開工兩周被叫停 深圳“最牛囤地”閑置18年仍前途難料

每經記者  胡廷鴻  發自深圳

 

    在深圳市羅湖區繁華的人民南路，一塊占地面積約1萬平方米的空地被高約3米的防護欄團團包圍起來。這塊空地靠近深圳羅湖口岸，從口岸過去就可進入香港特區。由于地理位置極為優越，周邊大型商業設施一應俱全，在土地資源日益稀缺的深圳，這里儼然已經成為一塊“黃金寶地”。

    但令人吃驚的是，這樣一塊“黃金寶地”竟然已經閑置了18年。18年的漫長時光，足以讓一個初生嬰兒長大成人，但這塊黃金般稀缺的資源卻仍然靜靜地閑置在那兒，地塊上沒有建起任何建筑物，與周邊的高樓大廈相比顯得格格不入。

    因為被拆遷補償、安置糾紛、囤地閑置、違法開工等各種麻煩事端糾纏于一身，即使頂著“有損城市形象”的罵名，這塊寶地何時能動工仍是一個難解之謎。

    多年來，該地塊的開發權益也幾經變化，最終輾轉落入大中華國際實業（深圳）有限公司手中。然而，自從獲得開發權益起，大中華國際卻一直未能完善土地權屬相關手續，也未進行項目的開發，其行為也因此被稱為“史上最牛囤地”。

“黃金寶地”閑置18年

 

    近日，《每日經濟新聞》記者前往地塊現場，看到地塊周圍的圍欄上，“大中華IFC”、“深南道跨國金融總部”等字樣在陽光下赫然醒目。圍欄里，機械施工設備、鋼材雜亂地堆放在空地上，幾個工人懶洋洋地坐在凳子上抽煙聊天，全然不見施工景象。

    每隔幾天，家住附近的市民萬名都要到這里查看，緊緊地盯著這一地塊的變化。作為原羅湖村20多位被拆遷村民的代理人，萬名一直在為尚未談妥拆遷補償安置事宜的村民奔走呼號。

    “開發商沒有給被拆遷村民一分錢補償，也沒有向政府支付地價款。”萬名指著項目空地稱。

    早在1993年，深圳市羅湖區政府啟動羅湖村舊改工作，并批準深圳市中建實業股份有限公司與羅湖區建筑工程公司合作開發該項目。兩公司與羅湖汝南實業公司（原羅湖村委會成立的集體公司）簽訂協議，由后者負責整個項目的拆遷安置補償工作。

    但圍繞著拆遷補償問題，汝南公司一直沒有與以袁海深為代表的20多戶村民談妥，而村民房屋卻早已被全部強制拆除。

    羅湖區舊改辦的說法是，有90%以上的被拆遷戶已和汝南公司簽訂了協議，且都得到了妥善安置。

    未獲補償的袁海深隨后向有關部門反映，并向深圳市中級人民法院提起訴訟，該院終審裁決撤銷了羅湖區國土局收回土地使用權的決定。

    1997年12月，在深圳房地產市場盛極一時的大中華國際以7600萬元的代價從中建公司、羅湖建筑公司手中獲得該地塊80%的開發權益，中建公司從此退出該項目的開發。

    根據萬名提供的資料顯示，大中華國際與兩家公司簽訂了《合作開發羅湖村“深圳大康廣場”》的合同書，協議由大中華國際負責向政府繳納80%地價款和村民拆遷補償費用。

    但時至今日，大中華國際并沒有向政府繳清地價款和簽訂土地出讓合同，也未取得土地使用權。

    萬名說：“大中華多年前獲得土地后，便將土地圍起來，沒有進行任何開發。其目的除了囤地外，很難有更好的解釋。”

    為了證實萬名的說法，《每日經濟新聞》記者近日前往大中華國際深圳公司總部，但公司無人愿意出來接受采訪，只讓記者發來采訪提綱。不過截至記者發稿，也未接到該公司的任何答復。

    據了解，按照深圳市舊改相關政策，開發單位與被拆遷人簽訂拆遷補償協議后，可向國土部門申辦土地使用權出讓手續。不過據深圳市規劃國土委人士透露，大中華國際至今未向國土部門申報相關手續。

違法開工僅兩周即被叫停

 

多年以來，圍繞羅湖村舊改拆遷安置補償的投訴一直在進行著。同時，大中華國際也沒有開工，土地便長年閑置下來。

 

    萬名認為，至今沒有取得合法文件的大中華國際遲遲未啟動項目開工建設，就是因為欠下政府數億元地價款，沒有取得合法的土地使用權，所以不能順利拿到報建手續，最終導致這一黃金地塊被閑置了18年。

    據《每日經濟新聞》記者獲得的資料顯示，這塊編號為“93-627”的羅湖村舊改地塊，占地面積為10087平方米。1993年，深圳市規劃國土局批準其容積率10.5，總建筑面積115803.45平方米，規劃用途為商業、辦公、單身公寓。

    今年3月初，萬名發現，一家名叫上海建工基礎工程公司的施工單位突然進駐工地，并在項目地塊上架起了打樁機和其他施工設備，開始挖掘土方。沉寂10多年的工程項目總算開始動工建設。

    “是開發商大中華國際要我們開工的，現在也只是工程前期的打樁和地下隱蔽工程作業。”施工人員在現場告訴記者。在工地門口的公告牌上，寫明施工造價為1890萬元，預計今年6月份完工。

    對于工程開始動工，代表20多位被拆遷村民的萬名認為，大中華國際在未取得土地使用權和合法報建手續的情況下開工建設，屬于違法行為。

    讓人疑惑的是，大中華國際并未向政府繳清地價款，也未獲得相應報建手續，為何能提前開工建設？

    深圳市羅湖區建設局建管科人士向記者稱，今年初大中華國際確實向他們提交過項目材料，要求開工建設。在羅湖區建設局內部會議紀要上，由于該項目已被列入羅湖區政府工作量化指標，該局便同意大中華國際可以對土石方工程和基坑支護工程提前開工，并要求事后完善相關手續。

    事實上，大中華國際至今并未獲得相應的施工許可證，只是獲得提前開工的允諾。

    “我們在后面的審核過程中發現，這個工程造價超過了我們審核的范圍，屬于市里面管轄。因此，我們后來就沒有給予大中華國際開工的書面回函。”羅湖區建設局建管科人士稱。

    在開工兩周后，大中華國際違法開工的事實被投訴到深圳市查處違章違法領導辦公室。隨即，有關部門立刻叫停了項目施工。市查違辦投訴接待處也證實：“大中華這個項目已經有投訴，這件事也正在處理中。”

    但記者從施工單位了解到，停工后施工單位并未撤離工地，他們在等待大中華國際補辦相關證件。

    “讓大中華完善手續，不知道還要等上多久。”萬名向記者表示，大中華國際本來就屬于違法開工建設，他們便向有關部門檢舉了此事。

    而在2010年12月底，羅湖區重建局（原“舊改辦”）給予村民袁海深的復函中稱：“項目建設開發單位擬于近期繳清地價款，與深圳市規劃和國土資源委員會簽訂土地使用權出讓合同。”對此，該局以“太多的采訪應付不過來”為由拒絕了記者的采訪。

地價飆升背后的利益博弈

 

    有分析人士認為，該項目18年來未開發的原因很簡單，就是黃金地塊背后蘊藏著的巨大商業利益。由于該地塊地理位置優越，靠近深圳火車站、羅湖口岸、國貿廣場、金光華廣場等大型商業中心，土地早已升值數倍。

    1997年，當大中華國際從中建公司等手中收購這塊土地開發權益之時，公司老板、深圳知名富豪黃世再便表示，要將其打造為世界跨國企業進駐的總部大樓。

    一名深圳地產行業資深人士分析：“比照周邊樓盤價格，現在這塊地建成樓盤后，單價至少能賣2萬元/平方米以上。”以超過10萬平方米的總建筑面積計算，這意味著該項目至少能實現銷售20億元，而大中華國際當年收購權益時僅僅作價7600萬元，囤地多年后，其價值可謂一飛沖天。

    “當然，地價本身也上去了，大中華國際還要補繳地價款。”上述專業人士表示，“但即便如此公司在這塊黃金地塊上仍能獲得巨大收益?，F在好多開發商都在盯著這塊地，所以大中華一定要搶著開發。”

    資料顯示，黃世再于1994年創立了大中華國際，如今公司已是集金融、房地產、商業、酒店、能源、港口等多元化產業經營為一體的企業，在深圳開發了龍珠花園、匯展閣、大中華國際廣場等許多項目，目前開發的大中華國際金融中心寫字樓均價在4萬元/平方米以上。

    1997年，恰逢香港回歸熱潮，讓深圳房地產市場蓄積了爆發式的能量。當年7月，黃世再借助香港回歸的轟動效應，以“深港一體化、口岸物業”等熱辣賣點，大肆炒作位于深圳羅湖口岸的匯展閣，吸引了大量香港居民前來購買。據了解，當黃世再以6000元/平方米的價格收購匯展閣資產時，周邊樓價僅為每平方米4000~5000元。經過重新包裝后，黃世再以均價2萬元/平方米的天價賣出，僅3個月就售罄，頂層甚至創造了4萬元/平方米的內地當時最高房價紀錄。

    也就在此時，在大肆擴張的雄心驅使下，黃世再將目光盯上了與匯展閣僅一街之隔的羅湖村舊改地塊。

    然而紅極一時的黃世再在亞洲金融風暴中也遭遇了滑鐵盧，致使大中華國際資金鏈遭受重創，其投資的大中華國際交易廣場經歷開工即停、再開工、再被停的轉折，開發時間也是拖了近10年。

    資料顯示，2003年8月，大中華國際交易廣場幾經周折終于拿到了預售許可證、施工許可證。直到2005年底才正式完工。

    同樣，大中華國際的羅湖村原“大康廣場項目”也被擱置多年。除了資金和開發手續不全等因素之外，羅湖村舊改地塊的法律糾紛也一直不斷。

    1994年，在與20多位村民補償拆遷安置未談攏的情況下，為了不影響舊改進程，羅湖區國土局決定收回村民土地使用權，并實施強拆。為此，袁海深等村民在1995年上訴至深圳中院，深圳中院裁決撤銷羅湖區國土局收回土地使用權的決定。

    1999年3月，深圳規劃國土局發出（1999）11號《拆遷房屋補償協議書》，對具體的賠償作出裁決，補齊收地先要作出賠償的程序步驟。然而，不服裁決的村民再次上訴。1999年12月，羅湖區法院作出判決，認定臨時安置標準缺乏法律依據，不能成立，撤銷了國土局上述（1999）11號裁定書。

    盡管如此，歷時多年之后，村民至今仍未獲得相關補償，項目的開發也一再被擱置。在多方利益的交織下，這塊萬余平方米的地塊違法開工再被叫停，閑置長達18年后，“史上最牛囤地”還將囤到何時，目前仍是一個難解之謎。

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