保利發展2024年報解碼：逆周期領跑者的“安全+增長”雙引擎邏輯

2024年，中國房地產行業在政策“組合拳”與市場分化中延續止跌回穩態勢。

國家統計局數據顯示，去年全年商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%，但四季度市場在政策刺激下顯著回暖，一線城市成交同比增長40%，核心城市結構性優勢凸顯。

在行業深度調整期，保利發展以“穩經營、調結構、化風險、促發展”為核心戰略，交出了一份逆勢增長的成績單：全年簽約金額3230億元穩居行業首位，經營性現金流連續七年為正，債務結構持續優化，產品力躍升行業第二，展現出央企龍頭的抗周期韌性與戰略前瞻性。

戰略定力筑牢安全底線

在行業流動性風險蔓延的背景下，保利發展憑借央企信用優勢與主動管理能力，構建起“融資成本低、現金流穩、債務結構優”的護城河。

這份穩健的財務“安全墊”，源于其對債務結構的精細化調整與融資策略的前瞻性布局。

2024年，保利發展主動壓降有息負債54億元，存量有息負債綜合成本降至2.92%，較上年下降22個基點。全年新增融資中，公司債利率低至2.20%，中期票據利率2.30%，均創同期最低水平。

如果說債務結構的優化是筑牢財務安全的基石，那么現金流的穩健管理則是保利發展穿越周期波動的核心動能。

在行業下行期，保利發展以“有現金的銷售”核心策略，2024年，公司實現銷售回籠3277億元，當年銷售回籠率較去年提升1.3個百分點。

保利發展通過“以銷定產”動態平衡資金收支，全年經營性現金流凈額63億元，連續第七年為正。年末在手現金1342億元，疊加并表口徑已售待回籠資金832億元，流動性儲備遠超行業均值。這一資金優勢不僅保障了“保交付”責任的落實，更支撐了公司在核心城市的優質土儲獲取。

在筑牢自身資金安全防線的同時，保利發展更以敏銳的政策洞察力，將行業利好轉化為發展動能，持續拓寬融資渠道，為企業穩健前行注入強勁動力。

公司積極運用“經營性物業貸款”“房地產融資協調機制”等政策工具，年內新增經營貸130億元。2025年4月，市場首單純現金融資的定向可轉換公司債券獲證監會批復，計劃融資規模85億元，進一步拓寬融資渠道。

2025年4月9日，保利發展面向專業投資者公開發行的公司債券（第一期）獲中誠信國際評級機構授予的“AAA”評級。這一評級不僅體現了保利發展的穩健財務表現及其在行業中的領先地位，也強化了市場對房地產行業的復蘇預期。

產品力躍升與科技賦能 激活長期增長動能

當行業從“規模擴張”轉向“品質競爭”，保利發展以“天悅人和”產品系為核心，通過全流程品質管控與科技創新，實現從“產品開發商”到“城市運營服務商”的轉型。

這一轉型并非一蹴而就，而是保利發展以對市場趨勢的精準把握、對產品力的極致追求，持續深耕的成果體現。

2024年，保利發展產品力在克而瑞排名中從2021年的第九躍升至第二。其“天悅人和”三大產品系全面落地，如寧波天珺、上?，槓偟软椖繉崿F“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩居板塊前三。

報告期內，保利發展竣工交付16.5萬套住宅，22個項目獲市級以上施工示范工地稱號。寧波天珺、上?，槓偟犬a品系項目實現“全維實景展示”，首開去化率超70%，銷售流速穩居板塊前三。這一“所見即所得”的交付標準，極大提振了市場信心。

除了在產品品質上精益求精，保利發展更積極擁抱科技創新，將前沿技術深度融入開發與運營的全流程，為產品力升級注入新動能。

在海南試點的“快建體系”實現拿地后14個月竣備、工期壓縮30%以上；智慧供應鏈管理體系通過AIGC智能化設計、統簽統采統付等模式，優化供應鏈端成本。

商業運營方面，上?；緯r光里、廣州魚珠時光等項目出租率連續三年提升；租賃住房板塊“和寓”品牌迅速擴張，在營規模超4.5萬間。物業服務板塊第三方管理面積增至525.6萬平方米，商辦業態新拓金額同比增長17.9%，非居業態優勢持續鞏固。

保利發展的逆勢領跑，源于其前瞻性的戰略布局與體系化的管理能力。早在2021年，公司即提出去“五化”（金融化、杠桿化、庫存化、多元化、規模化）戰略，通過主動降負債、聚焦核心城市、優化土儲結構，為行業調整期儲備安全邊際。

數據顯示，2024年公司實現簽約金額3230.29億元，權益銷售比創近年新高；全年公司堅持深耕的38個核心城市，銷售占比達到90%，同比增長2個百分點；38個核心城市銷售市占率達7.1%，較2023年進一步增長0.3個百分點，其中14個核心城市取得10%以上市占率，16個城市連續三年排名前三。

作為央企龍頭，保利發展深度參與“三大工程”建設，在城市更新、保障性住房等領域持續發力。其廣州琶洲村改造項目惠及2500戶村民，改造規模居廣州乃至全國前列，成為城市更新標桿。品牌價值十五年蟬聯行業榜首，ESG評級全面提升，MSCI評級從B上調至BB，國新ESG評級AA位列行業首位，彰顯可持續發展能力。

2024年的保利發展，以行業領先的銷售規模、央企最低的融資成本、持續躍升的產品力，證明了其作為龍頭房企的戰略定力與穿越周期的能力。

展望2025年，隨著房地產政策支持力度加碼，公司在核心城市的持續土儲布局、低融資成本優勢以及多元業態的協同效應，將進一步鞏固其“行穩致遠”的發展定力。在品質時代，唯有真正以客戶為中心、以科技賦能的企業，才能在行業分化中持續領跑。

文/初晨

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔。）