這是一個信號！國家正為房地產投資打開另一扇門！

每經編輯｜王婷婷

楊羚強/文

國慶前后有20多個城市出臺了限購、限貸、限價、限用金融工具等樓市調控措施。朋友圈對這些政策的解讀就是一句話“炒房客，get out。”

然而，國家真的向不動產投資者關上了樓市的大門嗎？

當然絕對不是！

福州在出臺限購、限貸政策的同時，還頒布了另外一個政策。而這個政策就是一個信號，國家希望投資者轉向購買另外一種房產。未來樓市的資金也將大規模轉向這個領域，并與互聯網經濟共同構建更有效率的新經濟模型。

房地產的這扇大門，永遠不可能對投資者關閉

福州出臺的這個政策，就是《福建省人民政府辦公廳關于加快化解商業辦公房地產庫存的通知》（閩政辦〔2016〕108號）。

這個政策給出的信號在于其中的第二條：“支持商業辦公房地產消費”。其中，第一點明確規定，“凡購買五城區新建商業辦公房地產的，由財政按所繳契稅等額給予補貼。”

對符合城市燃氣鋪設有關規范的SOHO項目，允許鋪設燃氣管道，允許SOHO項目按照民用住宅收費標準收取水、氣費用。甚至動遷戶如果購買商辦房，還可以享受到購房補貼。

文件規定，“自本意見頒布實施之日起，被征收人自領取貨幣補償款的一年內，使用貨幣補償款購買五城區新建商業辦公房地產的，按照購房總價且不高于貨幣補償款總額的5%給予購房獎勵。”

福州對商業辦公用房的鼓勵購買政策，和住宅的限購、限貸，形成了鮮明的對比。

這個政策似乎在告訴我們，對投資商業地產這件事，地方乃至中央政府仍然持歡迎態度。

國家統計局的數據顯示，盡管房地產去庫存是今年的重要工作，但這項工作的完成情況，并沒有外界想像得那么好。截至今年8月，全國商品房待售面積仍然達到7.087億平米,比去年同期還增長了6.9%。

去庫存的主要壓力就來自于商業辦公用房，其中待售商業用房面積達到1.55億平米，較去年同期增長了22.2%；辦公用房的面積也較去年同期增長了10%。

因為房子賣不動，很多城市已經出現了商業地產和同地段住宅售價的嚴重倒掛（盡管商業地產的租金通常會高過同地段的住宅）。

不遜于國際任何城市的房屋租售比，讓商業地產市場集結了大量的機構投資者。戴德梁行預計，僅上海一地，機構投資者就會斥資770億，收購商用住宅。

價格泡沫最少的房地產：市場熱情卻很低

五牛基金董事總經理全宇在參加第六屆中國價值地產年會（上海城市論壇）時曾比較過國際主要城市的房地產租售比，認為上海的商業地產租售比，并不比全球其他城市低，價格的泡沫很小。

但就是這樣一種風險低的產品，卻是各個城市最難去庫存的房地產類型。

不能怪吃瓜群眾的有眼無珠，怪只怪商業地產投資太難了，要通過買賣商業辦公房賺錢，至少要過“三大關”。

第一關是貸款關。商業地產的首付比例至少要五成，而且貸款周期只有十年，利息還要上浮10%。貸款門檻，顯然比住宅按揭貸款高得多。要知道，就是樓市調控，不少城市的二套房首付比例也就四到五成，而且貸款周期最長可以達到二三十年。僅就貸款時間這一項，就不知道讓多少投資者放棄購買商用房。

第二關是稅收關。契稅、營業稅按照最高標準繳納，這就不說了。每年還要交房產稅。出售的時候，還需要按盈利水平，交稅率高達30%—60%的土地增值稅。有人計算過，出售一套商業地產，稅負總額至少要達到個人投資收益的三四成。因為，稅收過高，又趕走了一批投資者。

最后一關也是最重要的一關是運營關。自從淘寶、京東，成為人們購物的主要途徑，不知道有多少商業街迎來關門潮。甚至連上海的淮海路、外灘、豫園、南京西路、陸家嘴這樣的核心地段，都有商鋪空關。個人投資者沒有能力運營商業，怎么敢去投資？

但這三關并非永遠存在。福州提出按投資者繳納契稅金額，給予購房補貼，就是一個釋放的信號：在商業地產去庫存壓力日漸加大的大環境下，地方政府甚至中央層面可能為個人購買商業用房開綠燈，對稅收政策、貸款政策進行適度調整，鼓勵個人投資商用性房地產。

另一方面，房地產行業全行業的轉型，也為運營關的最終被攻克創造了條件。出于房地產資產證券化的需要，目前包括萬科、綠地、萬達等行業龍頭企業都已經組建了自己專業的資產管理和運營團隊。這些團隊不僅負責公司持有商業的資產運營，同時也需要兼顧小業主所持有物業的資產運營和管理。

另外，在這個行業，還有一大堆核心骨干來自于第一太平戴維斯、仲聯量行、戴德梁行等國際五大行的專業管理公司，這是讓投資者購買商業房產由難變易的重要前提。

投資回報可能超出想象

雖然，商業地產受到電商的沖擊最為嚴重，但在新經濟領域，它也可能是最能創造高額回報的一種房地產。

去過上海月星環球港的消費者，都會被日本Sega開設在其中的室內游樂場著迷，它提供的裸眼4D動感體驗，可以讓每個游戲玩家產生如臨現場的體驗感。

比如，玩家可以乘著越野車，穿越原始森林，感受在越野車上漂流大峽谷真實體驗。在整個過程中，橋梁斷裂、滾石襲擊、獨木橋墜落、野獸追擊……，每一幕場景都驚險刺激，又逼近真實，讓人欲罷不能。同樣，玩家還可以打擊出各種有意思的音樂，并能和其他玩家現場競技。

因為玩樂項目的新鮮有趣，小孩子對這里的游戲項目總是熱情高漲，每次都吵著要在那里玩。

這種以體驗為主的商業，正在為商業地產參與新經濟塑造，并構成更有競爭力，更有盈利空間的嶄新經濟業態提供了巨大的舞臺，假以時日，也許未來就不是淘寶沖擊實體商業，要變成商業地產沖擊淘寶了。

和原來購物中心，主要就是購物不同。現在新開發的商業地產項目，已經不太“鳥”購物型的商業，而是要求有特色，有主題的體驗商業，通過它們吸引大量的消費者。

比如迪斯尼樂園邊上的綠都繡云里，就引進這樣一家書店。這家書店的老板不僅賣書，老板還會邀請一些手工藝人當場示范制作、教授顧客一些手工藝，光學其中一門手藝，可能就至少要一下午時間。

比如復雜程度不低的咖啡拉花技藝。如果要練習熟練，甚至能自己創作拉花，也許就需要兩三天時間。這樣一來，原本為全家玩迪斯尼樂園，到綠都繡云里住客棧的游客們，住宿的時間很有可能從原來的兩天，延長到三四天。

當人們對商品的需要越來越小，對旅游、休閑、養生、美容、健康等的需要越來越多，商業地產的這種體驗業態占主導的變化，就會讓人們回歸到各種類型的消費場所！而對商業地產的投資者來說，這就是一個信號。

根據國家統計局的統計，截至8月，電商只占到全國零售市場總額的11%出頭，而電商的老頭——阿里巴巴，目前市值已經達到了2465億美元。

以此評估全國商業地產的理論價值應該至少是2.47萬億美元，以截至二季度已竣工商業服務用房總面積1.06億平米計算，每平米的商業地產至少可以值2萬美元/平米，而目前在售的商業又有多少在售商業地產的售價能達到這個數字。

這也是商業地產投資存在巨大機會的原因！