養老社區：“銀發經濟”的理想與現實

圖片來源：攝圖網

中國人說，家有一老，如有一寶。可中國人又說，家家有本難念的經。沒有人否認養老這一市場存在的機遇。只是，一些民營機構的養老社區過于“高端”，公辦養老機構卻一床難求，這或許就是目前國內養老社區的現狀：理想豐滿，現實骨感。養老產業萬億市場如何分食，進入者都還在摸索。

面對“銀發經濟”的巨大市場潛力，開發商、險資等各路資金已經將目光投向養老這個巨大的市場。不過，養老產業的“蛋糕”并不是那么容易就能吃到。那么，養老產業到底會走向何方？我們不妨從養老社區說起。

產業迎最強紅利

國務院辦公廳在4月16日印發《關于推進養老服務發展的意見》，各個城市都在推進養老產業上給出了許多政策紅利。有機構預計，2020年國內老年人消費潛力約為10萬億元。

據國家統計局公布的最新數據，2018年末中國大陸總人口為139538萬人。從年齡構成看，60周歲及以上人口24949萬人，占總人口的17.9%，其中65周歲及以上人口16658萬人，占總人口的11.9%。僅由此一項數據可見，我國人口老齡化帶來的挑戰不容小覷。

某國有背景醫療健康投資機構負責人對記者表示，從需求端來看，有四個層次支持養老產業的發展，第一、我國老年人口呈快速增長趨勢，提供了龐大的潛在老年消費市場，隨著新中國成立后50年代出生高峰的人口即將進入老年，我國的人口老齡化速度將進入高速發展時期；第二、老年人口消費潛力相當可觀，中信建投的報告顯示，根據聯合國人口展望數據，2020年我國老齡人口將達到2.4億，但這同時也意味著巨大的養老產業空間，預計2020年老年人消費潛力約為10萬億元；第三、養老金融工具需求日益迫切，目前75%的中國老年人口擁有住房，但現有住房是按照年輕型社會的需求建造的，缺乏適老性設計；第四、老年人消費觀念轉強，部分老年人的消費觀念已經由被動走向主動，且在市場上相當活躍部分55歲以上的新老年人，他們的消費觀念已經不同于傳統老年人，因此他們是推動今后老年市場發展的主要力量。

目前國內養老主要有三種基本模式：一種是居家養老，是以家庭成員作為養老支撐主體；一種是社區養老，依賴政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養老服務；一種是機構養老如養老社區等，是以社會保障制度為根本，由復合型機構組件來提供養老資源的一種養老模式。目前，養老產業需求已經延伸到第一、第二、第三產業，具體包含老年社區住宅產業、老年金融、家政服務、文化生活服務和其他相關產業。

其實，各個城市都在推進養老產業上給出了許多政策紅利。就在近日，廣州市民政局在其官方網站上公開征求《廣州市支持社會力量參與社區居家養老服務試行辦法（公開征求意見稿）》意見。根據征求意見稿，在廣州市提供社區居家養老服務的機構將獲得政府全方位支持。對于總建筑面積在300平方米及以上，年服務量達到2500人次的，廣州市將分兩年撥付總額20萬元的開辦經費補貼。而在今年年初，深圳市政府也出臺了《深圳市民辦養老機構資助辦法》。

天時地利 似乎缺了點“人和”

一些民營機構的養老社區過于“高端”，公辦養老機構卻一床難求，讓一些老人有種“未富先老”的感覺。這時，一些養老社區與地產也有著解不開的關系，更成為一些城市的主打牌。

各路資金進軍養老行業，可謂是具備了天時地利，但似乎缺了點“人和”。養老行業涵蓋多個領域，較為常見的一類開發形式就是養老社區。

“我是準備給家里的老人計劃一下，但現在的民辦養老社區的門檻越來越高。”在廣州的泰康之家粵園，記者見到了前來參觀的劉女士。

公開資料顯示，位于廣州市長嶺居國際生態居住區內的泰康之家粵園，是泰康人壽在華南的首個養老社區項目。據工作人員介紹，“除享受保單的保障利益外，可額外獲得泰康全國連鎖高端醫養社區的入住權，且投保保費門檻最低總保費200萬元，每年支付20萬元，但這才只是入住的門檻之一。”此外，“入住后一對夫妻在可大部分自理的身體前提下，每月還需要交近2萬元左右的費用。”

“我們很多城市的養老社區都已經基本滿房，往后入住門檻或許要提高至購買300萬元的相關保險產品。”工作人員提醒。記者查閱資料發現，2012年經保監會批準泰康推出國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃。65歲的黃華老人對記者表示，”我在這住了一段時間，院里的老人康復、飲食等服務都還挺好，但就是覺得入住門檻和費用有點過高，而且老人的孤獨感還是很強。”有在現場咨詢的老人也告訴記者，自己的退休工資遠遠不到這個水平，有點“未富先老”的感覺。當前，中國老年人的消費觀普遍還是相對較為保守和謹慎。

與上述高端養老社區相比，一些公辦養老機構的收費相對較低。記者在深圳市羅湖區社會福利中心調查發現，這里的收費視老人的健康和需要護理的程度，每月收費多在3000至4000元左右。就在羅湖區社會福利中心，記者還發現全國首家設立在養老機構內部的老年病專科醫院——羅湖區醫養融合老年病醫院，在一定程度上化解“養老院里看不了病，醫院里不能養老”的矛盾。

不過，想入住也不是那么容易。工作人員告訴記者，要年滿60歲以上的羅湖戶籍居民，然后到深圳民政在線登記排隊輪候，優先安排年紀稍大的老人。

一些民營機構的養老社區過于“高端”，公辦養老機構卻一床難求，這或許就是目前國內養老社區的現狀：理想豐滿，現實骨感。只是，一些養老社區與地產也有著解不開的關系，更成為一些城市的主打牌。

早在2014年，深圳市土地房產中心的一則公告顯示，位于深圳寶安中心區的A001-0198宗地最終由前海人壽保險股份有限公司以人民幣4億元競得。A001-0198號宗地用途屬性為福利用地，土地使用期限為50年。記者發現，前海人壽幸福之家養老院已經在2018年8月28日正式開業。

除了土地，全國各地特色小鎮建設熱潮風起云涌，各行各業對特色小鎮可謂青睞有加，無不將其看成一個創新突圍的有效途徑，一個新的產業突破點，希望借助政策優勢積極參與其中，這時，養老特色小鎮的發展也風生水起。

在江蘇揚州，由于得天獨厚的地理和環境優勢，這座城市打造了“頤養之城”的新名片。揚州市民政局2018年底公布的揚州中心城區養老地圖勾勒出整個城市的養老產業規劃，北至邗江區公道鎮，南至開發區八里鎮，東至江都區仙女鎮，西至邗江區蔣王街道，已經建成的35個頤養示范社區，9個街道級日間照料中心，11個街道級中心廚房，6家護理院，33個養老院。記者發現在揚州市區周邊的各類特色養老社區，更是吸引南京、上海等周邊客戶前來考察。

記者在位于揚州西郊捺山腳下的石柱山國際康養城看到，這座康養城宛如一個主打養老的大型綜合社區，包括住宅項目、大型頤養中心、生態農場、恒德護理院等，而康養城由揚州恒豐養老產業有限公司投資建設，目前住宅項目銷售均價已經“過萬”。以恒德護理院為例，目前雙人間收費是每月3000元，單人標準間每月4000元，按照老年人生活護理等級的不同可以個性化定制服務，從600至4500元不等。而在當地，還有捺山頤樂小鎮、江揚天樂湖醫養中心等項目，集聚上萬人的康養小鎮呼之欲出，似乎也成為特色小鎮發展熱潮中的一種特別模式。

除了養老社區，市場還出現了共有產權養老。2017年12月，北京市民政局正式發布了共有產權養老試點項目“恭和家園”已投入運營的消息。記者發現，恭和家園是北京的共有產權養老試點項目，其中購房者購買的是95%的產權，另外5%產權由開發商自己持有。除此之外，購房者每戶每月還需要繳納一定的服務費，包括物業費、管家費等費用。

如何平衡社會效益與收益

投資方需要考慮如何平衡社會效益和投資效益，從宏觀角度而言養老產業不應該是以盈利為第一位，社會性占據最主要地位。只有把現代老年人的需求摸透，他們才愿意來消費此類項目和服務。

養老產業也與土地拍賣、特色小鎮、共有產權連上關系，外部的政策環境也在支持養老產業的發展，但依舊存在著許多風險，投資方需要考慮如何平衡社會效益和投資效益。有投資過養老社區的陳經理告訴記者，大部分民營養老社區虧損的原因在于入住率的不足，導致運營成本無法規模化管理。一般來說，養老社區的入住率必須在75%以上，才有實現盈利的可能。

“在中國，僅從養老社區的利潤率來看平均在8%左右，純服務的養老社區很難迅速盈利。不過，從宏觀角度而言養老產業不應該是以盈利為第一位，社會性占據最主要地位。”一位資深醫療健康產業投資基金合伙人對記者表示，“所以對待中國的養老要有所區分，第一，對于中下層收入養老的問題，政府承擔更多指責，將一定的社會資源參與其中，調配到大眾的養老事業當中，第二，對于中高階層的養老，這部分人的付費能力較強，建議針對高附加值的人做成產品，同時鼓勵商業的養老保險的制度建立和完善，學習日本護理險等保險制度的設計。”

以醫療健康投資為主的高特佳相關負責人表示，從行業內來說只要涉及醫療健康投資的機構，都會對養老行業做研究，目前來看主要關注兩個方向：中高收入人群的養老需求以及醫養結合的機會，尤其是開創針對老年人的產品和服務模式，比如一些特定的產品包括多功能浴池、智能馬桶以及行動能力差的輔助養老設備等，這些設備的針對性強，需求量大，利潤空間也比較高。此外，智能養老的產品也是關注的重點。

說起養老社區，還是不得不提到開發商。如今，住宅市場的增長天花板讓房企愈發堅定多元化布局。房企也正逐漸轉型城市配套服務商，“銀發經濟”促使房企將養老視為多元化業務中的重要一環。據不完全統計，全國已有近80家地產商進軍養老地產領域，萬科、龍湖、招商蛇口等眾多龍頭房企踴躍入場。

對于房企如何吃上“銀發經濟”這塊蛋糕，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去很多開發商很刻意做養老地產，甚至地產項目刻意追求安靜、養護、健康等概念，但會發現市場并不認可。只有把現代老年人的需求摸透，他們才愿意來消費此類養老地產項目和服務。他建議，開發商應繼續在社區建設中搭建半獨立半混居的服務。“比如一個小區有10棟樓，這個時候可以單純設計一棟有較好的老年服務設施，而老年人平時社區生活也可以接觸其他年齡的人群。另外，也需要強調老年文化建設，不斷創新服務，這都是開發商需要做的事。