每日經濟新聞 2020-10-20 21:30:26
融資新規下的房企生存之道。
每經記者｜吳抒穎 每經編輯｜魏文藝
盡管針對房企的融資新規醞釀許久才最終落地，房地產商們看似有足夠的時間來應對，但財技高超的他們卻沒有估計到這一次監管的力度會如此嚴厲。
加杠桿擴規模，看來是沒法用也用不上了。從監管層最近釋放的消息來看，房企融資的預期，仍將是保證行業平穩向前。
據央行貨幣政策司司長孫國峰在近期的新聞發布會上表示，建立（融資新規）制度的目的，在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。
受到融資新規的影響，房企的融資規模降至低位。據同策研究院監控，今年9月，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計402.14億元，環比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。
但這僅僅是開始。業界普遍都認為，未來房企在融資方面，會普遍謹慎，更不敢盲目。“未來較長一段時間內，都會是（規模收縮）。” 明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強告訴《每日經濟新聞》記者。
圖片來源：攝圖網
時至今日，沒有哪家房企再會小看融資新規的威力。萬科董事會主席郁亮發出的信號是，“三道紅線”實施后的房地產已成普通行業。在這一階段，房企和制造業一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競爭能力，適應環境變化，并繼續進化出新物種。
行業的邏輯是逐漸推進的，但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言，這次的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。
從監管層最近下發的要求房企提交的負債監測表來看，房企的表外融資也將被納入監管范圍。
據《每日經濟新聞》記者獲得的表格，其中表三要求房企填寫參股未并表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品等，這部分通常是房企“財務操作”機動性較大的部分，房企的表外負債因此將無所遁形。
2020年1-9月40家典型上市房企融資情況 數據來源：同策研究院
艾振強說，一些房企賬面上看起來負債率不是很高，但是通過地產信托等方式在表外有大量負債，這是個很大的風險。“所以有時候你會發現，一家公司他的負債跟手里的資產比好像也沒那么高，但實際上他已經岌岌可危了，就是表外還有一堆債務。”
從數據面來看，融資新規的效果已經在房企的融資規模上有較為明顯的體現。無論是債券發行還是信托融資，似乎都不靈了。據同策研究院的數據，2020年9月，40家房企債權融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環比減少36.40%（8月債權融資總額618.19億元）。
據申萬宏源固收研究最近的一份報告，從發行規模上來看，9月份房地產類信托規模由上月的770億元下降至425億元，環比下降45%；投資在房地產類信托產品數量由407只下降至239只。
而過往房企境內渠道被嚴控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據久期財經，2020年9月，地產板塊的發行量有明顯的下降，9月當月，地產離岸債規模為38.33億美元，環比下降了36.42%，同比下降近30%。
“今年的確受了一些影響。一個是批文沒有之前給的那么多了，一個是今年疫情也有所耽誤。最重要的是，國內對房企融資的監管是很嚴格的。” 中達證券研究院院長申思聰告訴《每日經濟新聞》記者。
“三道紅線”之后，房企都在融資工具的使用上都變得小心謹慎了。當債券融資和信托融資以及各種各樣的融資花招都用不上的時候，房企之中誰在裸泳，一目了然。
中長期來看，投資端減少投入、銷售端增加收入當為上策。但眼下的情況，房企顧不上太多了，畢竟其他渠道，真的很難帶來資金，所以許多房企紛紛IPO或者配股融資，都是為了渡過資金饑渴的階段。
在其他融資渠道都遇冷的情況下，房企的股權融資反倒一枝獨秀，據同策研究院數據，2020年前9個月，房企通過股權融資獲得的資金為1077.64億元，同比上漲134.18％。
透過稀釋實控人的持股比例來獲得資金，在房地產行業并不常用。中國恒大近期啟動了一次配股融資募得43億港元，而這家龍頭房企的上一次配股還要追溯到2015年——配售股份絕對不是能夠輕易做出的選擇。
房企常見的融資方式 資料來源：同策研究院
林立在一家小型房企的總部工作，他所在的房企正在聯交所IPO的過程中。對房企的融資，他感同身受：“整個融資環境挺緊張的，各個渠道都在收窄，現在等于是將大部分希望都放在IPO上了。如果不行，我們做好了要勒緊褲帶過日子的準備。”
確切來講，融資新規的來臨，讓許多房企都有些措手不及，但不得不去面對。在短暫清掃戰場之后，持久仗就要開打了。許峰在一家TOP5房企投資部工作，因為總部近期降低了投資規模，他的工作就不僅是投資拓展，還要反思回顧。
“感覺好像更忙了。雖然地是少拿了，但是工作是真的沒停過，最近總是在看之前的投資是不是合理，反正各種事情。”許峰說。
從長遠來看，融資新規期望達到的效果，也正是在于讓房企能夠提升抵御風險的能力。孫國峰指出，從整體上看，目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響積極正面。下一步，將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。
而國際投行給出的評價，也都十分正面。隨著開發商加快收入確認和債務增長放緩，穆迪在近期發布的一份報告中指出，中國房企融資新規實施后，將在未來2~3年改善開發商的信用質量中國房地產開發商的杠桿水平有望改善，預計多數中國受評開發商的債務增速將在2021年放緩至5%~10%。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
封面圖片來源：攝圖網
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