國五條地方版發布倒計時 北京細則或最嚴

每經記者 胡健 發自北京

繼廣東首發國五條地方版細則之后，其他地區也將密集出臺落地細則。

相比廣州，上海和北京這兩個直轄市的樓市調控辦法更受到關注，外界普遍認為上海和北京的細則也會是全國最為嚴格的。其最主要的表現或許就是房價控制目標不會與GDP等增速掛鉤，很可能會設定在5%左右。

“京版細則討論涉及的面非常廣泛，主要就在于如何結合北京實際情況，細化國五條細則，給老百姓一個清晰明白的文件，而房價控制目標等也要經過合理的測算，不宜過高，但是調控的方向肯定是要趨向嚴格的。”多位參與細則討論和咨詢的人士對《每日經濟新聞》記者表示。

京版細則或最為嚴厲

在國家統計局公布的2月房價變動情況中，一線城市不論是同比、環比都全面上漲，且漲幅明顯超過全國平均水平，是此輪房價快速反彈的領銜城市。北京漲幅為全國第一，環比上漲3.1%。

正因如此，北京版執行細則倍受關注，據了解，北京細則將有效地控制投資性購房，同時對剛性改善需求給予適當保護，但其嚴格程度很可能會超過其他城市。

其中最直接的表現為，購買二套房的信貸門檻進一步提高，利率有可能從現在基準利率的1.1倍繼續上調，首付比例也或從六成提高至七成。

北京市某金融監管部門向《每日經濟新聞》記者確認了這一點，即北京市正在就此辦法的可能性征求金融部門的意見，此外，房地產開發貸款等也可能會有些許變化，主要是從控制風險的角度出發。

圍繞公積金貸款“認房又認貸”的說法，北京市公積金管理中心相關負責人也回應說，北京住房公積金貸款并未有過政策調整，一直執行“認房又認貸”的政策。日前只是對各區縣重申強調了這一政策，要求嚴格執行。

北京中原地產研究總監張大偉表示，在2012年市場復蘇主要起因即是全國各地數十個城市的公積金政策松動。而今年來全國已經有多個城市收緊了公積金政策。疊加國五條其他條款，樓市將很可能從4月開始明顯冷卻，這一政策不僅影響二手房，對新建住宅的影響也非常大。

公積金貸款的內容可能并不在北京細則之中，但也滲透出了北京市對樓市調控的重視程度。

圍繞此前爭議最大的二手房交易按差價征收賣房人20%個人所得稅的具體執行辦法，據《每日經濟新聞》記者了解，此前北京市政府從保護改善性需求、以及避免重稅被轉嫁至剛需購房者進而推高房價等角度，研究了出售五年以上唯一家庭住房，將免征個人所得稅；五年內出售家庭唯一住房，按不同年限，分級制定稅基的可行性。

但據《每日經濟新聞》記者了解，國家稅務總局以及住建部等部委會出細則的可能性不是很大，但會對地方細則進行窗口指導，北京分級制定稅基的辦法能否獲得稅務部門的通過還存在不確定性。

此外，多家媒體都報道稱，擁有北京戶籍的單身人士購房資格將會被進一步收緊，但就提高購房門檻或不允許其擁有第二套住房還存在變數。

“除一些國五條細則配套的執行辦法外，北京還會建設多個房價觀測站，并繼續做好完善提高二手房計稅價格等已經布置下去的工作。”上述人士還說，年初北京市房價上漲目標已經與國家本輪調控相一致，即基本穩定，因此房價控制目標不會太高。

細則本周將陸續落地

據記者了解，廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知中已經明確，廣州和深圳這兩個城市要在3月底前公布今年的房價控制目標，而同樣受到關注的京滬細則也已經進入發布倒計時。

在3月1日國辦發布的落實新國五條通知中提到，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

此外，通知還要求，各地需要在限購以及二手房交易稅收等方面按照國務院的新要求來重新予以說明和闡述，這也將是各個地方版細則必須出臺的原因。

距離國務院設定的時間大限已經不足一周時間，《每日經濟新聞》記者從多個渠道了解到，30多個城市的細則也將會悉數出臺。

廣東版細則在3月25日晚間發布令市場多少有些意外，這畢竟是地方政府第一個對新國五條細則做出的回應，但卻并非是一個城市版細則，因此政策線條十分粗。

“廣東版的國五條落地政策，僅是一個原則性文件，內容無新意，對市場的影響也很小，整體后市走勢還有待看廣東各市級單位的落地細則力度。”張大偉如是說道。

他同時表示，目前來看，很難從廣東細則中判斷整體地方執行政策的力度。本輪調控的力度主要還是看京滬廣深4個一線城市的落地細則。

伴隨地方版國五條細則的臨近，二手房成交量高峰期已經漸漸退去，比如3月23日和3月24日這兩天，杭州主城區二手房的日成交量迅速從之前每天三四百套回落到不足百套，而且3月24日這一天只成交了68套，這是“新國五條”消息出來以后日成交量的最低值。

杭州愛芳中介的劉剛告訴《每日經濟新聞》記者，從網簽到銀行放貸，大概需要10個左右的工作日，購房者即便立馬去辦這些手續，也難在3月底完成過戶，所以不少沒有簽約的購房者已經選擇了觀望，開始等待杭州“新國五條”細則的出臺。

各地松緊不一

“除幾個房價上漲過快的熱門城市外，其他需要出臺細則的城市主要是將現有政策按照新國五條要求進行調整，比如擴大限購區域以及公布房價控制目標等。”一位地方住建部門的負責人告訴記者，有些城市房價上漲速度并不很快，因此即便房價控制目標也存在很大彈性空間，估計會與地方GDP增速或者居民可支配收入增速掛鉤。

由于圍繞二手房交易個人所得稅征收以及二套房信貸的調整方案均處于多方猜疑狀態，各地房價目標的制定便顯得尤其受人關注。

“廣州的房價增幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均基本收入的漲幅。具體多少，等具體方案審定以后再公布。”在昨天（3月26日）的廣州市政府領導新聞發布會上，廣州市常務副市長陳如桂表示廣州版的“國五條”房管部門正在審定，審定以后將實施。

“廣州調房價比任何城市的壓力都大，廣州的住房剛性需求非常大。國土局提供數據顯示，去年，在一手房交易中，70%屬于首次置業，30%屬于改善型。”陳如桂還表示，廣州市的住房供應結構中，中心城區的高檔住宅不斷推出，量大價高，對于全市的均價拉伸影響較大，所以要調整比較低的漲幅比較困難。

“調控目標定為多少合理，市里已經有方案，但還沒審定，還不能在此公布，去年均價是每平方米約一萬四，如果這次目標定得很低，將來面臨的壓力很大。”陳如桂說道。

據上海當地媒體報道，滬上一上市房企負責人透露，其收到的信息披露，滬版有可能會在土地出讓限制溢價率、競拍配建保障房面積方面有所動作。

張大偉也表示，廣東版細則可能對后市影響比較大的政策主要有兩點，一個是探索“限地價、競房價”等土地出讓方式，另一個是完成各級政府的房產信息聯網。這兩政策均為房產稅、限房價等政策的前期預備性政策。

“廣東關于土地出讓方式謀變的表態很可能會引來各地的效仿。”上述接近北京細則制定的人士表示，其實北京已經開始探索用限地價、競保障房面積等辦法來平抑土地價格。