濟外向度不算高、對支柱型企業依賴大的西安來說，經濟影響以及隨之而來的人口影響，房價影響都是不容小覷的。

我們能看到，在房地產方面，西安就還有11個月的庫存量要賣。

類似的，年初開始減員分流的山西焦煤，其所在城市太原也有11.1年的樓市庫存要消化……注意，是年！悲劇啊～～

汽車制造占全工業產值比例高達55.9%的長春也是這樣，過度依賴一汽讓其工業經濟缺乏更大動力，整體經濟也對人才、資源沒有充裕的吸引力。因而不僅長春人買房熱情不高，市場供應量也少(7月初新增住宅供應面積環比下降56.0%)，房價也基本滯漲。

但同樣以汽車為支柱產業的武漢，產業結構就豐富得多，僅武漢經濟技術開發區就共擁有東風汽車等7家汽車廠商的12個整車廠，20家汽車相關研發機構，200多家規模以上汽車零部件企業……

關鍵是，武漢的煙草、石化、電子信息、醫藥，以及中興通訊的光谷產業基地、寬帶資本項目、金發新材料產業園、新興重工高端制造項目、斐訊大數據產業園這樣投資額超過50億的新項目也很多，新興產業蓬勃，所以近年房價也漲勢逼人了～～

可見，高新技術產業增加、產業格局不斷升級，是真正支撐起一個城市的經濟發展的動力，這使城市可以吸引大量的優秀人才，附加一個城市的競爭力，最終支撐房價上漲。

經濟-人口/人才-房價，這似乎能夠成影響房價的另一個三元結構。為了發展經濟，很多大城市在積極引進人口，但像北京上海深圳這樣的超級城市已經走上了另一條路——人口洗牌。

面對人口上限，一線城市顯然更愿意用優質人才交換一般勞動力。

也只有具備巨大資金總量的一線城市才玩得起這樣的“交換”。

比如北京2015年本外幣存款余額 12.9億元，上海10.4億元、深圳5.78萬億、廣州4.3萬億，只有經濟實力足夠強大，才能助企業一臂之力，吸引更優秀的人才，來替換初級產業的就業人群。

而這些“洗牌”“交換”的一項重要工具，就是房價，高房價、上漲的房價。

有人曾用有企業遷出深圳來影射高房價對實體經濟的傷害。事實上，房價上漲的確會淘汰低端產業和部分制造業，但房價上漲、商務成本提高也是服務業、制造業升級換檔所帶來的結果。

并且，房價的上漲遠遠小于人工成本的增長和社保基數增長，就是一種正向上漲。

《各城市500強企業具體名單》

《“世界500強”13家首次上榜的中國公司名》

《2016年“世界500強”中110家上榜的中國公司(完整名單)》

可以到“邦地產”微信公眾號后臺回復“500強”獲取！

 

 ＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。