樓市將降到零下！2017年購房、投資、開發關鍵信息大盤點

每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡

本文原載于微信公眾號邦地產

據財新網消息，12月28日，中國證券投資基金業協會表示，將暫停直接或間接投資于房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產項目的資管計劃備案工作。

基金業協會明確指出的16座城市包括：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等。

前一天，邦爺已經說過，資管計劃是房地產企業主要的資金通道來源，而這部分資金大都被用于拿地。

克而瑞數據就顯示，截止2016年11月底，40家典型房企1新增土地金額已高達12122.18億元，不少房企新增土地金額創下了歷年新高。但根據業內大咖介紹，創紀錄的土地成交價格紀錄背后，房企的自有資金比例卻已降至極低。有些企業拿地95%是各類杠桿融資，自有資金投入不到5%。

由此，易居研究院研究指出，在10月份樓市調控之后，房企拿地的資金通道被逐一收緊，開發商的資金面也在今年11月首次不再寬松。所以說，明年開發商在土地市場將無法再像今年這么牛氣沖天，甚至明年退地案還將增加。

退地案例將在明年再現！

12月27日，碧桂園拿下了上海臨港奉賢園區的兩宗純住宅地塊，溢價率僅3%-5.1%。

這與今年中旬土地出讓動輒溢價超100%的景象，形成鮮明對比。從這里可以看出一個信號——明年的土地市場會非常冷清！這背后，很大一個原因在于，開發商通過資管計劃輸血的管道可能被“斬斷”。

雖然去年底銀行、信托、基金子公司、私募基金開展投貸一體化業務，參與拍地，然后再交給房企開發，在金融業極為普遍（這也是為什么前述大咖說，今年房地產企業拿“地王”，自有資金只有5%）。

但從10月份開始，信托資金、保險資金明確不得用于繳付土地保證金、定金及后續土地出讓款，并堵住了銀行、信托、資管等五大渠道，對于銀行資金流向不流于表面的監管，被認為可以掐掉銀行向土地款輸送資金。

可以預言，明年的土地市場一定會冷，開發商會有很好的抄底或者并購機會。奉賢臨港的兩幅宅地成交僅僅高出底價3%—5%，就是這一趨勢的最好例證。

要知道，此前上海公布截至2020年的用地計劃，國有建設用地要求是負增長，各家企業對土地都十分饑渴。“歐陽先聲”公眾號作者、新城控股高級副總裁歐陽捷曾撰文稱，目前前50強房企在上海的土地儲備也就一兩個項目，如果不能及時補充土地儲備，意味著將退出上海。

在土地市場遇寒潮之后，新房市場的降價也會出現。部分資金壓力較大的開發商甚至可能以低于前期的價格開盤銷售。有些樓盤甚至可能成本價甚至虧損銷售。

開發商春節還有最后的“補血”機會！

不過，業內人士表示，大房企本身現金流很好，高價地占用公司資金不多，資金問題不大。

雖然一些資金實力不強，借債較多的開發商，明年資金鏈會有非常大的壓力；實力不濟的房企可能因為付不出土地款，退地或者尋求資金。但負債杠桿較高的中小房企，有的已經通過合作預先化解了矛盾，資金鏈出問題的房企不會太多。

到底是通過哪些方法“化解”？

據了解，部分大型開發商是通過自建金控平臺的方式進行融資。通過私募基金收購項目，項目的股權一般會設置很多層，但最核心的還是開發商本身，也就是說資金還是到了開發商手里。

還有一種辦法是，公司大股東或者實際控制人和第三方機構設立一個母基金。

一般項目公司的大股東和實際控制人輸送資金到子公司，由母公司出面，把錢投資于母公司所關注的產業，或者投資母公司的股權。

進而由母公司出面對子公司資金輸血，這就相當于公司大股東對自己所屬公司的投資開發，屬于企業的內部行為。

除次之外，房企還可以通過非公開發行有限合伙基金，尋找部分有實力的財務投資者以股權方式進入項目公司。

不過，這些做法也有可能在明年兩會后“此路不通”！

中紀委網站12月29日消息，中共住房城鄉建設部黨組在關于巡視整改情況的通報中提到，不斷加強房地產市場調控。房地產市場關乎國計民生。中共住房城鄉建設部黨組高度重視房地產市場調控工作，積極開展調研，狠抓熱點城市控房價，三四線城市和縣城去庫存，以及規范整頓市場秩序等工作。

這意味著調控政策隨時可能升級，各種打政策“擦邊球”的做法，都會被監管部門認為是政策漏洞，予以規范、糾正、補缺。

如同孫宏斌所說，對調控，千萬不能有僥幸心理。能拿現金的，盡量多拿現金；需要降價的，趕快降價！