覆蓋全能級城市 碧桂園“登頂”5000億仍靠三四線城市

每經編輯｜每經記者 魏瓊     

每經記者 魏瓊 每經編輯 盧祥勇

2017年，三家房企銷售規模站上5000億元大關，碧桂園以5508億元合約銷售金額成為行業第一，萬科、恒大緊隨其后，融創中國則以黑馬之勢趕超綠地、保利等龍頭房企，位居行業第四。

與其他房企年底業績沖刺，獲取較好名次不同的是，碧桂園獲取冠軍寶座顯得較為輕松。數據顯示，碧桂園12月單月合約銷售金額僅為165.3億元，與早前平均每月近500億元的銷售金額差距較大。在嚴厲的政策調控下，在行業規模爭霸呈現白熱化狀態下，為何碧桂園仍能輕松奪冠？

深耕三四線主戰場

政策調控層層加碼之下，碧桂園能夠從激烈的規模爭霸賽中脫穎而出，精準的戰略布局必不可少。

《每日經濟新聞》記者深入分析碧桂園的銷售和推貨數據得知，回歸一二線城市數載，三四線城市仍為碧桂園2017年的主戰場。

2017年上半年，碧桂園國內合同銷售金額中，位于一二線城市的合同銷售金額占比為41%，三四線城市的占比達到59%。2017年下半年3612億元可售貨量中，位于一線城市的可售貨量為174億元，二線城市的為1147億元，一二線城市的可售貨量占比約為36.57%，三四線城市的可售貨量占比達到6成以上。

作為“三四線城市之王”，碧桂園在三四線城市采取差異化的競爭策略，為改善型客戶提供大戶型產品，避免低端產品的過度供應。三四線城市持續支持業績增長，為碧桂園2017年奪冠鋪平了道路。

2017年，政策調控下市場出現嚴重分化，一線城市、前期熱點二線城市和環一線的三四線城市成為市場調控的重點目標，絕大多數的三四線城市環境寬松，市場熱點向這些城市轉移，三四城市較熱?？硕?017年12月19日發布的數據顯示，按照國家統計局發布的數據整理得知，4個一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至當前的2.2%，規模腰斬；32個二線城市商品房成交面積比重則從36%降至31%；其余600余個三四線城市成交面積比重則從60%上升至67%的歷史高位。

加碼一二線城市降風險

政策調控未放松，房地產行業規模加速集中，踏準行業節奏將成為房企規模競爭制勝的關鍵。一二線還是三四線，哪一個戰場才是房企未來的避風港？

克而瑞研究認為，2018年，一二線城市成交量將小幅回升，三四線城市由于投資需求帶來的房價快速上漲，嚴重透支市場需求，成交將整體下滑，部分三四線城市樓市暗藏風險。

碧桂園相關負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，碧桂園將繼續堅持一二三四五線城市均衡發展的戰略布局，在鞏固三四線的同時，也積極擁抱一二線城市。

從拿地數據來看，2017年碧桂園戰略的天平在向一二線城市傾斜。2017年前11月，碧桂園在國內的新增土地預期建筑面積高達11055萬平方米，總代價約為3714.3億元 （含少數股東權益）。其中屬于碧桂園權益所有人的預期建筑面積約為8072萬平方米，總代價達2662.9億元，平均地價為3299元/平方米。

2017年前11月，碧桂園新增土地（按金額）位于一線城市占比為15%，位于二線城市的占比為38%，一二線城市的占比合計達到53%，三四線城市占比為47%，其中目標為一二線城市的新增土地占比達到59%。

明源地產研究院首席研究員劉策接受記者采訪時分析，2018年的核心機會在二線城市，整體判斷一二線城市的行業機會將優于三四線城市。

劉策指出，一二線城市需求已經持續打壓了一年多，需求量較大，三四線城市在經歷需求放量之后再增長較困難。三四線城市的整體投資需謹慎，更多布局都市圈三四線城市以及潛力城市。從長遠來看，一二線城市機會要大于三四線，產業和人口往一二線城市集中，對房價形成支撐。

談及未來的發展，碧桂園相關負責人告訴記者，規模和效益不再是碧桂園單一的追求，將更注重高質量增長。在一二線城市大力發展長租公寓，并繼續深耕三四線城市，聚焦城鎮化發展，全面布局“科技小鎮”。