四成多上市房企持續發展能力較弱

每經記者  楊羚強  發自上海

        雖然大部分地產分析師認為國務院的樓市新政可能令開發商在2010年的日子不好過，但是中國房地產測評中心的報告卻道出房地產企業的真正危機：房地產企業的盈利能力正處于下降階段。

        據該中心對105家滬深房地產上市公司的測評顯示，除“萬保金招”四家為行業標桿，19.39%為優質上市公司，發展優良上市公司占到33.67%。此外，約有42.86%的房地產開發企業競爭乏力，持續發展能力較弱。

        即使是“萬保金招”這樣的標桿企業其盈利能力也在下降。該中心的報告稱，萬科、保利、金地、招商四家企業2009年房地產業務利潤、2009年凈資產收益率、2009年總資產報酬率、2009年房地產業務利潤率指標分別是16家優質企業的4.78倍、0.60倍、0.69倍、0.85倍。四家標桿上市公司盡管從利潤絕對量遠高于16家優質企業，但從盈利的相對水平上表現出規模報酬遞減現象。

        中國房地產測評中心主任龍勝平說，在全部上市公司中，2009年凈利潤水平大于行業均值的上市公司只有43家，其中2008年有14家凈利潤大于行業均值的上市公司在2009年滑入低于行業均值的行列，表現出高于市場波幅的巨幅波動，盈利能力持續性較差。

        他表示，在市場高速成長、行業整體利潤水平大增時，企業業績較為平淡，劣于市場平均水平；在市場處于大幅下調期間，業績波動幅度大于市場波幅，那么可以認為這類企業缺乏競爭優勢。按此說法，目前在滬深兩地上市的42.86%的房地產開發企業競爭乏力，持續發展能力較弱。

        據統計，2009年，房地產開發企業本年資金來源達到5.7萬億元，比上年增長44.2%。其中，定金及預收款為15914億元，占整個資金來源的14.71%，個人按揭貸款8403億元，占整個資金來源的27.86%，兩項共計42.57%，幾乎占了房地產開發企業資金來源的半壁江山。

        按照新的房地產市場調控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策有效地執行下去，就會對房地產開發企業的融資環境產生致命的影響。中國房地產測評中心預計，整個房地產市場可能出現一個兩到三年的振蕩期。



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