地產股修復 榮盛發展或有望迎來價值回歸

回顧即將結束的2020年，A股吹響了牛市的號角，部分板塊更是輪番上演著波瀾壯闊的行情：申萬行業指數顯示，家電、汽車、食品飲料板塊近一年漲幅分別約為25%、40%、75%。而處于“白銀”時代的房地產板塊，今年以來表現卻持續低迷，板塊平均市盈仍為個位數。

與二級市場表現相背離的是，從此前各地產企業公布的今年1~11月銷售數據來看，地產行業整體規模仍有增長，尤其是頭部房企業績并未下滑，不利環境下顯示出較強韌性。長遠而言，我國城鎮化率和行業集中度仍有顯著提升空間，地產的前景并不悲觀，經過調整后，經營和財務穩健的一些公司或有望迎來價值修復。以主流房企榮盛發展為例，近兩年公司在地域布局、土儲方面穩步擴張，未來兩年業績鎖定性強；而截至12月16日收盤，其市盈率僅為3.4倍，大大低于行業水平，估值修復預期強烈。

前11月銷售額增長10.21% 業績穩健韌性凸顯

榮盛發展在2018年銷售金額首次突破千億，成為并于2019年繼續增長至1154億；2020年遭遇疫情，但榮盛發展上半年簽約金額和簽約面積仍實現了分別為2.73%和3.54%的同比增長。而根據前11月銷售簡報，榮盛發展1-11月銷售金額達到1022.42億，同比增長10.21%，在三十余家同期銷售額破千億的房企中增速靠前，尤為難得。

2019年12月，榮盛發展銷售額為225.84億元，同比增長17.51%，也就是說，今年12月銷售額即使沒有增長，公司完成年度銷售目標也是囊中之物。正如中金公司近期發布的報告中指出："三季度榮盛發展銷售提速，預計公司全年在可售貨值的支撐下能夠實現1210億元的銷售目標，對應同比增速5%。"機構看好更加彰顯了對榮盛發展經營成效的信心。

從業績來看，2015年榮盛發展的凈利潤為24.28億元，2019年為91.20億元，5年增長了3.76倍。2020年來看，半年報顯示公司凈利為29.5億元，到了三季度則為44億元，可以看出公司走出疫情影響的腳步在加快，整體保持了穩健增長。

業績增長的同時，榮盛發展的財務狀況也在改善。華西證券在其點評榮盛發展三季報的研究報告中稱，截至報告期末，公司凈負債率為88.15%，較去年下降10.42個百分點，公司財務狀況持續優化。融資方面，公司三季度發行了10億元和11.20億元3年期一般中期票據，票面利率分別為7.22%和7.18%。而去年1月和3月公司發行兩期270天超短期融資券，利率7.30%。隨著公司財務狀況持續優化，公司融資成本逐步下行。

分紅大方3.4倍市盈率處于歷史低位

上市13年來，榮盛發展在分紅方面在行業內頗為大方，公司每年分紅，至2019年底分紅達到了103億元，首次突破百億大關，也超過歷來融資總額。按2019年度的分紅水準，股息率達到了5.8%，這一水平不但遠勝銀行理財，更是跑贏了A股絕大多數企業。

另外一個數據是ROE，從最近3年的數據看，榮盛發展的ROE水準穩定在20%以上，在這個被巴菲特視為“好公司”的衡量指標上，榮盛發展無疑是優秀的，顯示了其為股東持續創造價值的能力。

反觀二級市場的表現，榮盛發展3.4倍的市盈率，不僅是公司歷史上的低位，更處在全市場同業內的低區間。由于具備較低市盈率和較高股息率，又有著相對確定的業績增長，榮盛發展具備較強的吸引力。

土儲布局能級提升 環京+長三角多點開花

作為河北省走出的第一家上市房企，榮盛發展立足于環京區域向外拓展，已經形成了“兩橫、兩縱、三集群”的均衡布局，“兩橫”是指沿著長江及隴海鐵路沿線的布局，“兩縱”是以京滬、京廣鐵路沿線的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩步拓展“長三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的布局。

從今年的拿地來看，公司2020年上半年新增規劃建筑面積467.43萬平方米，購地金額208.17億元，占當期銷售金額的33.4%，占比相較于2019年上升7.3個百分點，拿地態度趨于積極。

值得注意的是，榮盛發展今年加大了對重慶、合肥和成都等二線城市的拿地力度，年初以來新增土儲中二線城市占比近一半，顯示出公司拿地城市能級的提升和布局的優化，未來發展潛力值得期待。另外，榮盛發展傳統重倉地環京地區在經歷過去幾年“擠泡沫”后形成新的增量，而同時，公司在長三角等市場已經開始發力，布局更趨優化。

根據公司半年報，截至2020年上半年，榮盛發展的土地儲備建筑面積為4036萬平方米，基本可以滿足公司3年左右約10%的復合增長，這為業績持續提升奠定了堅實的基礎。

尤其今年在疫情的影響下，榮盛發展仍以超乎年初預期的增長，證明了其強大的韌性和穩健度，成為房企中的優秀代表，而面對低市盈率和高股息率，榮盛發展的估值或有望迎來修復。也因此，近期多家券商表示了對榮盛發展的看好，華創證券給予的目標價為13.5元，廣發證券給予的合理價值為13.93元，而12月16日公司收盤價僅為6.85元，距離以上估值有較大增長空間。

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