旅游地產(chǎn)失色折射煙臺(tái)擴(kuò)城“超速” 產(chǎn)城一體化不足致樓市高庫(kù)存

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自煙臺(tái)    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自煙臺(tái)

煙臺(tái)，地處山東半島東部，海岸線長(zhǎng)達(dá)909千米，有島嶼63個(gè)。是中國(guó)首批14個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，中國(guó)十大最美麗城市之一，被譽(yù)為“山海仙市”。同時(shí)也是國(guó)際葡萄酒城，聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)城市。

這個(gè)適宜居住、養(yǎng)老與度假的城市，房地產(chǎn)形勢(shì)卻不容樂(lè)觀。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，煙臺(tái)市商品住宅市場(chǎng)存量為729萬(wàn)平方米，去化周期為131周，超過(guò)30個(gè)月。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，積壓大量庫(kù)存的城市，都寄希望于外來(lái)人口購(gòu)房。但目前，煙臺(tái)吸引大規(guī)模外地購(gòu)房人群來(lái)此置業(yè)的能力不足，并且山東多個(gè)地區(qū)庫(kù)存量也大。“一個(gè)城市人口增長(zhǎng)也是有規(guī)律的，保持原有狀態(tài)的一定增長(zhǎng)比例，很少有劇烈增長(zhǎng)或波動(dòng)。”

兩區(qū)出現(xiàn)過(guò)量庫(kù)存/

具體到煙臺(tái)市各區(qū)的庫(kù)存數(shù)據(jù)，高新區(qū)的商品住宅存量為101萬(wàn)平方米，去化周期為43個(gè)月；牟平區(qū)的商品住宅存量為133萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)58個(gè)月。兩區(qū)的庫(kù)存量居全市六區(qū)前兩位。

煙臺(tái)高新區(qū)成立于1990年，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。煙臺(tái)本地多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，高新區(qū)屬于新區(qū)，主要的產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展階段，配套匱乏。但該區(qū)域的開(kāi)發(fā)商為了快速跑量，可謂用盡心思。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，高新區(qū)一個(gè)名為“容大東海岸”的項(xiàng)目，甚至推出了“購(gòu)房以舊換新活動(dòng)，舊房直接置換新房”的活動(dòng)。

該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，目前折后均價(jià)為6500元~6600元/平方米，開(kāi)發(fā)商在芝罘區(qū)、萊山區(qū)有合作的中介，如果選擇購(gòu)買(mǎi)此樓盤(pán)，有舊房并有房產(chǎn)證的購(gòu)房者，可以由中介先墊付新房房款，中介代賣(mài)舊房。

三興御海城項(xiàng)目，目前均價(jià)為4980元/平方米，推出了開(kāi)發(fā)商代墊首付的活動(dòng)。該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，目前首付1萬(wàn)元就可購(gòu)房，在交房時(shí)補(bǔ)齊首付就可以。

一些品牌開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，高新區(qū)的中海紫御公館，均價(jià)7500元/平方米，目前有團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，交2萬(wàn)元可享受九三折優(yōu)惠。

克而瑞煙臺(tái)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)魏俊表示，高新區(qū)擁有煙臺(tái)城市的一線海景資源，吸引諸多開(kāi)發(fā)商在此拿地，但是產(chǎn)業(yè)配套并不理想，導(dǎo)致諸多購(gòu)房者對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同度不高，大量庫(kù)存集聚。

牟平區(qū)也同樣出現(xiàn)了庫(kù)存過(guò)量的情況，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)跑量。

牟平區(qū)水漾花城的銷(xiāo)售人員坦言，該區(qū)品質(zhì)較好的房子，也就在5500元~5800元/平方米，戶型一般的在4600元~4700元/平方米，今年比去年每平方米便宜了一、二百元。

在置地前景顧問(wèn)部總監(jiān)吳海洋看來(lái)，牟平區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)比較落后的區(qū)域，并且距離主城區(qū)太遠(yuǎn)。2010年，龍湖在此拿地，炒熱了區(qū)域價(jià)值，也帶動(dòng)了中小企業(yè)拿地。但當(dāng)這批項(xiàng)目集中入市時(shí)，發(fā)現(xiàn)客群少之又少，龍湖的項(xiàng)目又消化了該區(qū)域高端養(yǎng)老的置業(yè)需求，中小地產(chǎn)商面臨滯銷(xiāo)。

魏俊認(rèn)為，牟平區(qū)的問(wèn)題在于庫(kù)存過(guò)大，但整體開(kāi)發(fā)品質(zhì)不高，購(gòu)房者熱情也不高。牟平區(qū)城中心主要是自住型客戶，配套集中在城中心，生活配套還算完善，但是處于較低的檔次。

城市被疑“擴(kuò)張過(guò)速”/

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高新區(qū)與牟平區(qū)的高庫(kù)存現(xiàn)狀，與煙臺(tái)市城市擴(kuò)張過(guò)于迅速，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)量過(guò)大有關(guān)。

2012年，煙臺(tái)市第十二次黨代會(huì)提出，中心城市規(guī)模擴(kuò)大、形象變美。“未來(lái)煙臺(tái)將大力增創(chuàng)統(tǒng)籌發(fā)展優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)大力提升中心城市輻射帶動(dòng)能力，在空間戰(zhàn)略上堅(jiān)持 ‘東拓、西聯(lián)、南進(jìn)、北展、中優(yōu)’的方針，促進(jìn)中心城市快速發(fā)展。”

其中，東拓即呼應(yīng) “藍(lán)區(qū)”建設(shè)，高起點(diǎn)、大力度規(guī)劃發(fā)展東部高技術(shù)海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)，使之盡快形成規(guī)模、樹(shù)起形象，帶動(dòng)中心城市向東拓展。

公開(kāi)資料顯示，“東部新區(qū)”作為經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍包括煙臺(tái)高新區(qū)、牟平區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和養(yǎng)馬島等區(qū)域，萊山區(qū)和芝罘區(qū)的濱海區(qū)域以及保稅港區(qū)，總面積近600平方公里，海岸線長(zhǎng)約150公里。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是提前進(jìn)入“快車(chē)道”。

煙臺(tái)市規(guī)劃局2010年出臺(tái)的《煙臺(tái)市東部新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃方案》（規(guī)劃期限：2011年至2015年）中提到，作為全國(guó)區(qū)域中心城市和山東省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，煙臺(tái)近幾年步入房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前活躍期，隨著國(guó)內(nèi)品牌地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)駐，東部新區(qū)以良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、優(yōu)越的投資環(huán)境成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱門(mén)區(qū)域。

但是，煙臺(tái)市過(guò)大的開(kāi)發(fā)量，讓資本市場(chǎng)嗅到了風(fēng)險(xiǎn)。

黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，煙臺(tái)在兩三年前就被列入投資范圍之外。“煙臺(tái)兩年前就有項(xiàng)目來(lái)找我們（地產(chǎn)基金），當(dāng)時(shí)就沒(méi)有投，我們有（此區(qū)域）過(guò)度開(kāi)發(fā)的擔(dān)憂”。

他表示，像煙臺(tái)這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)大的城市，看到的庫(kù)存問(wèn)題，實(shí)際上是整個(gè)城市開(kāi)發(fā)供應(yīng)量過(guò)大。“銀根的收緊，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高自身綜合能力，包括融資能力、拿地水平、營(yíng)銷(xiāo)水平以及產(chǎn)品差異化的理念。”

旅游地產(chǎn)吸引力下降/

據(jù)了解，目前，多個(gè)一線房企在煙臺(tái)拿地，且開(kāi)發(fā)的多為“巨無(wú)霸”項(xiàng)目。

截至2013年底，萬(wàn)科在煙臺(tái)共開(kāi)發(fā)6個(gè)項(xiàng)目，金地和保利各有兩個(gè)項(xiàng)目，中海有3個(gè)項(xiàng)目。招商地產(chǎn)也于同年11月斥資12.53億元競(jìng)得開(kāi)發(fā)區(qū)3宗地，開(kāi)發(fā)高端商業(yè)、旅游、居住于一體的綜合體。龍湖早在2010年時(shí)，就已經(jīng)耗資49億多元，獲得了煙臺(tái)市牟平區(qū)合計(jì)6300多畝的土地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園、華潤(rùn)置地、越秀、中建、中南集團(tuán)等多家大型房企均布局煙臺(tái)。記者了解到，這些開(kāi)發(fā)商的多個(gè)項(xiàng)目，均為“旅游度假”項(xiàng)目。

2012年，YMG（煙臺(tái)日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)）報(bào)道文章《煙臺(tái)大力發(fā)展旅游地產(chǎn) 海島海灣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目12個(gè)投資1336.8億》稱(chēng)，2012年，是煙臺(tái)旅游開(kāi)發(fā)大發(fā)展之年。海島海灣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有12個(gè)，總投資1336.8億元，年度計(jì)劃投資150.3億元。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。旅游地產(chǎn)并不如想象中美好。

日前，一個(gè)打著“海景房”名義銷(xiāo)售的樓盤(pán)，被媒體曝光了。據(jù)煙臺(tái)電視臺(tái)報(bào)道，牟平區(qū)濱海路段養(yǎng)馬島西側(cè)的東海城小區(qū)，在收了四、五百戶業(yè)主的房款長(zhǎng)達(dá)5年之久后，于2014年初，突然通知業(yè)主們房子不蓋了。

在海南錦誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長(zhǎng)王路看來(lái)，煙臺(tái)市政府和企業(yè)都希望利用旅游地產(chǎn)來(lái)導(dǎo)入新的客戶。當(dāng)?shù)卣煤＞百Y源，對(duì)土地進(jìn)行集中出讓和開(kāi)發(fā)，但房企更傾向于用旅游地產(chǎn)導(dǎo)入新的概念，利用現(xiàn)有資源做住宅開(kāi)發(fā)。這并沒(méi)有帶來(lái)旅游內(nèi)容的變更，也就很難形成旅游目的地。

申威認(rèn)為，山東全省境內(nèi)都供應(yīng)過(guò)大，客戶選擇的余地很多。并且我國(guó)的海岸線也很長(zhǎng)，北有秦皇島、南有海口、三亞，“海景房”概念就不新鮮了。

“產(chǎn)城一體化”困境/

在庫(kù)存高企的同時(shí)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目猛增，有限的消費(fèi)力難以支撐巨大的消費(fèi)體量。2013年煙臺(tái)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成578.40億元，比上年增長(zhǎng)6.9%。

李鐵崗認(rèn)為，煙臺(tái)的城市資源很好，許多開(kāi)發(fā)商看好這個(gè)城市，但政府開(kāi)發(fā)顯得有些失控，純粹以發(fā)展房地產(chǎn)為目的，產(chǎn)業(yè)整體跟不上，造成了持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力不足以及庫(kù)存量一直在增加。

庫(kù)存的高企，讓煙臺(tái)的一些中小地產(chǎn)商開(kāi)始轉(zhuǎn)讓手頭的項(xiàng)目。

一家房產(chǎn)網(wǎng)站上 “近海地產(chǎn)商住項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓”信息中標(biāo)注，“現(xiàn)由于企業(yè)資金鏈緊張，誠(chéng)意折本一口價(jià)一次性轉(zhuǎn)讓。”通過(guò)預(yù)留電話，記者聯(lián)系到了該項(xiàng)目的聯(lián)系人。

上述聯(lián)系人表示，目前已辦理完土地出讓手續(xù)142畝，其中在建9棟樓，項(xiàng)目的出讓價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)者的付款方式有關(guān)。“也可以合作開(kāi)發(fā)”，其還表示，項(xiàng)目所在區(qū)域，購(gòu)房人群不多，房屋確實(shí)不好賣(mài)。但“項(xiàng)目定位為剛需盤(pán)，應(yīng)該還是有市場(chǎng)的”。

李鐵崗表示，商品房的庫(kù)存，正常來(lái)說(shuō)是一年到一年半的去化周期，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期，這樣能保持供需相對(duì)平衡。他認(rèn)為，庫(kù)存較大、去化周期較長(zhǎng)的話，房企的資金成本太大。政府對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)，沒(méi)有認(rèn)真分析市場(chǎng)真正需求。“過(guò)快地批地與開(kāi)工，是投資過(guò)熱的現(xiàn)狀。”

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，庫(kù)存的消化，只能期待于人口的大量導(dǎo)入，而人口的導(dǎo)入，更離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)的支撐。

公開(kāi)資料顯示，煙臺(tái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)特色鮮明，有煙臺(tái)蘋(píng)果、煙臺(tái)海參、龍口粉絲、萊陽(yáng)梨等傳統(tǒng)品牌，也是精品葡萄酒主產(chǎn)區(qū)。工業(yè)方面主要是機(jī)械、電子、食品、黃金、化工等傳統(tǒng)制造業(yè)。另外，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)還有服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)。

李鐵崗認(rèn)為，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度并不是很高，對(duì)庫(kù)存的消耗并不會(huì)起到很大的作用。“旅游業(yè)主要體現(xiàn)在商業(yè)與服務(wù)業(yè)上，對(duì)酒店有拉動(dòng)作用，但是對(duì)于商品住宅的庫(kù)存拉動(dòng)作用不大，因?yàn)樯唐纷≌饕Q于本地常住人口。”

“按照目前的去化速度，30個(gè)月以上的去化周期里面，包含了本地和外地的置業(yè)人群數(shù)量。”李鐵崗說(shuō)。

申威認(rèn)為，對(duì)于煙臺(tái)來(lái)說(shuō)，最重要的是產(chǎn)城一體化，產(chǎn)業(yè)是與城市共同發(fā)展的，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，只有房地產(chǎn)，那肯定是不健康的。只有產(chǎn)業(yè)，才可以留住人，有人才有購(gòu)房需求。