滬港通開通在即 A股地產龍頭估值有望提升

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

自今年4月10日計劃公布以來，滬港通已漸行漸近。地產股作為兩地股市的一個重要板塊，也將隨著滬港通的面世迎來新的機遇。

多位業內人士在接受記者采訪時表示，受到A股投資者偏愛小市值公司的影響，A股地產龍頭公司如萬科、保利地產的估值長期低于中小房企，兩地資本市場一旦打通，境外投資者對于龍頭企業的追捧有助于提升A股龍頭地產股的估值。

A股地產龍頭有望受益

根據平安證券的統計，在A股的開放池中，地產公司數量為42家，市值占滬港通開放池總市值的3%，占A股總房地產股票總市值的43%。按照2013年的銷售額計算，開放池中的地產股占整體板塊的比例為40.7%。

在估值水平上，兩地投資者對于地產股的偏愛程度卻大相徑庭。以目前地產股盛行的凈資產價值法估值，港股內房股的龍頭公司平均股價相對凈資產折讓20%~30%，原因在于市場更認可龍頭公司有更好的增長可持續性，強勁的競爭力和抵御周期的能力。二線龍頭且有能力躍居一線的開發商凈資產折讓率為40%~50%，對于執行力較差和資產負債表令人擔憂的中小型開發商，凈資產折讓率高達60%~80%。

但A股對于地產公司的偏好則呈現相反特征，中小房企的凈資產折讓率約為10%~20%，部分小型房企甚至獲得凈資產溢價，龍頭房企的凈資產折讓率卻高達30%~40%。

即便是以龍頭股作比較，港股內房股龍頭享有更高估值。例如，A股中的萬科A與保利地產當前股價對應2014年動態市盈率為5.8倍與4.7倍，H股中的中國海外與華潤置地的對應動態市盈率則為7.8倍與7.1倍。

“以萬科為例，萬科企業（02202，HK）在成功B轉H股后股價一路上行，相對于A股估值溢價率一直在20%以上。”國泰國證房地產行業指數分級基金經理徐皓向《每日經濟新聞》記者表示，由于A股以個人投資者為主，相對缺乏價值投資氛圍，港股則以機構投資者為主，他們更偏好低估值、高股息率的價值型企業，隨著滬港通開啟，A股的龍頭地產股有望獲得估值提升，納入首批開放標的的保利地產將率先受益。

此外，徐皓認為，隨著交易池的不斷放開，如專注于旅游地產的華僑城和產業地產的華夏幸福，也有望因經營模式稀缺獲得海外投資者關注。

港股業態更豐富

此外，自2010年起，港股市場已成為內地房企上市以及境外發債的重要場所。根據平安證券統計，目前在港上市的內房股已達60余家，公司業態的豐富程度也高于A股地產股。

從市值規模來看，內房股中市值在千億港元以上的企業有2家，300億~600億港元的企業12家，100億~300億港元的企業13家，100億港元以下的企業28家。在去年全國銷售額TOP20房企中，若計算在港股完成借殼上市的金地集團、招商地產等企業，內房股占據18家，香港股市無疑是內地房企融資的主要戰場。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，雖然A股對于房地產企業融資大門已放開，但由于房地產調控將常態化，大多數民營企業不得不繼續在港股市場融資，加上在港上市的門檻較低，連商業地產龍頭萬達也籌劃赴港上市，這給予投資者更多的選擇余地。

“隨著未來滬港通投資標的數量的放寬，投資者還可在港股關注一些經營模式獨特的地產類公司。”輝立證券房地產分析師陳耕認為，比如，由于A股對REITs尚未完全開閘，港股中的REITs如越秀房地產信托基金、金茂投資能通過穩定的租金收入為投資者提供不菲分紅。此外，首家物業服務公司彩生活（01778，HK）由于獨特的社區O2O概念備受資本追捧，這也是A股沒有的稀缺商業模式標的。

除此之外，朱一鳴還認為，香港的傳統地產商如長江實業、新鴻基、新世界在內地也有大量項目，由于港資地產商財務狀況更加穩健、抗周期性的能力也更強，對于追求穩健的內地投資者同樣是不錯選擇。