三度流拍后債主欲再打六折售債權 廣州CBD“印鈔機”級商場為何無人問津？

每經記者｜王帆 攝影報道    每經編輯｜宋思艱    

說起大型購物中心，它可謂是大城市CBD標配，經營佳、人氣旺的購物中心會被視為提振周邊商業活力的利器。

然而，今年以來，廣州CBD珠江新城最大的單體購物中心——太陽新天地的日子卻并不太平，債務纏身、管理混亂、商戶退租，甚至多次拍賣和變賣物業資產、價格一降再降，但仍無人愿意接盤。

太陽新天地入口

11月15日，在經歷兩次拍賣、一次變賣均流拍后，頗為“無奈”的太陽新天地債權方再次尋求新出路，在廣東金融資產交易中心掛牌轉讓總額約30億元的債權，但掛牌價格僅18億元，相當于打了六折。

《每日經濟新聞》記者注意到，太陽新天地曾被譽為珠江新城“印鈔機”級別的購物中心，一年租金收入可達3億元；商場區位優勢明顯，位于珠江新城東北部，周邊分布有大量高端住宅區、高校和寫字樓，業內也不乏對該塊物業資產看好的聲音。那么，如此一塊優質資產，為何落到一再打折仍無人問津的地步？

公開拍賣，0人報名

太陽新天地購物中心是廣州CBD珠江新城最大的單體購物中心，位于廣州市天河區馬場路的珠江新城東部核心區，周邊覆蓋有暨南大學、廣州馬場美食城、珠江公園及高端寫字樓和住宅區，緊鄰地鐵五號線和華南快線，區位可謂占據優勢。

11月14日，記者實地探訪了該購物中心。商場入駐有優衣庫和H&M等快時尚服飾品牌、無印良品和美思佰樂等零售品牌、星巴克和外婆家等餐飲品牌，以及中影集團旗下影院，是集購物、餐飲、娛樂等于一體的一站式購物中心。

太陽新天地建筑外景，前方為入駐品牌標志

然而，這樣本應被視為“香餑餑”的商場，卻頻頻面臨變賣和轉讓，并且如同“燙手山芋”一樣，無人愿意接盤。

11月15日，廣東金融資產交易中心披露了一則掛牌信息，項目名稱為興業銀行-廣州太陽新天地物業收益權投資單一資金信托之特定物業收益權債權資產，債權總額為30.41億元，而掛牌價格僅為18.08億元，相當于六折轉讓。

《每日經濟新聞》記者注意到，本次債權掛牌轉讓委托方為五礦國際信托有限公司，債務人為廣州華駿實業有限公司（以下簡稱華駿實業），而華駿實業則是太陽新天地購物中心的產權人。

這并非太陽新天地相關資產第一次被處置。在近5個月的時間內，太陽新天地可謂是“命運多舛”。

今年6月28日，太陽新天地共計813套房產、車位被公開拍賣，起拍價28.84億元，相比于41.20億元的估值，折價約三成。阿里司法拍賣網站顯示，該次拍賣共有20186次圍觀但0人報名，最終流拍。7月25日，太陽新天地上述資產以一拍價格的八折即23.07億元進行二次拍賣，也是以流拍告終。

兩次拍賣未果后，8月28日～10月27日，上述資產按照二拍價格進行變賣，再次流拍。

辦公室有兩派人馬辦公

11月18日，太陽新天地產權人華駿實業的控股股東廣州百嘉信集團有限公司（以下簡稱百嘉信）人力行政總監范杰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，太陽新天地最鼎盛的時候一年租金收入可達到3億元。

記者留意到，曾有說法稱太陽新天地是“印鈔機”級別的購物中心。那么，如此的“現金奶牛”，為何淪落到三度處置資產都無人問津的境地呢？

太陽新天地內景，人流并不多

范杰告訴記者：“我們對沒有人參與拍賣感到非常遺憾和痛心。拍賣和變賣的過程不順利，主要是因為股東的糾紛導致商場經營出現各種各樣的問題，沒有人敢進來接手商場。”

記者了解到，百嘉信的股東分為兩個陣營，一是持股40%的瑞晟房地產開發（深圳）有限公司，二是合計持股60%的上海訾希商務信息咨詢合伙企業（有限合伙）和北京萬士豐實業有限公司組成的控股股東陣營。范杰作為后者的授權代表，同時是百嘉信的人力行政總監，他向記者講述了前者盜竊百嘉信公章、驅趕其他股東的派駐人員、轉移商戶租金導致商場經營受阻的情況。記者嘗試聯系另外一方股東進行核實，但其公開電話未有人接聽。

盡管股東糾紛尚未明朗，但在商場經營現場存在雙方對峙的情況確實存在。記者11月14日走訪太陽新天地M層的管理處辦公室時，發現在安保上存在兩方分歧的情況。有員工向記者證實，辦公室有兩撥人在辦公，彼此所屬股東不同，日常交流工作存在障礙。

此外，商場經營的式微也顯露無遺。一位近幾年多次光顧太陽新天地的顧客告訴記者：“太陽新天地今年相比前幾年的變化比較大，關了很多店，人流也不如以前多。”記者走訪發現，商場內有較多正在封閉施工的區域，多是此前被撤的店鋪原址。

太陽新天地商場內部有封閉施工區域

范杰告訴記者：“商場管理日趨混亂，如商場的布局結構設計變得不合理，本來是規劃好某一層屬于什么商戶類型，后來就全打亂了，沒有任何經營理念；有大量的商戶退租，也有商戶保證金無法退回。此外，商場的安全風險也比較高，設施的維護不到位，有一些銅皮鐵皮都已經翹起來，煙霧探測器無故報警在六七月時也發生了四五次。”范杰認為，股東的分歧導致難以凝聚力量去經營管理，是造成現狀的主要原因之一。

記者從太陽新天地獲得的多份資料顯示，多位太陽新天地員工在今年4月向勞動監察部門發出聯名信，反映了其自2月開始被拖欠工資的情況，并指出原因是業務方陷入債務糾紛。

新天地員工向勞動監察部門發出的聯名信截圖（已隱去簽署人姓名及手印）

此外，廣州供電局4月16日發出的一份欠費停電通知書顯示，太陽新天地產權方華駿實業于2019年4月16日9時前有約311萬元電費未繳。

廣州供電局對太陽新天地產權方華駿實業欠費停電通知書

或面臨債權難以實現的風險

那么，經歷三次拍賣和變賣失敗之后，太陽新天地能否借助本次債權轉讓順利易主呢？

記者了解到，華駿實業債權方并非僅有上述的掛牌委托方一個。而在有多個債權人的情況下，新的債權受讓方能否順利實現債權，獲得華駿實業旗下太陽新天地這塊最主要的資產仍存在較大風險。

上海明倫律師事務所王智斌律師告訴《每日經濟新聞》記者，“對于債權轉讓的情況，債權受讓方將要面臨兩個風險：一是受讓債權后存在執行不能的風險，即在受讓之后要求法院去執行，可能會執行不到；二是如果存在多個債權人，或者將來發生重大訴訟，導致破產重整的風險，將統一由破產受理法院處理相關執行案件，這樣可能導致前述的債權受讓方在短時間內無法實現債權。”

王智斌進一步表示：“正因為有這個風險，所以債權轉讓會有折價，折價多少取決于受讓方對風險的評估。”

記者留意到，掛牌轉讓的公告也披露的相關風險，其中包括債務人可能不履行或不能履行以物抵債協議和/或原債權文件；債務人和/或擔保人和/或第三方可能存在破產、被解散、被注銷、被撤銷、被關閉、被吊銷、未成立、歇業、下落不明以及其他主體存續性瑕疵的情形等。

另外值得注意的是，掛牌轉讓公告顯示，信息披露期為2019年11月15日10時～22日10時；若期滿后未征集到意向投資方，并非信息發布終止，而是將延長信息發布，直至征集到意向投資方。債權方寧愿折價也要退出的決心可見一斑。

《每日經濟新聞》記者查詢中國執行信息公開網發現，目前華駿實業共有8條執行信息，并且有2次被列為失信被執行人。

封面圖片來源：每經記者 王帆 攝