綠地121億元“撿漏”董家渡 首筆款兌付中民投違約債券

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

幾經易主，上海董家渡“地王”項目終迎新主。

2月14日晚，綠地控股（600606.SH）發布公告稱，全資子公司綠地地產集團有限公司收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業有限公司持有（合稱轉讓方）的中民外灘房地產開發有限公司（標的公司）50%股權及轉讓方對標公司的全部債權，交易價格共計121億元。

據了解，中民投原持有50%股份的地塊為董家渡13、15號地塊。至此次交易落地，項目由綠地占股50%、安信信托占比45%、上海外灘投資占比5%。

綠地方面向《每日經濟新聞》記者透露，項目將由綠地全面操盤。該筆交易為上海市有關部門一手促成，2月13日購買項目的第一筆資金（約52億元）已打入中民投賬上。

該筆資金或正好為解中民投的債券違約之急。

此前據多家證券媒體報道，中民投債券10天大跌56%，導火索即30億元技術性違約。

也或由此，綠地此次接盤被不少業內人士解讀為“撿漏”。從交易結果也可見，綠地121億元的價格尚不足2014年中民投拿地時近250億元價格的一半。

“此時拿下董家渡地塊，對綠地來說的確是樁不錯的買賣。”58安居客首席分析師張波指出。不過他認為，該項目歷時久遠且運營有一定難度，接盤方要注意平衡風險和盈利問題。

每經記者 包晶晶 攝

綠地121億元“撿漏”董家渡

作為中民投的“鎮司之寶”，董家渡地塊可不一般。

2002年，上海世博會申請成功，而在世博園對面，董家渡作為上海開埠后的發源地之一，也啟動了大規模舊改運動。

當年1月10日，上海宣布啟動黃浦江兩岸綜合開發規劃，對董家渡綿延數公里的棚戶區進行改造。隨后，舊城地塊重新整理劃出，泛海拿下了10、12和14號地塊（住宅12萬平方米），浙江華浙集團拿下2、3和11號地塊，共6.578萬平方米。華潤則拿下了5、9號地塊，共計6.023萬平方米。

但作為先行者，三家公司所拿項目都涉及不同程度的拆遷改造任務，也耗費了相當的時間、精力和成本。在黃浦第一房屋征收事務所，如今還能看見董家渡12、14號地塊的征收進度公示。

相比之下，2014年11月中民投拿下的董家渡13、15號地塊是凈地，沒有搬拆困擾，且占地面積12.67萬平方米，總建筑面積119.9萬平方米，更為優質。而其拿地價248.5億元，也較當時業內的300億元估值低了近50億元，以至當時坊間即有評論“中民投輕松進入董家渡”。

不過隨著歷史的推進，綠地的進入或許又要比任何一位前人更為輕松愉快。

2月14日晚，傳聞已久的綠地終于官宣，以121億元拿下中民投的董家渡13、15號地塊。其中，綠地占股50%、安信信托占比45%、上海外灘投資占比5%，而項目由綠地全面操盤。僅就價格而言，121億元相較中民投2014年的“成本價”還要便宜。

此外，相較標的公司截至2018年12月31日的總資產453.2億元、總負債352.98億元，綠地的交易價，僅比標的公司凈資產100.18億元（未考慮土地增值）高出20億元，堪稱劃算。

甚至若以目前的土地價值計算，記者按市場估價粗略算得，該項目土地價值不低于500億元，中民投所占50%股權可對應超過250億元土地價值。尚不計算這4年中民投為項目運作付出的各類成本，此次121億元轉手綠地，甚至顯得略虧。

對于此次交易，中民投上海品牌相關負責人趙靜向《每日經濟新聞》記者確認了項目轉讓事宜，但“轉讓價格我也不清楚，具體等公告”。

首筆52億元款項已至中民投賬戶

綠地為何能在此時撿漏？

項目議價空間已被做低和“火中送炭”，是其中不容忽視的兩大因素。

記者留意到，董家渡項目已被中民投“賣過一次”——2017年，中民投將自己持有項目部分的36%股權，和旗下上海佳渡置業持有的9%股權（合計45%）轉給安信信托，彼時項目的股權結構為，中民投和佳渡置業共持有50%，安信信托持45%。

而2017年正是中民投負債急速增長和償債高峰來臨的“轉折點”。數據顯示，2015～2017年，中民投融資規模分別為40億、235億、95億元，債券期限大多為三年。

2018～2020年正值中民投的償債高峰期，而2018年下半年以來，中民投也多次傳出資金緊張。至2019年2月1日，上海金融法院網站信息顯示，中民投所持有的董家渡金融城股權已開始處于司法凍結。更甚的是，2月11日，中民投旗下公司債“17中民G1”創上市以來最低價，兩度遭遇上交所臨時停牌；次日起，中民投申請暫停包含“17中民G1”在內3只公司債的競價系統交易。而觸發這次連續大跌的導火索是一只30億元的私募債違約。

不過，2月14日，中民投持有的董家渡金融城股權，已經顯示為解除凍結。同日，綠地亦正式發布公告，接盤中民投董家渡項目。

“其實2月13日第一筆錢52億元已經打至（中民投）賬上了，主要用于償還違約債券。這次交易也得益于相關部門的一手促成。”綠地方面向《每日經濟新聞》記者透露。

綠地表示，其將主導董家渡項目的開發，實現在上海市中心核心區域重大項目的關鍵布局，并以此為契機，進一步提升綠地在上海大本營以及長三角一體化升級發展中的市場占有率和影響力。

綠地控股董事長、總裁張玉良則表示，綠地將充分發揮在開發能力、產業資源、區域布局等方面的綜合優勢，集全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。

項目利潤空間可期

或許正因為“火中送炭”，綠地才能以偏低的價格進入董家渡。

不過，張波也告訴記者，這塊地足夠大，有能力在短期內接盤的企業屈指可數，所以綠地能進入也有一定自身原因。

“在此時拿下董家渡地塊，對綠地來說是樁不錯的買賣，它接盤首先應該是看到發展前景。”

的確，董家渡項目位于黃浦區核心區域，距離東方明珠約3公里。項目商辦57.5558萬平方米，住宅12.6342萬平方米。根據原有規劃，除1.8萬平方米中央綠地廣場、歷史保護建筑、濱江文化休閑空間等文化功能配套外，項目辦公部分將建設4幢甲級寫字樓、7幢總部辦公樓，商業部分建成高端購物中心、開放式休閑商街、超高層五星級酒店，另外規劃有8幢住宅樓。

早于中民投拿地的泛海、華潤目前已在該區域建成泛海國際住區、華潤外灘九里，另還有綠城黃浦灣，以及融創的董家渡項目（接手泛海的12、14號地塊）。

房天下數據顯示，華潤外灘九里、泛海國際社區目前二手房均價都在11萬元/平方米以上。坊間消息，2011年以來華潤上海公司對外灘九里的銷售金額要求就已經是16億元。

從區域項目的銷售行情和目前價格來看，“綠地121億元的接盤成本，能創造的利潤空間不小。”

不過張波也提醒道，綠地只占項目但5成股權，雖然主導開發和全面操盤，但也需考慮不具備完全決定權的客觀情況。總的來說，綠地接盤后，依然要平衡風險和盈利問題，才能達到合理預期。