以穩促進、輕重結合 招商蛇口2022年上半年營收同比增長29%至576億元

在年初的業績會上，招商蛇口管理層對于2022年房地產市場預判也頗為謹慎。行至半年期，可從這份成績單中，窺見責任央企在房地產下行期所追尋的穩健與品質。

8月29日晚點，招商蛇口（SZ001979）披露2022年上半年業績報告。報告顯示，今年上半年，招商蛇口實現營業收入575.62億元，同比增長28.90%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.87億元，每股收益為0.16元。

在銷售方面，今年上半年，公司累計實現簽約銷售面積487.51萬平方米，累計實現簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%，降幅低于百強房企均值。上半年招商蛇口全國房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提升一位。報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長。

招商蛇口是目前行業內始終維持在綠檔，且綜合資金成本持續降低的房企之一。剔除預收賬款后，招商蛇口的資產負債率為62.38%，凈負債率48.96%，現金短債比1.48，“三道紅線”保持綠檔，同時融資成為維持在行業低位，上半年綜合資金成本4.1%，較去年全年再降0.38%。

在土地儲備方面，今年上半年，招商蛇口累計獲取27宗土地，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米，主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。

2022年是招商蛇口的“品質年”。招商蛇口表示，“品”是持續做優產品質量，提升服務質量，夯實公司品牌；“質”是在新形勢下推進“三個轉變”落地，全面提升發展質量。“三個轉變”一是堅定從開發為主向開發與經營并重轉變，把握好規模與成長的關系，堅持價值導向；二是堅定從重資產為主向輕重結合轉變，加大輕資產業務的發展力度；三是堅定從同質化競爭向差異化發展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

豐厚土儲抓銷售 開發業務以穩促進

在行業持續調整的2022年上半年，招商蛇口保持戰略定力，奠定業績持續穩健基礎。

招商蛇口在開發業務上以穩促進、奮力攻堅。財報指出，招商蛇口2022年上半年持續深化質效提升工作運作機制，以“一城一模板”2.0為抓手，在弱市環境下盤庫存、抓去化，運用數字化營銷手段，加強銷售及回款管理。公司建立了項目分級管理機制，分城市、分板塊實施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細度，線上營銷繼續發力，線上獲客量大幅提升。

數據顯示，2022年1~6月，公司累計實現簽約銷售面積487.51萬平方米，累計實現簽約銷售金額1188.27億元。整體位列上半年全國房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺、紹興、中山、無錫、太倉共14個城市進入當地流量銷售金額排名前十位，城市深耕成效進一步凸顯。

報告期內，招商蛇口進一步加強投資管控，堅定“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，資源獲取聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，以穩健發展為主線，夯實投資質量。1~6月，公司累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。實際上，截至8月末，招商蛇口持續在上海、深圳等一線城市獲取多個核心地塊。

同時招商蛇口積極助力出險房企紓困，履行央企責任擔當，與長城資管、佳兆業簽署戰略合作協議，就多個項目推進合作方案；積極布局舊改，采取收購、合作及創新金融等模式，推進舊改差異化發展。

管理層認為，雖然當下房地產市場發展邏輯已經發生了根本性變化，過往房地產行業高速發展的基礎，即人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地產金融化紅利等“四個紅利”已消失或逐步減弱。但市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在，諸如招商蛇口這樣經營穩健、財務安全的企業，將在這一輪行業調整中獲得可持續發展的機會。

聚焦優勢賽道 輕重結合推進“雙百戰略”

在2020年的業績會上，招商蛇口也給持有型物業提出了“雙百”的要求：2025年末擁有100個購物中心、營收實現100億元。招商蛇口業務也從以開發為主，開始轉向開發與經營并重的雙輪驅動。

近兩年，在持有業務上，招商蛇口聚焦經營性優勢賽道，加碼“雙百戰略”逐步落地。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業務“專業化、垂直化”的組織架構變革，以“一業態一模板”為抓手提升集中商業、寫字樓、公寓、酒店四大業態的操盤能力，在持有業務投資發展與運營管理邏輯上形成管理閉環。

具體來看，集中商業是著重打造的業務主賽道。招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。據悉，得益于優越的區域位置、精準的項目定位及強勢的業態組合，常熟首例濱湖文商旅體綜合體常熟琴湖溪里招商率達100%，開業率達91%，開業首日客流破15萬人次，經營效益與品牌影響力持續提升。

寫字樓方面，上半年，招商局商業房托收購由公司持有的北京招商局航華科貿中心項目，首次布局大灣區外的核心寫字樓資產。于招商蛇口而言，進一步健全了持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式，有利于助力公司持有業務的發展。

公寓方面，在多項政策利好下，招商蛇口持續打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產品體系，通過建立營銷聯動機制，統一全國渠道及客戶資源，加強產品迭代更新及客服質量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國際酒店已成功揭牌，預計年內正式對外營業。目前，公司運營管理中的酒店共14家，包括國內12家，國外2家；酒店業務全周期操盤管理能力不斷優化，打開自有酒店品牌市場知名度可期。

業績快速增長 招商積余穩居行業十強

其旗下的物業平臺招商蛇口，不僅為央企物管平臺，穩居行業十強，同時隨著“沃土云林”戰略實施，運營管理能力不斷提升，資管穩健擴張。

報告期內，招商積余實現營業收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，在管項目1803個，管理面積達3.01億平方米。新拓展項目結構進一步向“高質量”優化，新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。目前，招商積余已形成“1+1+ N”通用性業態服務標準體系架構，高品質產品和服務提升品牌影響力。

增值服務方面，上半年，增值業務預計實現營業收入8.3億元，其中案場協銷及房產經紀、設施管理服務、建筑科技服務等業務合計營業收入貢獻占專業增值服務收入超過八成，變現能力成效顯著。

基于中期業績，多家券商機構給予招商積余“推薦”“持有”的評級，認為其內生外拓雙管齊下，沃土云林卓有成效，業績快速增長，市場拓展成果顯著。

面對日益變化的市場形勢，招商蛇口表示，將堅定轉型方向，把風險防控放在首位，做好風險應對預案;同時，堅守“三道紅線”綠檔，保留安全邊際。2022年下半年，公司將以“全面開源節流，確保現金流安全”為主基調，夯實開發業務基本盤，兼顧中長期能力建設，增強踐行“三個轉變”的基本功，培育未來業績增長的第二曲線。文/張帆