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“三道紅線”令表外債務亦無所遁形,房企融資遭腰斬后將何去何從?

每日經濟新聞 2020-10-20 21:30:26

融資新規下的房企生存之道。

每經記者|吳抒穎    每經編輯|魏文藝    

盡管針對房企的融資新規醞釀許久才最終落地,房地產商們看似有足夠的時間來應對,但財技高超的他們卻沒有估計到這一次監管的力度會如此嚴厲。

加杠桿擴規模,看來是沒法用也用不上了。從監管層最近釋放的消息來看,房企融資的預期,仍將是保證行業平穩向前。

據央行貨幣政策司司長孫國峰在近期的新聞發布會上表示,建立(融資新規)制度的目的,在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度,促進房地產企業形成穩定的金融政策預期,合理安排自身的經營活動和融資行為,同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為,增強房地產企業自身的抗風險能力。

受到融資新規的影響,房企的融資規模降至低位。據同策研究院監控,今年9月,40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計402.14億元,環比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。

但這僅僅是開始。業界普遍都認為,未來房企在融資方面,會普遍謹慎,更不敢盲目。“未來較長一段時間內,都會是(規模收縮)。” 明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強告訴《每日經濟新聞》記者。

圖片來源:攝圖網

融資規模持續收縮

時至今日,沒有哪家房企再會小看融資新規的威力。萬科董事會主席郁亮發出的信號是,“三道紅線”實施后的房地產已成普通行業。在這一階段,房企和制造業一樣,將不再依靠杠桿,而是依靠全面競爭能力,適應環境變化,并繼續進化出新物種。

行業的邏輯是逐漸推進的,但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言,這次的監管是穿透式的,明股實債、表內表外全覆蓋,之前的財務技巧是沒有任何作用的,這對所有的開發商都是挑戰。

從監管層最近下發的要求房企提交的負債監測表來看,房企的表外融資也將被納入監管范圍。

據《每日經濟新聞》記者獲得的表格,其中表三要求房企填寫參股未并表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品等,這部分通常是房企“財務操作”機動性較大的部分,房企的表外負債因此將無所遁形。

2020年1-9月40家典型上市房企融資情況 數據來源:同策研究院

艾振強說,一些房企賬面上看起來負債率不是很高,但是通過地產信托等方式在表外有大量負債,這是個很大的風險。“所以有時候你會發現,一家公司他的負債跟手里的資產比好像也沒那么高,但實際上他已經岌岌可危了,就是表外還有一堆債務。”

從數據面來看,融資新規的效果已經在房企的融資規模上有較為明顯的體現。無論是債券發行還是信托融資,似乎都不靈了。據同策研究院的數據,2020年9月,40家房企債權融資金額393.19億元,占房企融資總量的97.78%,環比減少36.40%(8月債權融資總額618.19億元)。

據申萬宏源固收研究最近的一份報告,從發行規模上來看,9月份房地產類信托規模由上月的770億元下降至425億元,環比下降45%;投資在房地產類信托產品數量由407只下降至239只。

而過往房企境內渠道被嚴控的情況下喜歡啟用的美元債融資,房企也不敢大肆使用了。據久期財經,2020年9月,地產板塊的發行量有明顯的下降,9月當月,地產離岸債規模為38.33億美元,環比下降了36.42%,同比下降近30%。

“今年的確受了一些影響。一個是批文沒有之前給的那么多了,一個是今年疫情也有所耽誤。最重要的是,國內對房企融資的監管是很嚴格的。” 中達證券研究院院長申思聰告訴《每日經濟新聞》記者。

高超“財技”失效之后

“三道紅線”之后,房企都在融資工具的使用上都變得小心謹慎了。當債券融資和信托融資以及各種各樣的融資花招都用不上的時候,房企之中誰在裸泳,一目了然。

中長期來看,投資端減少投入、銷售端增加收入當為上策。但眼下的情況,房企顧不上太多了,畢竟其他渠道,真的很難帶來資金,所以許多房企紛紛IPO或者配股融資,都是為了渡過資金饑渴的階段。

在其他融資渠道都遇冷的情況下,房企的股權融資反倒一枝獨秀,據同策研究院數據,2020年前9個月,房企通過股權融資獲得的資金為1077.64億元,同比上漲134.18%。

透過稀釋實控人的持股比例來獲得資金,在房地產行業并不常用。中國恒大近期啟動了一次配股融資募得43億港元,而這家龍頭房企的上一次配股還要追溯到2015年——配售股份絕對不是能夠輕易做出的選擇。

房企常見的融資方式 資料來源:同策研究院

林立在一家小型房企的總部工作,他所在的房企正在聯交所IPO的過程中。對房企的融資,他感同身受:“整個融資環境挺緊張的,各個渠道都在收窄,現在等于是將大部分希望都放在IPO上了。如果不行,我們做好了要勒緊褲帶過日子的準備。”

確切來講,融資新規的來臨,讓許多房企都有些措手不及,但不得不去面對。在短暫清掃戰場之后,持久仗就要開打了。許峰在一家TOP5房企投資部工作,因為總部近期降低了投資規模,他的工作就不僅是投資拓展,還要反思回顧。

“感覺好像更忙了。雖然地是少拿了,但是工作是真的沒停過,最近總是在看之前的投資是不是合理,反正各種事情。”許峰說。

從長遠來看,融資新規期望達到的效果,也正是在于讓房企能夠提升抵御風險的能力。孫國峰指出,從整體上看,目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩,社會反響積極正面。下一步,將會同住建部和其他相關部門,跟蹤評估執行效果,不斷完善規則,穩步擴大適用范圍。

而國際投行給出的評價,也都十分正面。隨著開發商加快收入確認和債務增長放緩,穆迪在近期發布的一份報告中指出,中國房企融資新規實施后,將在未來2~3年改善開發商的信用質量中國房地產開發商的杠桿水平有望改善,預計多數中國受評開發商的債務增速將在2021年放緩至5%~10%。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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