西安開發商鬧市區蓋數棟違建，且涉嫌私售土地獲利逾千萬？

每經記者｜張靜  張文瑜    西安    每經編輯｜賀娟娟

一樁塵封十余年的土地買賣糾紛，因一紙民事判決書意外浮出水面，揭開西安鬧市區的私售土地與四棟違建的陳年舊案，事情云譎波詭，背后疑云重重！

陜西智逸實業有限公司（簡稱“智逸公司”）作為“高新大都薈”項目開發主體，近日被法院判決需向西安藍基物業管理有限公司（簡稱“藍基公司”）交付10套房屋，并支付2988萬元違約金。

值得關注的是，藍基公司作為大都薈南側西安世紀頤園小區的物業公司，其主張的權益竟是小區開發商西安榮康置業有限公司（簡稱“榮康置業”）遺留的“未完事項”。

2012年，榮康置業將世紀頤園西側2.82畝土地及地上兩棟建筑物出售給智逸公司，并獲得2150萬元現金賠償及3197平方米房屋賠償。

但根據相關規定，擁有國有土地使用證的地塊嚴禁擅自交易。

或是意識到這一點，2018年，僅拿到現金賠償的榮康置業進行簡易注銷，將后續權益主張甩給藍基公司，從而引發了此次訴訟。

這場訴訟引起了世紀頤園小區業主的警惕，業主從城建部門獲取的世紀頤園總平面圖顯示，案涉地塊明確標注為小區綠地，而非開發商可自主處置的用地。并且小區內現存的物業辦公樓及社區辦公樓，在規劃圖中無跡可尋，占用公共綠地與道路用地，同時存在很大的消防隱患。

目前，業主們已就小區違建和土地私售問題展開維權，事件后續走向備受關注。

私售土地獲利數千萬

據公開資料，西安世紀頤園小區位于高新四路與科技路交匯處西北角，由榮康置業2005年建成交付使用。項目總建筑面積78320平方米，占地面積19000平方米，共有4棟建筑，包含3棟板塔結合住宅和1棟商務公寓。

就在近期，劉波（化名）等西安世紀頤園小區業主向《每日經濟新聞》記者爆料稱，小區內一共有四棟違章建筑，其中兩棟違章建筑及部分土地在趙家坡村改造期間被出售，涉及數千萬資產，截至目前還剩下兩棟違章建筑。 

小區業主們多年后才從訴訟信息中知曉，隨即展開調查，事情的原委逐漸浮出水面。

2012年，趙家坡城中村改造工程啟動，智逸公司作為項目開發主體，計劃在世紀頤園小區西側建設商業項目小廣場，需征用2.82畝土地。

《每日經濟新聞》記者獲取到一份蓋有雙方公章的《合作協議》顯示，2012年7月25日，智逸公司與榮康置業簽訂協議，約定拆除榮康置業位于科技路北側的三層建筑A與五層建筑B，并將該區域辟為廣場。

圖：雙方蓋章的《合作協議》，2012年7月25日簽訂
 

作為補償，榮康置業將獲得2150萬元現金賠償，以及3197平方米的房屋賠償。

協議簽訂后，智逸公司按約將貨幣賠償款支付至榮康置業指定的趙姓個人賬戶，榮康置業亦完成土地交付及建筑物騰退工作。

“當時簽合同的時候并不清楚土地是啥情況。”智逸公司相關負責人向每經記者回應稱，“當時他們給了一個私人賬戶接收賠償款，我們有質疑過，但是這個趙某某等于說算是公司實控人，人家要求必須轉到這個賬戶，我們就照做了。”

2018年，僅拿到了2150萬元現金賠償的榮康置業以完成全部經營工作為由選擇注銷公司。注銷前，榮康置業將其公司的全部權利義務轉讓給物業公司藍基公司。同時，世紀頤園小區內的三層物業辦公樓與五層管理人員居住小樓，也一并交由藍基公司管理。

天眼查顯示，榮康置業此前指定收取賠償款的個人賬戶所有人趙某某，曾于2013年4月前擔任藍基公司股東。榮康置業法人金某某，亦在2013年4月前持有藍基公司股權。

彼時，房屋賠償尚未履行，由此引發后續訴訟。

2023年，因智逸公司遲遲未履行房屋賠付義務，藍基公司向雁塔區人民法院提起訴訟。

據（2023）陜0113民初23247號判決書顯示，智逸公司被判向藍基公司交付大都薈6棟1—3層10套房屋并承擔超5000萬元的違約金及經濟損失。

智逸公司不服上述判決，隨即向西安市中級人民法院提起上訴。根據（2024）陜01民終25468號民事判決書顯示，2025年3月21日，西安中院二審改判，維持房屋交付判決并保留2988萬元違約金。

至此，榮康置業售出的這塊2.82畝土地累計收獲了2150萬元的現金賠償，以及即將執行的10套房屋及2988萬元的違約金。

小區業主們前往城建部門調取小區規劃建設資料，通過仔細核對資料發現，榮康置業出售給智逸公司的土地，在小區總平面圖中確屬公共綠地范疇。

圖：平面圖中，出售位置為綠地

需明確的是，上述交易土地系榮康置業于2003年通過出讓方式取得土地使用權，且規劃用途為小區綠地。其改變土地用途并私下交易的行為是否違反規定？

北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，國有土地使用權的轉讓有嚴格的條件限制，是不允許隨意擅自買賣、擅自改變規劃用途的，尤其是開發商完成了項目開發并將房屋售出后，小區綠地作為小區的公共部分，屬于全體業主共有，開發商無權單獨處置綠地土地使用權，其私下出售行為不僅可能違反了土地管理等相關法律法規，更構成了對業主共有權的侵害。

陜西樹理律師事務所趙律師表示，這是既違法又侵權。擁有國有土地使用證的土地嚴禁擅自進行買賣交易。即便因特殊原因需要對土地實施征用，也必須嚴格遵循法定的官方程序辦理。尤其該地塊在規劃中明確為綠地，屬于小區配套公共設施。在此情況下，擅自改變土地用途并進行出售的行為，不僅違反了相關法律法規，也是對小區全體業主權益的侵害。

榮康置業選擇將公司注銷，或許也是意識到“違規”。

“公司注銷后果很嚴重。”趙律師告訴每經記者，小區從最初的設計階段，到土地摘牌、規劃審批以及建設施工等一系列手續，應該是以這家已注銷的公司名義辦理。項目的相關權利義務通常與辦理規劃審批、建設手續的主體掛鉤。一旦該主體公司注銷，將直接導致后續諸多重要手續無法正常銜接。

鬧市區“違建”近20年屹立不倒

除了核實出售地塊為小區綠地外，小區業主們調取世紀頤園小區總平面圖發現，只有A、B、C、D四棟建筑，并無上述小樓。此外，業主在住建部門調取檔案時，住建部門提供的小區竣工驗收資料，也僅有A、B、C、D四棟樓及地下車庫。

圖：竣工驗收資料僅有A、B、C、D四棟樓及地下車庫
 

那么，榮康置業與智逸公司約定拆除的三層建筑A與五層建筑B，疑似違建建筑。

劉波（化名）等業主向每經記者透露，上述綠地在最早是建有兩棟樓，隨后出售就被拆除改造了，目前小區內還有兩棟違建建筑，即被移交藍基公司管理的物業辦公樓及五層小樓。

也就是說，世紀頤園小區內最早似乎有8棟樓，但具備合法手續的只有4棟，有一半都疑似違建。

智逸公司相關人士告訴每經記者，“據了解，三層的那棟長的是2005年建的，五層那棟更早，包括我們拆掉的那兩棟，也說是2005年建的。”

循著業主提供的線索，每經記者實探小區發現，西側五層樓現為藍基物業辦公樓，北側三層樓作為世紀頤園社區等機構辦公場所。

這兩處，在世紀頤園小區總平面圖上也為規劃綠地、道路等。

近年來，西安市對違建的查處力度逐年加強，大力查處違法建設以及違規改變建筑主體結構或使用功能等造成安全隱患的行為。如2019年前10個月，西安市就查處違法建設1244.5萬平方米，其中拆除1018.2萬平方米，整治226.3萬平方米。

那么，兩棟小樓從何而來？是否取得合法手續？若尚未取得，為何能長期存在而未被拆除？一系列疑問亟待解答。

6月10日下午，每經記者聯系漳滸寨街道辦經濟發展辦公室了解情況，工作人員向記者回應稱，早在2021年左右，相關部門就對這兩棟建筑的違建性質做出過認定。但經過溝通協調，最終決定將其轉變為公益性質免費提供給社區使用，因此這兩處設施得以保留。

“因為那邊有5個小區，但一直沒有社區，成立社區缺少辦公用房，剛好這個契機就把它變為公益的，給社區使用。”上述工作人員表示，“當時確實有相應的政策，還沒有辦法說得很準確。”

當記者詢問后期這兩棟小樓是否取得合法手續時，該工作人員則表示：“不太清楚”。

隨后，每經記者來到西安市自然資源和規劃局雁塔分局，監察科相關人士表示，6號的時候已經注意到這件事了，目前正處于調查核實階段，是否違建暫時還未得出結論。

“要對比總平面圖，看看實際情況是啥樣子，還要約談開發商，查清楚建筑物的主體。如果確認是違建的話，就下文件認定。”上述監察科人士表示，“至于后續如何，還要根據調查結果然后上會研究。”

此外，記者也聯系藍基公司進一步了解情況，但工作人員表示自己是新來的，對事件詳情并不了解，而公司其他人都外出了。11日下午，每經記者再次聯系藍基公司，對方表示負責人不在，無法回答相關問題。

影響消防安全且侵占業主權益

榮康置業擅自處置世紀頤園小區綠地并從中獲利，劉波等業主認為，小區綠地歸全體業主所有，因此前期智逸公司支付給榮康公司的2150萬元賠償款，以及法院判決智逸公司需支付的3219 平方米商業房、2988萬元違約金都應歸屬小區全體業主。

業主們懷疑，榮康公司在收到智逸公司的賠償款后，為逃避后續可能面臨的責任，采取了注銷公司的手段。同時，該公司與藍基公司簽訂協議，試圖轉移違建所得的賠償商業房及后續可能獲得的賠償款。

此外，小區內現存的兩棟小樓也引發業主不滿。

劉波等業主表示，這兩棟建筑占用了小區公共綠地，導致小區空間變得擁擠狹窄，嚴重侵占了業主的合法權益。

“尤其是賣給智逸公司地塊的地下室里，有小區的消防、供水、供熱等多處公共設備，這些設備的后續使用問題存在隱患。而且，違建的小樓未經消防設計審核、驗收，嚴重影響小區消防安全。一旦發生火災，后果不堪設想，將直接威脅到業主的生命財產安全。另外，一棟疑似違建的用房被用作養老設施，更是加大了安全隱患。”

趙律師坦言，原來規劃和設計是在勘探基礎上，綜合考量城市發展、建筑安全等多方面因素制定而成，其綠地率、容積率等核心指標屬于剛性約束條款。擅自改變規劃用途、侵占公共空間的行為，不僅違反相關法律法規，還會引發一系列連鎖反應，特別是水暖電氣等基礎設施，若未經合規監督和驗收，無法取得合法建設手續，極易成為安全事故的導火索。

“規劃部門對已審批通過的規劃方案具有嚴格的監督責任，違法建設項目是無法通過變更規劃實現合法化的。”趙律師補充稱，從城市建設安全角度分析，違規建筑的建設還可能觸碰地質安全紅線。尤其在特定區域，若建設行為未充分考慮地質條件限制，極有可能因地基沉降等引發建筑結構安全事故，造成難以估量的損失。?

面對開發商和物業公司的侵權行為，世紀頤園小區的業主們采取行動維護權益。?

在掌握了初步證據后，業主們委托專業律師向智逸公司發送《律師函》，指出榮康公司處置的地塊性質為世紀頤園小區綠地，屬于業主共有部分，要求智逸公司暫停爭議房屋的交付，并按照比例直接向業主兌付相關權益。

對此，智逸公司相關負責人向每經記者回應稱，對于小區業主提出的暫緩執行請求，公司會向法院說明情況，但具體執行由法院負責。“據我了解，目前已經開始執行了，我們的賬戶都被查封了。”

“律師也建議我們成立業委會，這樣就可以代表業主們去談判了。”劉波告訴每經記者。

因此，世紀頤園小區業主決定成立業委會作為申訴主體。

自5月中旬起，業主們前往街道辦事處提交成立業主大會的申請資料。每經記者獲悉，6月10日，小區業委會申請書已順利通過街道辦審批。

不過，業委會真正成立還需要一定時間。街道辦還需從物業處獲取業主名冊、小區建筑規劃總平面圖、物業交付使用證明文件、公共設施設備清單等資料，之后會在小區大門口張貼允許成立業委會的批復及動員業主參與的通知。

劉波向每經記者透露，藍基物業似乎在打時間差，企圖在相關款項及賠償被強制執行到位后，即便業主組成業委會也無力回天。“獲益的資金給不給業主無所謂，好歹物業在公共設施上能有所作為，比如把停車場燈弄亮點，綠化、娛樂設施改善一下，免點物業費什么的。”

截至目前，這場業主與開發商之間的權益博弈仍在持續。

事實上，開發商擅自侵占小區綠地、違規出售公共空間等現象已非個例，業主的權益該如何保護？開發商的行為該如何規范和監督？這是一個長期思考的問題。