下半年"高價地"要變稀有動物了！開發商拍地的錢正被抽走！

每經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-esate-circle）

還記得7月26日中央政治局會議怎么說的嗎？

“抑制資產泡沫”、“去杠桿”……（可看一眼《警報！流入樓市的資金即將大幅削減，市場調整不可避免！》）

與此同時，根據一財的報道，《商業銀行理財業務監督管理辦法(征求意見稿)》已經下發至各銀行，這同樣意味著，史上最嚴的“銀行理財監管新規”已箭在弦上。

邦爺似乎已經看到很多開發商哭暈在墻角的情景了——企業還在，錢卻沒了，嚶嚶嚶～

國家來“去泡沫”了

在這份被披露的《辦法》中，銀行理財業務監管重點包括：對銀行理財業務分類管理，分為基礎類理財業務和綜合類理財業務；禁止發行分級產品；銀行理財業務進行限制性投資；銀行理財計提風險準備金等。

必須注意到，《辦法》要求資本凈額超過50億的銀行發行的理財產品才能投資權益類和非標資產，且非標資產只能通過信托通道。因為到現階段中小銀行（諸如城市商業銀行及部分農商行），存在較多的非標和權益配資業務，可能會影響到非標資金鏈條。

東方證券房地產行業首席分析師竺勁就指出，《辦法》的最終目的是為了抑制資產泡沫以及金融行業去杠桿。

其實邦爺發現，從2008年開始，銀監會就出臺了好多法律條文來遏制銀行理財業務，其實也是為了控制銀行風險。

而根據中信建投的分析，理財資金投向中20%投向存款、貨基；40%～50%投向債券市場；10%投向權益，而20%左右投向非標資產。權益類投資規模預計2.5萬億左右；非標資產規模預計5萬億。

這意味著，監管新規出臺后，權益投資預計減少20%，減少5000億規模；而非標資產規模預計減少20%，減少1萬億，而委外規模可能繼續增加。

房地產最先“中招”？

但說到泡沫，目前房地產市場的泡沫明顯比證券市場還大，而房地產主要面臨兩個問題，一是去三四線城市庫存，二是抑制來自房價和地價的泡沫。

為什么房地產泡沫這么大，邦爺認為，是杠桿撬動的。現在國家要去杠桿了，房地產想必會是第一個遭殃的。

有言論甚至說：說白了，《辦法》就是在抑制開發商拿高價地。

怎么說？我們知道開發商拿地的錢來自多種通道，包括基金資管、證券資管等等。

銀行可以把錢變為股權類投資，這其中包括了權益類和非標資產，這樣的話資金用途比較靈活，在開發商拿地前錢就可以進入項目公司。“全生命線”的房地產資金需求都可以得到滿足。

如果是通過信托，則需要在拿地后才能獲取資金。

而《辦法》的出現則會導致兩個問題，一是開發商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。

竺勁認為，通過資管獲取資金的利率此前在7％～8％之間，但之后債型成本可能會上升到12%以上。純信托的資金來源多樣，《辦法》會讓資金來源少了一塊，開發商如果撇開銀行單獨募集資金，成本則會達到12%以上。

今年上半年，開發商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，所以銀行一斷供，中小型開發商的資金成本變高，輕言拿地將謹慎。

抑制高價地效果大嗎？

再談到上文提到的“《辦法》就是在抑制開發商拿高價地”的說法。

今年上半年，全國50個主要城市拍出了200多個“高價地”，蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗……

雖然上半年高價地多數都是國企央企拍得，比如中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利……這些都是不差錢的主，《辦法》的實施，或許也不會對資金實力強大的國企央企產生太大干擾（畢竟中國的“信貸歧視”一直存在）。

但不能完全依靠自有資金，又要面臨不斷提高的資金成本的中小型開發商，日子會更難過。而當有實力競爭土地拍賣的開發商會變少，土地價格或許能得到很好的控制。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。