成都試行商品住宅“缺陷保險” 專家：方便業(yè)主理賠，降低房企風(fēng)險

每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

不少購房人有過這樣的經(jīng)歷：終于住進了新房，卻遇到房子漏水、不均勻沉降等房屋質(zhì)量“硬傷”。而在繁瑣冗長的維權(quán)過程中，有時還會遭遇各責(zé)任方“扯皮”、問題懸而不決等現(xiàn)象……

日前，由成都市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市地方金融監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)《成都市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險試點實施辦法》（以下簡稱《辦法》），明確要以“政府引導(dǎo)、市場運作、先行先試、逐步推廣”的思路，推廣“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險”試點。

《辦法》指出，所謂“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險”，簡稱為“缺陷保險”，是指由工程建設(shè)單位投保的，保險公司根據(jù)保險條款約定，對在保險范圍和保險期限內(nèi)出現(xiàn)的因工程質(zhì)量潛在缺陷所導(dǎo)致的投保建筑物損壞，履行維修及賠償義務(wù)的保險。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“此次住宅保險里面實際上和老百姓比較關(guān)聯(lián)的，客觀上也降低了開發(fā)商的風(fēng)險。” 

成都市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)截圖

哪些住宅試行“缺陷保險”？

根據(jù)《辦法》，試點期間，缺陷保險在國有企業(yè)投資的商品住宅試行，鼓勵其他投資性質(zhì)的住宅工程實施缺陷保險，對實施缺陷保險的商品住宅將給予信用評價、建設(shè)過程和交易環(huán)節(jié)差異化管理等鼓勵政策。

房子哪些質(zhì)量缺陷算是保險承保的“工程質(zhì)量缺陷”？《辦法》明確，缺陷保險的承保范圍分為四個方面。

首先是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及外墻裝飾工程缺陷。具體包括：整體或局部倒塌；地基產(chǎn)生超出設(shè)計規(guī)范允許的不均勻沉降；基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形、破損、斷裂；陽臺、雨蓬、挑檐、空調(diào)板等懸挑構(gòu)件出現(xiàn)影響使用安全的裂縫、變形、破損、斷裂；外墻裝飾面（含保溫）脫落、坍塌等影響使用安全的質(zhì)量缺陷；其他地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)的影響結(jié)構(gòu)安全的工程質(zhì)量缺陷。

第二是防水工程缺陷。具體包括：地下、屋面、廁浴間防水滲漏；外墻（包括外窗與外墻交接處）滲漏；其他有防水要求的部位滲漏；第三是裝修工程、電氣管線、給排水工程、設(shè)備安裝工程缺陷。具體包括：裝修工程開裂、脫落；氣管線、給排水工程、設(shè)備安裝工程破損或失效；第四是供熱和供冷系統(tǒng)工程缺陷，包括供熱和供冷系統(tǒng)破損或失效。

不過，因業(yè)主責(zé)任或者第三方造成的質(zhì)量問題，或者不可抗力造成的質(zhì)量問題，不屬于保險責(zé)任范圍。

對于購房者關(guān)心的保險理賠事宜，《辦法》明確，建設(shè)單位投保缺陷保險的保險期間，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為十年，防水工程為五年，第三類為兩年，供熱和供冷系統(tǒng)為2個采暖和供冷期，保險期限從該工程竣工驗收合格兩年后開始起算，如建設(shè)單位或施工單位法人滅失時，保險期限從竣工驗收合格之日起算。保險責(zé)任開始時間自建設(shè)工程竣工驗收合格兩年之日起算。

在建設(shè)工程竣工驗收合格之日兩年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，由建設(shè)單位負責(zé)組織責(zé)任單位維修及賠償。在保險合同約定的保險范圍和保險期限之內(nèi)，由保險公司履行維修或賠償責(zé)任，保險公司保留對應(yīng)承擔(dān)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任單位追償?shù)臋?quán)利；保險合同約定的保險范圍之外或保險期限到期之后的工程保修范圍和保修期間，執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。

客觀上降低了開發(fā)商風(fēng)險

業(yè)主如何理賠？根據(jù)《辦法》，業(yè)主在缺陷保險的保險期間內(nèi)或期間屆滿后交房且業(yè)主在交房之日起六個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)工程存在保險范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷的，可以向保險公司或者保險公司委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)提出理賠申請。保險公司收到申請后，按規(guī)定進行核定，根據(jù)核定結(jié)果進行維修或理賠。

“此次住宅保險里面實際上和老百姓比較關(guān)聯(lián)的，客觀上也降低了開發(fā)商的風(fēng)險。” 嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此類政策也讓參與此類住宅工程缺陷保險的企業(yè)，可以享受更多優(yōu)惠。“這會促使更多企業(yè)參與保險，對于確保住宅工程質(zhì)量、改善房企和業(yè)主關(guān)系等具有較為積極的意義。”

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐也表示，將保險這種用于對沖風(fēng)險和不確定性的重要金融工具引入住宅質(zhì)量的維護領(lǐng)域是一種重要的嘗試。“可以免除很多業(yè)主的后顧之憂，其作用類似于我們?nèi)粘Ｙ徺I大件商品的額外質(zhì)保。”劉璐認為，目前該政策還有很多技術(shù)細節(jié)需要不斷探索和完善。“比如保費的費率怎么計算？保費的繳納主體是誰等等。”

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，此前北京、江蘇等地也曾推出住宅潛在缺陷保險。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)