富力地產387處房產八五折起拍背后：超千億元債務壓頂，重組計劃延期

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

千億元債務壓頂的富力地產（HK02777，股價0.95港元，市值35.65億港元）再次出售核心資產。

近日，據京東資產交易平臺信息，富力地產位于廣東省佛山市華南國際金融中心（目前已更名為“佛山南海富力廣場”）的387處商場房產將進行整體拍賣，起拍價為3.9億元，相當于評估價的八五折。

具體來看，這387處房產的評估價為4.576億元，土地性質為批發零售用地/商業服務（商業用房）等。涉及的執行案號為（2025）粵0605執5409號，執行標的金額約為4.39億元，計劃于8月18日開拍。

來源：京東資產交易平臺

《每日經濟新聞》記者注意到，截至7月27日中午，盡管該拍賣吸引了超千人圍觀、25人關注，但截至發稿時仍無買家報名。

值得一提的是，該項目是位于千燈湖核心區的地鐵上蓋綜合體，堪稱佛山的黃金地段。據京東資產交易平臺展示的實拍情況，商場外立面已完工，但內部仍處于毛坯狀態，尚未完成裝修。此外，還有7套房產處于“帶租拍賣”狀態。

“此次富力在佛山的核心資產因執行案件被強制拍賣，從行業角度來看，出險房企選擇‘割肉’核心資產實屬無奈之舉。”7月26日下午，農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥通過微信向每經記者表示，這種處置方式在出險企業中較為常見，通過拍賣資產能回籠部分資金，但最終效果仍取決于資產的成交價。

來源：京東資產交易平臺

地處佛山黃金地段，387處房產待拍

此次上架拍賣的387處房產，位于佛山市南海區桂城街道海五路28號華南國際金融中心406室、407室，均屬于該項目規劃中的購物中心部分。

從京東法拍披露的信息來看，這批房產面積跨度較大，從32~467平方米不等，內部尚未裝修完畢，目前處于毛坯狀態。

現場圖片顯示，商場外立面已完工，但內部地面裸露、管線雜亂，部分區域僅用綠色防護網簡單圍擋。雖能看到整體構造和電動扶梯，但毫無商業運營跡象。

佛山南海富力廣場外立面  來源：京東資產交易平臺

對于競拍者而言，除了關注價格是否具備“撿漏”的可能外，還需留意房產自身的復雜情況。

佛山市南海區人民法院明確提示，這些房產所在樓宇擬作為商場使用，樓內獨立房產可能超過600處，此次僅處置其中387處。

佛山南海富力廣場內部現狀 來源：京東資產交易平臺

因部分房產未進行物理分隔且無明顯界限，法院特別提醒競買人務必實地看樣，并強調：“因387處房產情況相對復雜，如有意競買，請提前與法院聯系，并務必到現場看樣。”

每經記者注意到，此次被拍賣的387處房產中，有7處房產為“帶租拍賣”。法院規定，這7處房產不清場移交，買受人需承接現有租賃關系，租賃期內不得無故要求租戶騰退，其余房產則由法院負責清場交付。

法拍提示信息  來源：京東資產交易平臺

從項目區位來看，此次被拍賣的華南國際金融中心位于千燈湖核心區域，屬于廣東金融高新區A區中軸核心的地鐵上蓋綜合體。其西側緊鄰千燈湖，東側距廣佛線千燈湖站直線距離約420米，負一層設有地下通道接駁地鐵站，臨近海五路、海八路等主要交通干道，出行較為便捷。

項目周邊聚集了匯豐銀行大廈、華亞金融中心等眾多金融樓宇，商務氛圍濃厚。此外，項目不遠處就是此次處置機構——南海區人民法院，兩者相距約900米。

另據佛山房天下數據，佛山南海富力廣場周邊的二手房項目主要包括中海萬錦豪園、中海寰宇天下、保利天悅等，二手房掛牌均價在3.0萬~5.65萬元/平方米不等。

來源：安居客

安居客數據顯示，截至7月20日，佛山千燈湖板塊的房價為2.35萬元/平方米。周邊房價情況，也從側面印證了此次拍賣項目所處的核心區位。

袁帥分析稱，在當前房地產市場調整的背景下，投資者對法拍商業資產態度謹慎，但央國企因資金實力雄厚、風險承受能力強，有望成為這類法拍資產的接盤者。

“此外，隨著行業內多家出險企業通過處置核心資產，法拍成為快速處置資產、緩解債務的有效途徑。對于機構和投資者而言，部分‘不良資產’確實存在抄底機會，但這主要取決于資產自身的價值、企業運營能力以及市場的復蘇程度。”袁帥說道。

接手八年規劃落空，富力“割肉”求生

華南國際金融中心的命運轉折，也是富力地產近年來困境的真實寫照。

該項目所在地塊最初由廣東新天鴻物業發展有限公司于2008年以1.1億元競得，占地面積約5.71萬平方米，當時拿地樓面價僅為428元/平方米。

2013年封頂后，項目一度陷入停工狀態。直到2017年，富力地產正式收購該地塊，并將其更名為佛山南海富力廣場，開始打造這一黃金地段的項目。

接手之初，富力對項目滿懷期待。規劃顯示，項目包括2棟超甲級寫字樓、3棟公寓式辦公樓及7層購物中心（地上五層、地下兩層）。其中，購物中心原計劃打造約7萬平方米的多元化體驗式綜合體，總建筑面積約40萬平方米，其負一層將通過地下通道接駁廣佛線千燈湖站。

在業態布局上，從負一層至五樓規劃了星光里、酒吧街等五大主題，涵蓋時尚零售、網紅餐飲等多元化業態。

每經記者注意到，2021年7月，該項目還舉辦了招商發布會，宣布SPACEPLUS等品牌進駐，主打“24小時潮玩生活圈”。

然而，4年過去，上述規劃并未能實現，商場內多數商鋪空置，“即將開業”的宣傳早已過期，戶外廣告牌也褪色。

項目從“完美規劃”到走向法拍，背后也與富力地產自身嚴峻的財務形勢密切相關。

富力地產2024年年報

富力地產2024年年報顯示，該公司全年營業收入177.01億元，同比下降51.15%；毛虧損8.24億元，凈虧損高達177.1億元。

銷售端同樣表現疲軟，總合同銷售額為112.3億元，同比下滑43.7%；銷售均價從9270元/平方米降至6800元/平方米。

債務壓力是富力地產面臨的主要挑戰。截至2024年末，富力地產總借款達1030.18億元，一年內到期借款為941.42億元，受限制現金及現金等價物合計約38.64億元。

為緩解壓力，富力地產不得不加快資產處置步伐。

2023年，富力地產以1港元出售倫敦項目；2024年，其嘗試出售國內酒店資產，但兩年間僅售出3家。此前，廣州富力空港假日酒店兩次流拍，價格從2.77億元降至2.22億元后第三次掛牌。截至2024年末，富力地產仍持有22家酒店資產。

盡管頻繁出售資產，但富力地產目前仍未擺脫困境。7月21日，富力地產宣布，公司因違反財產報告制度，被廣州市白云區人民法院列入失信被執行人名單。

富力地產發布的未經審核營運數據顯示，2025年上半年，富力地產累計總銷售收入約為73億元，同比增長30.36%。

盡管上半年銷售數據有所增長，但富力地產要徹底走出困境仍需時日。富力地產于6月30日公告稱，公司債務重組工作仍在進行中，截止日期已修改為2025年7月31日倫敦時間下午4時。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：京東資產交易平臺