發債“中止潮”緊逼房企錢袋 新融資渠道能否成為“救命稻草”？

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

房企發債正日益收緊。5月下旬以來，合生創展、富力地產、碧桂園等多家主流房企發債項目被“中止”，而龍湖地產則將發債額從80億元縮減為50億元。

來自同策咨詢的數據顯示，今年5月，公司債融資總額呈現較大幅度的滑落，環比減少87.59%，在融資總額中僅占比12.93%。在58.35億元融資中，境內發行融資40億元，環比減少65.52%（上月境內發行116億元）；境外發行18.35億元，環比減少94.82%（上月境外發行354.13億元）。境內外的公司債融資渠道都在緊縮，這也意味著融資難度的加大。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者，房企不可能自己中止發債，只可能是被迫中止。因為在高負債的情況下，有些房企只有不斷借新還舊才能延續流動性。

一券商人士則表示，“其實債券項目中止，只是房企融資收緊的一個表象。自2018年以來，資管新規出爐，房企通過非標融資難度越來越大。”他指出，尤其在樓市調控持續嚴厲的背景下，隨著融資成本的提升，房企的經營壓力也在加大，尤其是中小房企將陷入融資困境。

同時值得注意的是，伴隨房企間分化加劇，融資潮水退去后，個別資質較差的“裸泳者”發生信用違約的概率或增加。而“資產荒”背景下的債券違約，又會使得投資者失去信心，不利后續引入現金流。那么對于房企而言，出路到底在哪里？

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償債高峰逼近 中小房企或迎“倒閉潮”？

在樓市調控持續嚴厲的背景下，隨著融資成本的提升，房企的經營壓力也在加大，尤其是中小房企將陷入融資困境。

從同策研究院的數據看，債權融資依舊是房企資金的主要來源之一，5月總額達450.04億元，占融資總額的99.75%，環比下降39.80%（4月債權融資總額747.57億元）。

而細數5月的債權融資方式可見：中期票據（113.77億元，占比25.22%）、信托貸款（113.54億元，占比25.17%）、境內銀行貸款（98.63億元，占比21.86%）、其他債權融資（65.76億元，占比14.57%）、發行公司債（58.35億元，占比12.93%）、委托貸款與海外銀團貸款均為0。

發行公司債依舊是大部分房企融資的主要方式。同策提供的數據中，這一指標在4月（5月數據暫未出）融資量就環比大幅上漲，占比61.13%，位居第一。其中境內發行116億元，占比24.67%，境外發行354.13億元，占比75.33%。

克而瑞數據也顯示，2017年末，170家房企總有息負債為58361億元，同比上升30%，增幅較2016年增加近3個百分點。其中60家重點房企債務增加更為顯著，總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點。2017年末，60家重點房企有息負債占比達82.9%，增加2.8個百分點。2017年，總有息負債超過千億元的房企有15家，較2016年增加了6家。

當公司債在房企融資中的重要性越來越突出，突然紛起的“中止”無疑顯得更讓人警惕。黃立沖就預計，部分實力較弱的中小房企會出現財務困難，以及償債危機。

前兩年，公司債放寬條件發行，推動房地產債券發行呈井噴式增長，房地產債券融資高點是2015年~2016年，2016年達到頂峰。

來自中指院數據顯示，2015年，房地產企業發債6682億元，2016年進一步飆升至1.15萬億元，同比擴張72%。但自2016年第四季度起，房企發債政策收緊，2017整個年度房企融資額大幅萎縮。來自WIND的數據顯示，2017年房地產企業共發行公司債85支，總規模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。

而今，房企更是到了償債高峰臨近的關鍵時刻。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《每日經濟新聞》記者表示，從2015年開始的發債高峰期，隨著這些債券的陸續到期，預計接下來的三年里會迎來房企的償債高峰。

其直言，今年或迎來一些中小房企的倒閉潮，中小房企通過銀行貸款和發企業債等正常途徑融資的可能性逐步縮小，通過非正規渠道的融資手段或能解決燃眉之急，但或許只是暫時性推延了資金鏈斷裂的時間點。

新型渠道成新寵 效果仍是杯水車薪？

自2016年10月新一輪房地產調控啟動以來，上交所、深交所均出臺文件明確公司債發行門檻、發行要求等，規范房企發行公司債行為；證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域；發改委要求嚴格限制房企發行公司債用于商業性房地產項目。

而在國內樓市調控和融資收緊的背景下，房企也紛紛選擇創新類融資方式。

以長租公寓資產證券化為例，據同策研究院統計，2017年以來，長租公寓類資產證券化產品發行筆數已達19筆（包括計劃發行和已反饋狀態），融資金額近1000億元，打開了新的融資渠道。

同策咨詢指出，房地產行業市場逐漸從增量時代步入存量時代，長租公寓作為存量改造的重要解決方式之一充分迎合當前市場發展階段的需要，成為我國房地產市場長效調控機制的重要組成部分。市場的需求與政策性的支持使長租公寓迎來發展機會。

同策咨詢研究總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者表示，2018年3月14日，國務院發文確認我國第一部租賃法案將于今年出臺；《住房銷售管理條例》《住房租賃條例》《城鎮住房保障條例》三條被列入2018年的立法計劃，使得住房租賃市場更加規范、透明、光明，也更受到政策支持。

在這樣的利好下，現有的長租公寓資產證券化、類REITs及REITs等創新融資產品發行規模大，審批速度快。證監會也在加緊研究面向個人投資者的公募REITs產品制定相關的政策法規。租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

“目前我國公寓市場尚未完整與成熟，加之未來在明確的法律法規指導下資產證券化與REITs等創新金融渠道的拓寬，長租公寓發展潛力不容小覷。也是基于這樣的優勢，大多數開發企業把它當作短期的融資工具。”張宏偉同時也指出，從絕對量和對于房企的需求來說，靠長租公寓資產證券化的融資，對房企而言還是杯水車薪。而且長租公寓資產證券化的持續火熱帶來的潛在沖突也不容忽視。

張宏偉認為，“這一趨勢，雖然在短時間內解決了融資難的痛點，但有些企業在獲取資金后只注重規模化擴張，缺少長期運營思維，沒有真正將資金用于持續提升自身的運營能力，導致難以發掘盈利點。這也將不利于企業乃至整個長租公寓行業健康長期發展。”