重慶調控加碼 房價超5500元/㎡土地增值稅或征3.5%

每經記者 劉林鵬 發自西安

樓市調控，重慶再出利劍。

11月29日，重慶地稅局發布的《關于土地增值稅普通標準住宅價格標準(征求意見稿)》（以下簡稱“新標準”）中明確提出了重慶主城區內土地增值稅普通標準住宅價格標準為5500元每平方米以內。此前，對于普通標準住宅的界定主要看建筑面積、容積率等，并沒有價格條件。新標準在明年1月1日執行后，如果一旦超過上述標準，房產商預繳的土地增值稅預征率將由之前的2%增至3.5%。

西南財經大學財稅學院副教授周雪飛博士昨日（12月1日）在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，新標準的出臺意味著重慶的樓市調控的力度進一步加碼。此外，他還認為，此舉還能夠在一定程度上彌補土地收入的減少。

地產營運集成商--領域機構市場部經理張鑫也向《每日經濟新聞》記者表示，政府出臺這個政策的主要目的還是滿足地方財政收入。

明確價格標準 “普通標準住宅”重新定義

11月29日，重慶地稅局發布的《關于土地增值稅普通標準住宅價格標準(征求意見稿)》稱，“為規范普通標準住宅土地增值稅優惠政策執行口徑，經請示市政府同意，現就土地增值稅普通標準住宅價格標準有關規定通告如下。”

一、房地產開發項目位于我市主城行政區域內的，土地增值稅普通標準住宅價格標準為5500元每平方米以內；房地產開發項目位于我市主城行政區域以外的，價格標準由各區縣局提請當地區縣政府確定，并報市地稅局備案。

二、本規定從2012年1月1日起執行。2012年1月1日前，房地產開發企業申報清算經稅務機關受理，或者稅務機關下發清算通知書的房地產開發項目，可按原規定執行。

記者注意到，今年5月份，重慶發布的《關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告》中，將該市的房地產土地增值稅預征率分為三檔：普通標準住宅預征率為2%；非普通標準住宅、非住宅(商業用房、車庫等)預征率為3.5%；獨棟商品住宅預征率為5%。

據悉，之前判定普通住宅有三個條件：單套最大建筑面積在144平方米或者套內面積為120平方米；而住宅小區的建筑容積率在1.0以上；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價的1.4倍以下的住房。三個條件同時滿足時才能享受2%的土地增值稅預征率。

張鑫表示，以前對“普通標準住宅”認定主要看的是面積、容積率，而現在明確提出了價格標準。

地產商的取舍

“政府出臺這個政策的主要目的還是滿足地方財政收入，普通住宅開發成本增加，開發商也同樣會太高房價。”張鑫稱，開發商會在房價上漲的差價與多繳納的稅額之間進行比較。即使減去了多繳納的稅額，房價上漲還會給地產商帶來更大的收益。

張鑫舉例稱，假如一個10萬方的項目，均價是5500元/㎡，那么銷售額5.5億元，此時增值稅按2%，那么就是1100萬，那么開發商利潤=5.5億元-1100萬=5.39億元，同理，如果均價7000，銷售額就是7億元。此時增值稅按3.5算，那么就是2450萬，那么開發商利潤=7億元-2450萬=6.755億元。因此，他認為新標準的執行會對房價產生一定的抑制作用，但是效果不大。

此外，記者注意到，在上月中旬，重慶市地稅局還其官方網站發布了《重慶市地方稅務局關于責令限期繳納個人住房房產稅的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》稱，根據《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》（重慶市人民政府令第247號）的規定，2011年個人住房房產稅征期為10月1-31日，請仍未申報納稅的納稅人（名單附后），于2011年11月25日前，主動向應稅住房所在地的地稅機關申報繳納。 經地稅機關責令限期繳納仍不申報納稅的，地稅機關將依法采取提請阻止出境、媒體曝光、交易限制、銀行扣款等措施追繳稅款，并按規定追究相應的法律責任。

《通知》通報了14位納稅人的姓名、應稅住房所在樓盤以及應稅住房地址等信息。