硬件老化、ESG合規壓力大??一線城市老舊商辦資產增多 仲量聯行呂玫：城市更新帶來“二次定位”機會，將激活巨大市場潛力

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

“城市更新正在倒逼業主和運營商跳出‘收租管理’的傳統思維，轉向以用戶需求為中心、以在地資源為驅動、以產品力構建為基準的精細化、特色化、可持續運營新范式。”近日，仲量聯行華東區戰略顧問部負責人及中國區城市更新業務負責人呂玫在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示。

今年以來，上海不斷出臺突破性政策，如允許建立在商業金融用地（C2/C8）上的商業樓宇，兼容人才公寓、租賃住房等四類居住用地（R4）功能。作為全國首個商務樓宇更新專項政策，彼時市場有一種誤讀，上述政策等同于放開商改住。

“該政策的核心在于功能兼容和規劃彈性，而非用地性質的根本變更。其本質是在保留土地原用途的前提下，通過精細化管理、審批許可和正負面清單機制，允許在特定條件下嵌入人才公寓、保障性租賃住房等功能，以提升土地復合利用效率、緩解商務樓宇空置、提升區域活力。”呂玫認為，市場呼聲背后的邏輯是希望降低改造門檻、釋放存量資產價值，不可簡單理解為全面放開商改住。

據仲量聯行測算，在北上廣深這四個一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，80%現存的建筑樓宇到2050年仍將在使用中。商辦物業的改造需求體量持續增長，圍繞老化設備更新、硬件條件升級、管理效率提升等方面的更新工程，將激活巨大市場潛力。

呂玫 圖片來源：受訪者提供

賦予老舊資產“二次定位”機會

NBD：老舊商辦物業面臨的問題集中在哪些方面？商辦物業的更新需要注意哪些方面？

呂玫：從顯性層面來講，老舊商辦物業面臨的問題主要集中在以下幾個維度：

硬件系統老化，運維成本高企：樓齡超過15年的樓宇普遍存在電梯效率低、空調系統能耗高、電力容量不足、消防設施落后等問題，不僅影響租戶體驗，也推高物業管理支出。

空間設計滯后，難以匹配現代辦公需求：傳統“格子間+封閉辦公室”布局無法滿足企業對靈活工位、協作空間、健康環境的需求；層高不足、柱網密集、采光差等物理缺陷限制改造潛力。

綠色認證缺失，ESG合規壓力增大：在碳中和目標下，缺乏LEED及WELL等綠色認證的資產將面臨融資成本上升、租戶流失等風險。

從更深層次看，老舊商辦物業的更新遠不止于硬件翻新或空間重構，其本質是一場運營模式的系統性升級，是資產價值重塑的戰略契機。

城市更新正在倒逼業主和運營商跳出“收租管理”的傳統思維，轉向以用戶需求為中心、以在地資源為驅動、以產品力構建為基準的精細化、特色化、可持續運營新范式。

其次，城市更新賦予老舊資產“二次定位”的機會——與其被動修補，不如主動轉型：可探索“商改科”“商改產”“商改保”等創新路徑，對接區域產業規劃，融入城市功能網絡。

從剛性管控轉向功能兼容

NBD：上海的城市更新模式探索對緩解超大城市職住失衡、空間固化等通病，提供了哪些可復制的經驗？

呂玫：就上海而言，雖然相較于部分超大城市，職住失衡、空間固化等問題尚未過于凸顯，但其前瞻性地通過城市更新模式，已形成一套系統性、可復制的治理范式。

其一，制度彈性化，從剛性管控轉向功能兼容。上海近年來陸續發布政策，明確提出在特定區域探索功能兼容、混合利用，以及允許商業辦公建筑內配建人才公寓、保障性租賃住房，縮短通勤時間、激發活力。

其二，基礎設施強支撐，以進一步放大TOD效能，整合重塑空間效率。上海以“商務單元”“三師聯創”機制推動2—3平方公里單元內的片區更新，系統整合辦公、居住、商業與綠地功能，推動空間從割裂走向融合——如真如商務單元圍繞軌交構建更為復合多元的片區更新，聯動真如寺等在地文化資源，中央公園等優質公共空間，功能上進一步提升人才公寓與社區配套，提升空間效能和區域活力。

其三，以職住平衡重構歸屬感與區域價值。在城市更新的整體框架中，上海不再視辦公樓為商務區單一的核心功能，而是將復合功能節點嵌入商務、生活場景，弱化潮汐通勤、強化在地歸屬。小陸家嘴是上海商務活力最集中的區域之一，但也面臨著難題：現狀連廊雖串聯起部分地標，但與周邊藍綠資源、樓宇的銜接并不充分。而其更新方案則是以“濱水、環綠、建核”為核心，依托現有連廊網絡，構建全天候立體慢行系統。

未來，圍繞陸家嘴中心綠地與上海中心大廈、環球金融中心、金茂大廈“三件套”形成慢行主環，讓市民從辦公樓出來，步行就能直達江邊看江景，或是走進綠地享休閑。目前南京西路、蘇河灣、北外灘、徐家匯等多個商務區都在重新審視載體空間和推進功能優化研究，尋求在新的城市發展階段長期構建區域價值和活力的方法。

放大“片區更新”對單體樓宇的乘數效應

NBD：我國的城市更新更強調“片區更新”，現階段推進這類“片區更新”的最大難點是什么？

呂玫：中國經歷了大規模高速城鎮化進程，當前面臨的城市問題往往具有系統性、結構性特征，非單一樓宇所能解決。唯有通過片區統籌，才能整合土地、交通、生態、文化等在地資源，釋放協同效應，重塑區域功能與獨特價值，實現從“物理修補”到“系統激活”的躍升。這既是現實需求，也是效率最優的市場邏輯。

現階段推進“片區更新”的最大難點在于多方利益協調，以及如何放大“片區更新”對單體樓宇的乘數效應。

首先，產權碎片化導致更新主體多元、利益訴求分散，拆遷談判成本高、周期長；其次，跨部門協同機制尚未健全，規劃、住建、交通、生態等條線雖各有職能，卻缺乏高位統籌與數據共享，易形成政策斷點；再者，重建設、輕運營的慣性思維仍普遍存在，后期缺乏專業化、市場化運營支撐，難以釋放片區長期活力與資產價值。

同質化風險確實是城市更新必須警惕的陷阱，也是決定項目成敗的關鍵命題——避免千城一面，不是裝飾性的風貌差異，而是功能定位、空間體驗與在地文化深度結合的結果，是對不同客群精準定位和持續運營的關注。

成功的片區更新，應以“精準錨定客群+激活本地基因”為雙輪驅動：一方面，深入挖掘并轉化在地資源——如歷史文脈、濱水藍綠空間、街巷肌理、社區記憶等，將其轉化為獨特空間敘事與公共體驗；另一方面，基于片區實際服務人群進行精準畫像與需求匹配。例如，漕河涇以數字文化、人工智能等領域的科技人才為主力，其更新應聚焦彈性辦公、技術社群、夜間活力與通勤友好。

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