旭輝集團林中：中國未來20年不會出現房地產泡沫破裂

每經編輯｜趙慶

每經記者 蔡雅蕓

林中認為，香港地區的市場給我們很多啟示，目前來看有幾個特征，第一是非常成熟的市場，第二，香港的地產商都是“開發+經營持有”，而非開發為方向。每年政府出讓的土地也是很少的，香港的今天可能是內地一線城市的明天。第三，香港的開發商經歷過幾輪危機以后，留下來的都有幾個特點，一是實力雄厚，二是負債率很低，基本上凈負債率不超過20%。第三是融資成本很低，所以他們才能做持有模式。

但是內地的開發商跟香港是不一樣的，因為內地的整個市場周期跟香港所處的周期不一樣，我認為沒有成功的企業，只有時代的企業，只有與時俱進。

為什么香港地區的開發商不加杠桿，而內地要加杠桿？因為香港地區開發商已經完成了積累，內地開發商如果不加杠桿，就難以把握這個市場機會。等企業規模做大了，就不會冒風險繼續高杠桿。

林中認為，內地地產商目前發展得比香港地產商好，因為內地地產商對文化、市場更了解，管控效率更高。另外，內地地產商大部分是一代，香港地區地產商則多是二代，這種文化的差異、管控效率差異，以及創始人的雄心和愿景都會導致不一樣的結果。

但是，內地是一個新興市場，是一個發展中的市場，發展中市場的玩法和成熟市場的玩法是不一樣的，如果在發展中市場用恒隆這種保守的方式（恒隆地產董事長陳啟宗在論壇上提到，恒隆過去十幾年基本上都是零負債），很快就會被邊緣化，沒有機會做大。

林中表示，未來5 ~10年內地的開發商到香港發展，也會改變香港房地產行業的生態。首先改變香港地區地產商原有的游戲方式，改變市場格局；第二，未來香港地區的房地產開發可能有一半是由內地的開發商來做；第三，在內地大開發商的全球化戰略中，香港是一個橋頭堡。

同時香港地區開發商也要走進內地，北京、上海、深圳這幾個市場非常適合他們進入，香港地區開發商有資金的優勢，這些市場已經從增量市場變成存量市場，他們可以發揮出優勢。

在隨后的主題演講中，林中表示，如今這樣一個分化的市場已經不能用一種方式來做，任何一個規模不夠的企業都很難“玩轉”這個分化的市場。

林中認為，房地產行業存在20年長周期的變化。房子是用來住的，不是用來炒的，所以中國未來20年不會出現房地產泡沫破裂。

如今一線城市已經開始從增量市場逐步轉向存量市場，再過十幾年，全國應該就會轉向存量市場。這些是長周期變化的內因和外因。

內地一線城市現在平均房價在5萬元／平方米，理論上來說內地一線城市房價不應該超過香港，同一時期，香港平均房價在11.2萬元，內地5萬元，也就是說理論上內地房價還有2倍的漲幅。

與此同時，未來幾年行業內會展開更加激烈的競爭，行業的集中度在加速提高。從一個行業的戰略遠見、資本能力、合作并購能力，到產品端競爭中人才團隊、專業能力、管理能力，都在競爭，所以這個行業的門檻越來越高，利潤越來越低。

對區域龍頭房企而言，可以做梯度轉移，從一線城市轉移到1.5線，再轉到二線、三線城市，未來幾年細分市場也有很大的機會，存量市場也有很大的機會。而一些中小企業可以由開發轉經營，如基金、資管。

林中告誡，中小企業不要跟風，特別是這兩年去一二線拿高價地的企業，現在問題都很麻煩。大企業拿幾塊高價地，它可以暫時不開發，小企業在地價高的時候進去，基本上會被“玩完”。