一季度業績普遍“亮眼”，房企加速去化回款應對集中供地潮

每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

雅居樂銷售395.3億元，同比增長153%；花樣年銷售103.24億元，同比增長129.68%；中國奧園銷售300.2億元，同比增長110%；德信中國銷售190億元，同比增長255%……進入4月，房企陸續發布一季度業績報告，“同比增長”成為多頻詞。

克而瑞數據也顯示，從今年一季度的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業績規模同比增長83%，較2019年同期增長46.2%。尤其是3月，百強房企單月實現銷售操盤金額10918.3億元，較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，去年一季度受疫情影響市場成交量明顯下降，今年一季度雖然調控政策不斷趨嚴，但房價上漲趨緩，市場成交量依然保持了明顯增長。“同時，由于‘雙集中’供地新規落地，對房企資金要求更高，這將變相催動房企的銷售，通過加速去化回款來補充資金庫。所以，第二季度的房市地市預計都會趨熱”。

圖片來源：攝圖網

一季度迎來出貨窗口期

今年3月，房地產市場喜迎“小陽春”行情，克而瑞監測的28個重點城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%，北京、杭州、南京等多城成交顯著放量，較2019年同期均實現翻倍增長。

而房企也紛紛加大供貨力度，成交呈明顯回升的態勢。從房企業績表現來看，3月百強房企中81%的企業單月銷售業績好于去年月均水平，其中超過四成房企業績增幅在20%以上，整體業績提升明顯。

克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者，今年融資難度較大，房企盡量把銷售節點往前提，所以往年一季度可能比較淡，但今年是出貨窗口期。

以中國恒大為例，今年一季度累計實現合約銷售金額1531.5億元，同比增長3.9%；合約銷售面積1788萬平方米，同比增長7.8%。以恒大今年銷售目標7500億元計算，目前已經完成了目標的20.42%。

再看融創中國，截至2021年3月底累計實現合同銷售金額約1162.8億元，同比增長88%；銷售面積約769.6萬平方米，合同銷售均價約15110元/平方米。2021年融創的合約銷售目標為6400億元，照此計算，前3月已完成銷售目標的18.17%。

此外，中南建設一季度累計合同銷售金額484.2億元，比上年同期增長124.3%。而且在3月份，中南建設新增6個項目，總占地面積達88.18萬平方米，規劃建筑面積147.72萬平方米，土地價款達27.85億元。

“一季度對于房企來說就是搶時間，在市場向好的情況下，房企抓緊時間去化回款。”一位TOP30房企營銷負責人告訴記者，這就使得房企一季度業績相較去年有明顯提升。

張波也認為，由于“三道紅線”對房企影響明顯，不少房企明顯加快了出貨速度，不但在一二線熱點城市的出貨保持節奏，同時通過加大對三四線城市的優惠力度來達到快速回籠資金的目的?？梢钥闯?，在不斷加快銷售背景下，大中型房企的財務狀況整體逐步變得更為穩健。

別外值得關注的是，在剛剛過去的3月，各大房企還密集開展戰略合作，促進優勢互補，實現共同發展。

如萬科集團與中交集團將在土地開發、城市綜合體、產業園區等領域開展深入合作，補齊產業鏈；融創中國與華住成立合資公司，共同布局高端酒店市場；世茂海峽與上坤集團達成戰略合作，就粵港澳大灣區及廣西市場的投資拓展展開合作。

此外，綠地集團與南昌市政府、江西國控集團簽署協議，擬打造千億級規模的大基建產業投資集團；平安不動產與俊發集團將重點圍繞城市更新這一新型城市發展命題發揮優勢、資源互補。

加速去化應對集中供地潮

一季度是房企重要的銷售窗口期，也是集中補倉期。

億翰智庫監測的16家典型房企，雖然在一線城市的拿地規模下降，但在其他能級城市的投資力度均大幅上升。這也使得一季度房企拿地面積雖然同比微降0.9%，但拿地金額同比上升24.4%，達2601.9億元。

億翰智庫認為，房企在經過疫情及嚴格監管后，傾向于投資更高能級的城市以及區域內的核心地段，這類地塊的成本相對較高，拉高了投資金額的增速，總體的投資力度依舊呈現上升趨勢。

不過張波認為，今年在城市“兩集中”供地新規之下，在一些供地區域形成了集中熱度。但整體上，房企的投資力度從去年下半年開始在往下降。

《每日經濟新聞》記者注意到，目前各地已在陸續執行供地新政，長春已在3月15日率先掛牌了首批51宗集中出讓地塊。此后，北京、天津、廣州、無錫、長沙、杭州、重慶等城市也陸續公布了今年第一批集中供地計劃。而且在4月份，還會有更多城市開始大規模集中供地。

“集中供地意味著對房企資金要求更高，而一線城市和熱點二線城市集中出讓土地，則意味著更高的資金門檻。”上述房企營銷負責人告訴記者，他們公司已經備了近200億元資金用以迎接正在到來的集中供地潮。

對于中小房企而言，在融資受限的情況下，要想獲得資金，除了戰略拿地，就是向內要利潤，降本增效。同時，找管理紅利，加強內部的優勝劣汰。該營銷負責人表示，“在三道紅線的壓力下，大家對資金的渴求明顯增加。而且三道紅線卡脖子，對于房企來說，左口袋裝的是融資，右口袋是回款，融資受限的情況下，只有出貨才有回款。”

“集中供地提高了房企的拿地難度，一定程度上會對銷售起到催化作用。”張波分析認為，因為房企需要更快去化、變現來回籠資金，同時強化資金的統籌能力、深化市場戰略布局，在眾多城市的優質地塊上如何做好取舍。

張波表示，今年不少房企還成立了專門的營銷公司，核心邏輯就是把所有指標前置，一方面為應對“雙集中”供地新規，一方面快速回流資金。“實力房企已經在為4月份的集中供地潮存儲資金，但還有很多企業的資金緊張，根本無法參與拿地。很多企業沒錢不是短期就能緩解，不止一季度手上沒預算，可能接下來也捉襟見肘”。

事實上，在加快回款方面，一些房企已經在付諸實施。如卓越集團4月2日通過官方微信發布消息稱，3月份實現銷售、回款雙破百億元。

對于今年二季度及未來市場走勢，克而瑞認為，聯系到近期三部委嚴打經營貸，房地產信貸政策或將全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產市場有望逐漸回歸穩態。

值得一提的是，從目前已公布2021年銷售目標的房企看，業績增長預期明顯放緩，漲幅普遍集中于20%以內。且不同房企之間分化明顯，頭部房企的業績漲幅多維持在個位數，TOP30房企的業績漲幅訴求都在兩位數。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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