去年銀川房價漲幅全國第一，這個城市的人表示不服……

每經記者｜任鋼    每經編輯｜畢華章 盧祥勇    

實在沒想到，近日，每日經濟新聞旗下粉巷財經（ID：nbdfxcj）一篇寫“2020年銀川房價漲幅全國第一”的文章，竟會讓不少陜西榆林的網友“意難平”。

畢竟在他們的印象中，過去一年榆林房價的漲幅才著實驚人，如西沙、開發區等區域的大多數新房價格就是在去年一舉跨過了萬元門檻，周邊區縣跟著普漲，有的項目一房難求，甚至要求全款優先。

正如幾年前的西安一樣，熱度空前。

各種聲音眾說紛紜：高地價、城棚改、供不應求、開發商炒作……榆林主要領導甚至主持專題會議，強調堅決打擊捂盤惜售、虛抬房價、投機炒房等不法行為。

過去這一年，榆林房地產市場到底發生了什么？這個GDP超過蘭州、銀川、西寧等西部省會，經濟冠絕“呼包鄂榆城市群”的城市，樓市為何如此“瘋狂”？未來榆林的房價又將何去何從？

粉巷財經趕赴榆林，期望找到答案。

現象：房價漲幅明顯，部分區縣均價過萬 

3月15日，榆林遭遇了十年不遇的沙塵天氣，灰黃的沙塵遮天蔽日，榆林全市中小學、幼兒園緊急放假，路上行人匆匆。

但這仍不能打消一些榆林人的購房意愿，建榆路上，天地源·丹軒坊項目仍有人來看房、簽協議，幾位中年人用濃重的陜北口音與置業顧問討論，是參與“老帶新”返利劃算還是找關系打折劃算。

即使這里的房子幾乎已經在去年銷售一空，只剩十幾套178㎡的大戶型等著清盤。

再往北，文昌·泰安里、領航·君宸等項目也都是類似狀態，只剩一些低層的大戶型做最后的掃尾。

因為這些項目都在建榆路附近，又在去年幾乎同期開盤，且全部銷售火爆，被一些地產從業者合稱為“建榆七子”。

建榆路上一家中介人員至今都記得去年的瘋狂，“這些項目，如果不是托關系或者全款優先，開盤很難買到心儀的房子。”

但幾乎也是在榆林樓市接近癲狂的同時，去年9月29日下午，榆林突然召開房地產市場調控專題會議，榆林主要領導直言不諱，一段時間以來，榆林房地產市場升溫過快，房價上揚幅度較大，超出了社會心理預期，群眾反響強烈……

榆林西沙某在售樓盤案場〡每經記者 任鋼 攝

的確反響強烈。

一位自稱畢業后回榆林工作的經濟學專業大學生在地方領導留言板上寫道，“（榆林）棚改導致房價過高，上一波民間的次貸危機還沒有消化，新一波高額的房價又在沖走我們農民家庭的積蓄。”

這位大學生發問，榆林經濟下一步何去何從？言辭懇切。

事實上，關于榆林房價過高的討論從四五年前就開始了，那也是西安房價開始飆漲的時間。

榆林當地的百姓問政網上，關于榆林房價過高的吐槽最早可追溯到2017年。當年7月一位讀者留言，“從去年開始，榆林的房價一路攀升，新開盤的樓盤價格高昂，剛賣完就在網上、房產中介處高價轉讓，說明炒房現象嚴重。房子是用來住的，不是炒的，希望市里出臺政策抑制房價虛高，打擊炒房行為，讓需要的人能買得起房。”

當時回復這個留言的是榆林市物價局，核心意思是，“商品房價格實行市場調節價。”

這些年，西安房價漲，榆林也跟著漲，但因為不在國家70城監控范圍內，或許除了榆林本地人，很少有人注意到榆林房價的變化。

這一切，在2020年有了轉折，榆林一些縣區新房均價過萬，直接刺激了部分榆林剛需一族的神經。

榆林市統計局數據顯示，2019年，榆林市商品房銷售面積186.64萬平方米，同比增長75.1%，商品房銷售額124.07億元，同比增長99.4%；2020年，榆林市商品房銷售面積245.83萬平方米，同比增長31.7%，商品房銷售額180.06億元，同比增長45.1%。

以此計算，2019年榆林商品房均價為6647.56元/平方米，2020年則漲到了7324.57元/平方米，漲幅超過10%。

而具體到住宅價格，安居客數據顯示，榆林市新房均價從2020年5月開始快速上漲，之后長期維持在8000以上。而具體到榆陽區，去年6月均價直接破萬，從8573元/㎡上漲到10362元/㎡。

個別項目的均價甚至超過1.6萬。

一位榆林購房者告訴粉巷財經，“榆林房價直線上漲，老百姓壓力很大。”

 

 

原因：土地、人口與“炒房” 

為什么榆林房價近些年突飆猛進，以至于讓很多購房者不得不在地方網絡問政平臺呼吁政府介入。

有當地房地產從業者認為，是土地供應緊張，新房項目推貨不足，打破了供需平衡。

先看土地，根據中指研究院土地云的監控數據，2016年榆林宅地供應36宗，成交23宗，2017年17（成交）/37（供應），2018年54/70，2019年25/45，2020年46/62。

也就是說，大趨勢是供地逐漸增加，但個別年份偏緊。

從需求端來看，榆林經過了2016-2019年大規模的棚戶區改造，由此帶來的購房需求空前。

其次，榆林中心城區人口的增加，擴大了熱點區域的需求規模。此前榆林提出目標，到2021年中心城區人口爭取達到100萬人，但2015年榆林中心城區才只有65萬人。

6年時間增加35萬人，相當于每年增加近6萬人。

粉巷財經查了一下榆林全市常住人口數量，也才340多萬人，每年只增加不到1萬人。

也就是說，在總體人口規模增長有限的前提下，要實現中心城區人口跨越式增長，必然需要大量周邊郊縣人口進入榆林中心城區。

圖片來源〡每經記者 任鋼 攝

榆林高新區陽光城·璞悅一位佳縣籍置業顧問稱，榆林市區人口不多，但主要是周邊縣城購買力強大，前幾年北六縣購買潮過后，近兩年南六縣如佳縣、綏德等也展現出強大購買力。“我們好多同學，哪一個在榆林沒房子。在佳縣上班，在榆林買房，一來是為了以后娃娃教育，再者就是周末能來榆林住。”

因此，中心城區也是榆林過去幾年房地產市場最火熱的區域。

當然，一些榆林市區的富裕階層也是強大購買力，即使他們早年已經在西安投資置業，但因為工作或家庭原因，仍愿意在榆林繼續“買買買”。

“榆林人不只說西安有房，榆林也必須有房，我們這買疊拼、洋房的太多了，哪一個西安沒房。前幾天買疊拼的，曲江就有三套房，榆林就是他的根據地嘛，大部分時間還在這。”上述置業顧問表示。

最后一點，也是被榆林當地購房者抱怨最多的，即部分開發商捂盤惜售，中介加價炒房。

一位當地購房者表示，他去年看中了西沙一新建樓盤的大戶型產品，但選房時他看中的樓層全部售罄，只剩頂樓或一層，無奈只能放棄。

但不久后，他就在中介那里看到了有心儀戶型及樓層的房子，中介加價2-6萬轉讓房源，并保證能更名。

有置業顧問稱，“去年找關系最厲害的就是本地開發商的項目，而且好多找一般關系的還被刷下來了，比如案場經理的關系都被刷了，都得找（公司）大領導。”

而這種現象不僅影響了市場公平，更擾亂了市場秩序，一些中介囤房之后加價出售，實際上是變相炒房，讓市場更加不理性。

去年榆林房地產市場調控專題會議也提出，要堅決打擊捂盤惜售、虛抬房價、投機炒房等不法行為。

 

 

未來：留住人才，讓榆林買房不用再找關系

3月9日，仍有網友在百姓問政平臺上發問，“榆林房價什么時候能穩定？”

榆林市住建局回復：

“針對我市商品房價格上漲問題，市政府專門印發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，并對各相關部門在房地產調控工作中所承擔的職責進一步明確。

下一步，我局將按照《意見》精神，結合自身所承擔的職責，借助現代信息化手段提高市場監管能力，確保我市房地產市場平穩健康發展。”

此外，粉巷財經注意到，榆林市住建局正在招標采購的新建商品房預售管理系統。

如果最終能像西安一樣，實行商品房意向登記，確認每名購房者的信息和資格，對于意向登記超過房源數的項目，采取公開透明的搖號方式，有助于打擊可能存在的炒房現象。

榆林市住建局房地產市場管理科一位工作人員表示，預售系統正在招標，可能一個月左右會上線，上線后會對市場起到規范作用。

當然，除了預售系統，穩定榆林樓市，還應多措并舉，這方面西安很多經驗值得借鑒。

當年西安開發商流行“全款優先”的時候，也有不少剛需族上網投訴，金輝世界城選房突然終止成為拐點，隨后西安開始實行搖號政策。

后來越來越多的規范措施開始實行，包括對搖號的公證程序，公開透明進行意向登記，嚴格開發商取得預售證的條件等，市場亂象逐漸得到糾正，才給了愿意來西安落戶安家的人信心。

榆林建榆路上一處房地產廣告〡每經記者 任鋼 攝

近些年榆林也在通過各項激勵政策吸引人才。文章開頭提到的大學生，正是在外求學后回到家鄉的典型人才，他們才是榆林未來發展的希望。

但如果因為樓市亂象讓這些人才重新用腳投票，不就有些得不償失了嗎？

打擊榆林樓市亂象迫在眉睫，更關系城市未來。榆林市去年召開的房地產市場調控專題會議及時且必要，目前看已經見效。

上述中介稱，現在中介基本都不太敢加價炒房了，一是政府管控趨嚴，大力整治，其次，大開發商的項目更名比較困難。

粉巷財經注意到，一些地產項目會在案場明確表示堅持“不更名”“不換房”“不退房”的原則，不予辦理非直系親屬的更名手續。

但也有項目置業顧問表示，“咱們這邊不用找關系，但如果你有特別硬的關系，你開個口比不開口強。”

所以，既然還有空子，那就要繼續加強對違規行為的處罰力度，讓開發商、中介不能違規，不敢違規。同時，政府還要拿出更多手段調控榆林樓市，如金融、土地、財稅等手段精準調控，保證供需平衡。

唯有此，榆林的房價才能穩，“房住不炒”才能落到實處。

對于是否還有更多維護榆林房地產市場穩定舉措的問題，粉巷財經曾前往榆林市住建局采訪，該局房地產市場管理科工作人員表示，希望能在預售系統上線后再做回復。

315剛剛過去不久，相信榆林購房者和我們每個人都一樣，期望一個公平公開健康的房地產市場。