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逆市上漲樓市觀察·上海 | 8月TOP10樓盤熱銷117億元,上海“金九”新房市場供銷回落

每日經濟新聞 2022-09-22 20:25:27

◎“上海新房環比漲幅全國領先,體現了上海樓市消費的韌性。但畢竟現在處于調整周期,上海樓市要走獨立行情還面臨壓力,市場預期不能太高。”

每經記者|包晶晶    每經編輯|魏文藝    

行業整體下行背景下,上海房地產市場依然表現穩健。

國家統計局最新統計顯示,8月上海新房價格同環比分別上升3.7%和0.6%,二手房價格同環比上升2.8%和0.6%,其中新房環比漲幅居全國首位,二手房同環比漲幅均排在全國前三位。

而成交量的同步配合也給予了市場信心。據上海中原地產數據,8月上海新建商品住宅成交面積114萬平方米,雖然環比減少5.4%,但絕對量繼續保持在110萬平方米以上。

上海中原地產市場分析師盧文曦9月21日下午通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,上海新房環比漲幅全國領先,體現了上海樓市消費的韌性。但畢竟現在處于調整周期,上海樓市要走獨立行情還面臨壓力,市場預期不能太高。近期市場僅靠幾個區在支撐成交總量,因此存在不確定性,如果后續市場沒有其他區域來接續,成交滑落是必然結果。而且新公布的第五批入市房源供應量縮小,后續市場或重新回歸平淡。

上海某在建樓盤項目 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝 

新房:淡季迎熱銷,9月供銷回落

從價格來看,據國家統計局數據,8月上海新房價格同環比分別上漲3.7%和0.6%。而近一年上海新房價格(除4月和5月受疫情影響外)一直處于同環比上漲態勢。

特別值得注意的是,今年1-8月,上海TOP10樓盤項目累計銷售額合計達918億元,遠超去年同期的582億元。如果剔除因疫情影響的4月和5月,相當于上海TOP10項目用6個月時間便取得超900億元的銷售規模。并且在8月份的樓市淡季,上海TOP10項目仍然賣出了117億元。

《每日經濟新聞》記者調查發現,買房人對于”打新“的執著,來自限價下的高額價格倒掛,以及高倒掛、高房價、高積分之下無奈外溢至郊區的購房需求。

“政府限價給的‘皮夾子’,所以要搶一手房。”最近正準備賣房打新的章敏(化名)9月21日通過微信告訴記者。

而進入9月份,上海新房交易量開始出現回落,第1周和第2周新房成交面積分別為18.01萬平方米和23.93萬平方米,其中浦東和嘉定成為交易主力,占交易總量67.24%。中原地產認為,這一結構背后存在隱憂,如果后續沒有其他區域形成接續,那么成交或出現大幅頓挫。

從供應端來看,9月17日上海推出今年第五批集中批量供應房源,共涉及32個項目,總建筑面積約100.1萬平方米,共計9093套,備案均價53360元/平方米,分布在浦東、靜安、虹口、閔行、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明10個區域。相比8月份的第四批12421套的集中供應房源,少了3000多套。

其中,備案均價在6萬元/平方米以下的項目19個,面積占比約66.4%;6到10萬元/平方米以下的項目10個,面積占比約25%;10萬元/平方米以上的項目3個,面積占比約8.6%。續盤項目18個,1年內續開盤未漲價;新開盤項目14個,按照房地聯動價或參照周邊同品質項目核定價格。

大量中低價位產品占據主力,上海新房均價因此繼續下調。同時,9月第2周上海新房成交均價為52279元/平方米,環比下跌2.24%,并且已經連續3周下跌,大量首次改善產品為穩定均價起到很好作用。

“上海市場‘暫停’2個月,擠壓需求要有釋放過程。另外,從全國市場來看,盡管不少城市出調控舉措,但市場還是表現疲態。相對而言,上海市場更穩定,因此作為剛需和首次改善,不會受市場情緒太多干擾。而且從推出的項目來看,多是配套成熟,市場關注度高的區域,所以還能維持一定交易量。”

盧文曦表示,“但也要看到,9月有中秋假期影響,包括最后一周還有國慶長假影響,從絕對成交量來看,不能和7、8月份相比。9月前20天新房成交70萬平方米,有機會站上100萬平方米的機會。即便沒到100萬平方米,90萬平方米以上的成交量也屬于不錯的成績。”

二手房:9月預期樂觀,成交或縮量

在上海新房一片成交火熱的同時,作為樓市晴雨表的二手房市場并沒有表現出同樣的熱情,雖然多家中介機構對“金九”預期樂觀,但也僅限于“吃飯”行情。

據上海中原地產的數據,8月上海二手住宅一共成交19496套,較上月環比減少2.88%,但較去年8月同比增加了8.12%。盡管沒有延續7月持續沖高的勢頭,在下行周期中已實屬不易。

上海二手房月成交量  數據來源:上海中原地產

但進入“金九”,上海二手市市場反而顯現出疲態。

章敏告訴《每日經濟新聞》記者,“最近房子很難賣啊,不掛最低價根本沒人搭理你。但就算掛牌降到最低,也不一定有人看、有人買。”

對于這種現象,上海鏈家方面9月21日下午通過微信向記者表示,現在的情況是普遍看房多、決策慢,帶看成交比例降低。還有就是置換客的購房速度還受售房進度影響,不像剛解封的時候剛需成交占比很大,價格合適就能迅速成交。鏈“預計改善型需求還是會逐步釋放,后續成交量將保持良好態勢。”

上海二手房價格指數  數據來源:上海中原地產

從今年上海二手房價格走勢可以看出,自去年7月調整后,房價指數快速上漲勢頭得到遏制。據國家統計局數據,8月上海二手房價格同環比分別上升2.8%和0.6%,均排在全國前三位。上地中原地產方面表示,雖然今年上海二手房價格指數創了新高,但是從走勢上走得相當平坦,背后就是成交量不足導致的。同時,近期上海新房幾乎是每月上新,大量推盤分流客戶,新房成為牽制二手房價格上漲的工具。

此外,上海遠郊次新二手房也面臨供大于求的局面。如位于嘉定、青浦、昆山三地交界處的綠地時代名邸,當前其掛牌在售房源達到了39套,而該小區自2016交房至今的成交總套數不過129套,這意味著當前掛牌數量已經達到歷史成交的1/3。

“短期的成交量充分釋放不代表樓市具備連續大漲的動力。上行過程中的‘金九’標準肯定和下行過程中的標準不一樣。從目前市場反饋來看,成交量應該不及8月份,而且會有相對明顯下滑,但應該比6月份高。畢竟從近期新盤推送的節奏來看比較快,對二手房是沖擊,成交縮量預期之中。”中原地產方面指出。

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封面圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

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